（2017）���07民终2392号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-18

案件名称

张波、洪佩玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张波,洪佩玉,施林斐

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终2392号上诉人（原审被告）：张波，男,1976年1月16日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪佩玉，女,1934年7月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：沈曦阳，浙江金奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施林斐，男,1975年6月17日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。上诉人张波因与被上诉人洪佩玉、施林斐房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张波向本院上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、改判由施林斐承担返还洪佩玉购房款56万元及赔偿相应的利息损失；3、判令被上诉人共同承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清，一审判决应当予以撤销并依法改判。1、洪佩玉与“Ihome尚客”所签订的《购房确认单》系无效合同且施林斐无权处分涉案房屋。“Ihome尚客”章系施林斐私自刻制，施林斐所出售的涉案房屋并未获得房屋产权人的书面授权或委托，根本无权��置本案涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案涉案房屋均登记在案外人名下。《购房确认单》系预约合同，根据约定，买方应于2014年4月6日签订正式的购房合同。但洪佩玉从未与房屋产权人签订过任何的购房合同。其将所谓的购房款汇入施林斐个人账户系两人私自行为，故理应由施林斐独自承担返还义务，与张波无任何关联。另本案出现的“Ihome尚客”楼盘完全系施林斐自行杜撰，张波根本未参与所谓“Ihome尚客”楼盘的营销活动。涉案房屋的地块位于金华市××号地块太阳城，其他购房者均与房屋产权人签订正规的《存量房屋买卖合同》。故一审法院在判决书认定“Ihome尚客”不具备合法主体资格，相关责任由房屋的实际所有人及张波与施林斐承担，系事实认定错误。2、洪佩玉提供���关键证据无原件。洪佩玉所提交的证据7客户汇总表，在开庭时并未出示原件，上诉人提出对证据的三性均有异议。但一审法院在判决书中草率的认定该购房款均由张波与施林斐签字确认。3、本案存在洪佩玉、施林斐恶意串通侵害张波的可能。在一审开庭过程中，施林斐在接受审判长询问及证据质证时，屡次与洪佩玉的代理人进行沟通，且在开庭过程中多次陈述与上诉人系合伙关系、共同经营，而实际情况是张波与施林斐仅仅是出资购买房屋。两被上诉人的相互配合行为，直接导致上诉人经济损失。4、本案诉讼已过诉讼时效。洪佩玉称在2014年4月6日，原告去签购房合同时，被告却不能和原告签订合同，导致原告不能实现购房目的。而本案起诉的时间是2016年8月2日已超过两年诉讼时效。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人洪佩玉答辩称，1、在一审判决书中已经写得非常清楚，施林斐与张波是共同经营，各占50%，洪佩玉和施林斐、张波签订合同，盖的章也是施林斐、张波共同刻制的“Ihome尚客”的章，施林斐在一审过程中说是与张波共同协商的，张波是清楚的，当时张波有一个亲信也在卖房的。这个章在工商局是没有备案的，但不影响第三人认可他们共同经营的事实。2、关于洪佩玉提供的证据是否有原件问题，该材料是洪佩玉从工商局中的复印件中复印来的，原件在张波手上，一审中张波与代理人也没有否认这个字是张波所签，只是对复印件提出异议，施林斐是认可的。这份证据证明双方都认可收到这笔钱。3、对于上诉人主张的施林斐和洪佩玉的代理人相互配合问题是毫无证据的。完全可以看一审的开庭录像。施林斐是认可确实收了这笔钱，但是施林斐对庭审程序不懂。4、洪佩玉要求签��购房合同，但因各种原因没有签，洪佩玉一直也找卖方要求签订购房合同或者退款，到2015年，施林斐还专门到洪佩玉的家里去沟通协商如何处理本案纠纷，所以本案纠纷一直在协商过程中，洪佩玉也一直在主张权利，所以洪佩玉的起诉是没有过诉讼时效的。在2016年8月2日，洪佩玉提起起诉时，张和施林斐都没有提出诉讼时效抗辩。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。施林斐答辩称，1、其与张波一直是合作伙伴关系，其与张波共同所有的房子在金华太阳城，现场是以其为主在销售，张波是在宁波的，当时张波也派了毕晓甬在现场协助配合销售工作，洪佩玉这两套款项是其收的，最终由张波来配合签订买卖合同，太阳城的房子都是这样卖的，几个月结算一次。2、“Ihome尚客”公章是当时其和张波商量好之后叫毕晓甬去刻的，应该由��方共同承担责任。洪佩玉向一审法院起诉请求：1.判令两被告返还原告购房款56万元，并支付原告利息88853元（按年利率5.6%，算至2017年2月8日，共34个月），合计648853元；2.判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本案事实与原告起诉的事实一致。另查明，涉案的金华市××号地块太阳城第4幢房屋系以被告张波名义向原房主曹跃棋购买，总房价款1200万元，双方于2012年9月23日签订了《房屋买卖合同》，房屋有5层，共计建筑面积2966.64平方米。实际上，该幢房屋系由被告张波与施林斐共同购买。两被告于2012年10月24日签订《项目合作协议》及《备忘录》各1份，《项目合作协议》约定的主要内容有：1200万元购房资金，由双方各出资600万元；税金、银行贷款利息及其他费用，双方各承担50%；房产过户给谁的名下均经过双方磋商，但以张���指派的房产过户给谁的部分均由张波负责，以施林斐指派的房产过户给谁的部分均由施林斐负责；该项目在合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施（并由双方协议好销售价格）。《备忘录》约定的主要内容有：第一层的房屋经施林斐指派张波同意分别过户给郭杨丽、郭锡奇、方秋香等人名下，2-5层的部分房屋经张波指派施林斐同意分别过户给邬刚、刘晋瑟等人名下；上述房屋过户给所有权人后，如所有权人与本合作协议的权利拥有人发生争议所产生的后果均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，所有权人如与其他第三方发生债权债务关系涉及法律程序所产生的后果及损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失；上述房屋过户给所有权人后，如由于所有权引起的被法院查封、银行拍卖等等所造成��一切损失均由房屋过户时的指派方承担一切责任和损失。2014年7月29日，两被告对合作期间的相关费用等进行了结算，其中尚未出售的房产中504、414、415、512、513、310、410室分配给张波，506、417、419、519、311、514室分配给施林斐，施林斐还需支付张波156514元。被告方将金华市××号地块太阳城4幢的楼盘定名为“ihome尚客”，并以“ihome尚客”的名义与原告签订《购房确认单》。原告所支付的56万元房款中，有4万元是在签订《购房确认单》时支付的定金；另52万元是2014年4月8日支付的购房款。金华市××号地块太阳城4幢403室、404室两套房屋，在原告订购时系登记在刘晋瑟名下；但两被告对原告支付定金和房款的情况均签字确认。原、被告之间未签订正式的购房合同，现上述房屋已转让给他人，并已办理了房产过户登记手续。一审法院认为，原告向被告订购金华市××号地块太阳城4幢403室、404室两套房屋，并已支付购房款（含定金）56万元的事实清楚，予以认定。因涉案房屋已转让给他人，并已办理了房产过户登记手续，原告购房的目的已无法实现，故其要求被告返还购房款并赔偿相应损失的请求合法有据，依法应予支持。本案的争议焦点是：一、涉案楼盘是否属两被告共同所有和经营；二、被告张波是否应承担责任。关于第一个争议焦点，该院认为，首先，涉案楼盘是以张波的名义从曹跃棋处购买的，而从两被告签订的《项目合作协议》及《备忘录》的内容可见，购买该楼盘的资金由两被告各半支付，合作过程中如有一方提出需要销售必须经得另一方同意后才能实施，并由双方协议好销售价格。因此，两被告之间属于共同购房的关系。其次，两被告在购买涉案楼盘后虽将房产登记在他人名下，但所登记的产权人均由两被告各自指定，且一方指定的产权登记人应经另一方同意，如因此造成损失还应由指定人承担责任。因此，涉案楼盘在双方分割之前仍属两被告实际共有。第三，从双方的结算情况看，两被告不但对涉案楼盘进行了销售、出租，而且还对销售、出租的收入及其他费用进行了结算，既进一步证明了涉案楼盘的实际产权人为两被告，也证明两被告对涉案楼盘具有共同经营的行为。综上，两被告之间系共同购房、合作经营的关系。被告张波关于两被告之间只是合伙购买房屋、不存在合作关系的辩称依据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，该院认为，因“ihome尚客”不具有合法的主体资格，故相关责任应由房屋的实际所有人即两被告承担。虽然被告张波未直接与原告签订合同，也未直接向原告收取购房款，但因涉案楼盘系由两被告合作经营，且张波对涉案房款也签字��认，并作为两被告的共同收入进行了结算，故被告张波应当与施林斐共同承担责任。被告张波关于其不应承担责任的辩称依据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告张波、施林斐于本判决生效之日起三日内共同返还原告洪佩玉购房款56万元，并赔偿原告利息损失88853元（按年利率5.6%，从2014年4月8日算至2017年2月8日止），合计人民币648853元。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5144元（减半收取，原告已预交），由被告张波、施林斐共同负担。二审期间，被上诉人施林斐未向本院提交证据。张波向本院提交委托书及��证书,用以证明涉案楼层（四楼）系刘晋瑟自行处置，五楼由刘晋瑟通过公证形式委托毕晓甬处置，故被上诉人施林斐根本无权处分涉案房屋。洪佩玉质证后认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有意见。在一审中，张波和施林斐都是承认太阳城整幢房子是张波和施林斐共同购买，因为贷款的原因，产权做在自己朋友的名下，刘晋瑟是张波的朋友，双方都认可整幢房子实际经营人是张波和施林斐。施林斐质证后认为，对真实性无异议，对证明目的有意见。委托书是2014年3月13日的，当时前面刘晋瑟还有给张波的一份委托书的，刘晋瑟是作为房屋的代持人是为了贷款，刘晋瑟是张波的朋友。四楼、五楼产权全部做在刘晋瑟名下，一共30多套房子，最终的产权还是属于其与张波，四楼的委托书是做在张波名下的。现场的装修和销售都是以其为主的，销售后其与张波��终结算。洪佩玉为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、公证书，用以证明张波受刘晋瑟委托，出卖本案涉及的房屋。2、金华市房屋转让合同0001718号，用以证明本案涉及的房屋已卖给第三人。张波质证认为，对证据1的真实性无异议，通过该公证书及委托书，很明确刘晋瑟名下的房屋是由张波处置的。对证据2的真实性无异议，该房屋确实也是由张波处分的。该组证据也反映施林斐根本无权处分涉案房屋，其收取的房款也应当由其承担还款责任。施林斐质证认为，对证据1、2均无异议。本院认为，张波提供的证据的真实性可以认定，但结合其他证据可以认定施林斐与张波共同出资买了涉案房屋，双方再将房屋产权登记在其他人名下，故该证据不能达到张波所要证明的证明目的。张波、施林斐对洪佩玉提供的证据���实性无异议，对洪佩玉提供的证据本院予以确认。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于张波应否承担责任问题。一审法院已查明涉案楼盘是以张波的名义从曹跃棋处购买，购买该楼盘的资金由张波、施林斐各半支付，双方属于共同购房的关系。张波、施林斐虽将涉案房产登记在他人名下，但所登记的产权人均由双方各自指定，且一方指定的产权登记人应经另一方同意，如因此造成损失还应由指定人承担责任。因此，涉案楼盘在双方分割之前仍属张波、施林斐实际共有。从双方的结算情况看，张波、施林斐不但对涉案楼盘进行了销售、出租，而且还对销售、出租的收入及其他费用进行了结算，进一步证明了涉案楼盘的实际产权人为张波、施林斐。因“ihome尚客”不具有合法的主体资格，故相关责任应由房屋的实际所有人即张波、施��斐承担。虽然张波未直接与洪佩玉签订合同，也未收取洪佩玉的购房款，但因张波、施林斐系合作经营关系，买房所得也由双方享有，故张波应当与施林斐共同承担责任。张波认为其不应承担责任的主张与查明事实不符，本院不予采信。关于本案的诉讼时效问题。涉案购房确认单签订后，洪佩玉因故未能在2014年4月6日前与卖方签订正式的购房合同，买卖双方就合同履行问题处于协商过程中。因涉案预约合同在本案起诉之前并未被解除，故张波认为应从2014年4月6日开始计算本案债权的诉讼时效，即洪佩玉的起诉已过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张，依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10288元，由上诉人张波负担。本判决为终审判决。审 判 长　童耐萍审 判 员　虞惠珍审 判 员　郑林军二〇一七年七月二十六日代书记员　胡晔婷 关注微信公众号“”