（2017）琼02民终932号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-25

案件名称

三亚中信投资有限公司、海南新佳旅业开发有限公司与陈军商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省三亚市中级人民法院

所属地区

海南省三亚市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈军,三亚中信投资有限公司,海南新佳旅业开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

文书内容海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终932号上诉人（原审原告）：陈军，男，1987年7月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨爽，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚中信投资有限公司，住所地三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南新佳旅业开发有限公司，住所地三亚市吉阳区鹿回头三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋欣，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先燎，北京天驰君泰律师事务所实习律师。上诉人陈军与被上诉人三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，上诉人陈军的委托诉讼代理人杨爽、被上诉人中信公司的委托诉讼代理人吴桑、被上诉人新佳公司的委托诉讼代理人蒋欣、李先燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈军上诉请求：1、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2033号第一项、第三项判决，并改判支持陈军的一审全部诉讼请求，或发回重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由中信公司、新佳公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，具体理由如下：（一）本案应当适用《合同法》107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第八条明确约定商品房交付条件为经验收合格并取得工程竣工验收备案证明。该合同为中信公司提供的格式本文，中信公司应当严格履行合同义务。中信公司未在合同约定的期限内将符合约定的交付条件的房屋交付，属于合同法规定的履行合同义务不符合约定，应当承担逾期交房违约责任，一审法院认定中信公司瑕疵履行进而不承担违约责任，属于适用法律错误。根据最高人民法院(2016)最高法民再13号案件的认定：“竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然刘华实际占有使用房屋已一年多，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，华成天宇公司负有协助刘华办理房产登记的义务，因此，刘华要求华成天宇公司协助办理房产登记手续的部分请求应予支持。华成天宇公司未按合同约定履行此项义务，应按合同约定承担违约责任，支付违约金，对此，原审判决已支持刘华此项诉讼请求，本院对此予以维持。”另外，参照湖北省武汉市江夏区人民法院（2016)0115民初959等共计117篇判例，在处理武汉福地明珠置业有限公司的群体案件中处理意见“被告向原告交付的房屋尚未办理竣工验收备案证，故其交付的房屋仍不符合约定的交房条件，即使原告己经收房，被告也应承担逾期交房的违约责任。”以及海口市中级人民法院（2017)琼01民终152号民事判决书，处理海口港岛房地产开发有限公司群体案件中也作出同样的认定。上述案例明确的司法观点是，合同约定的交付使用不仅是转移房屋占有，其根本目的是要转移房屋的所有权，房屋交付时应该具备其办理房屋所有权转移登记的基本条件，法院也应当按照约定的交付条件来确定逾期交房的界限，如果出卖人没有在约定的期限内交付符合条件的房屋，则应当承担违约责任。特别是最高人民法院的判决认定，应当对下级法院有指导作用。本案的购房人选择意向房屋的时候，同地段相同品质的还有半山半岛楼盘可供选择，并且当时半山半岛是现房，而半岛云邸是期房，购房人考虑到开发商是中信公司，对开发商的商业信誉、资信能力均予以认可的情况下，愿意支付相应的对价，但是购房人买房之后被告之，开发商更换为新佳公司，这对购房人是极度不公平不合理的。陈军认为这是剥夺了陈军在购房当时的选择权。在消费者对一包薯片的选择都考虑原产地和商家的今天，购房人对大额的不动产购置更注重开发商，这是决定房屋的品质、物业的服务品质、继续履行合同办证义务以及后合同义务、瑕疵担保责任、违约的赔偿责任能力等所有后续问题的根本因素。但是现在中信公司在房屋售空之后撤场，经常有工单位组织人员到半岛云邸讨要工程款，阻塞大门出入口，对业主的生活造成严重影响。新佳公司的基本账户只有十万元存款，完全没有经济能力办理产权登记。因此，陈军通过对逾期交房违约金的主张，维护自己的合法权益无可厚非。因此，一审法院应当适用《合同法》107条的规定，判决中信公司承担逾期交房的违约责任。(二）本案应当适用《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人迟延办理房屋权属证书承担违约金的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。上述司法解释在征求意见的过程中有观点认为，当事人约定的违约金低于守约方的损失时，也以30%作为标准确定人民法院是否根据当事人申请进行调整增加。但是这种观点不符合《合同法》114条第2款的立法精神。根据该款规定，只要约定的违约金低于造成损失的，哪怕只有一分钱，作为守约方仍然有权申请人民法院进行调整，这种权利必须予以保护，这也是《合同法》规定的违约金是应当以补偿性为基础的体现。陈军认为，房地产产权登记才能实现购房人自由创设物权的根本合同目的，购房人取得物权之后，才能对房屋进行物权上的处分以及收益，比如抵押贷款。正是逾期办证的损失难以举证，最高人民法院为了保护购房人的合法权益，综合考虑物权登记可能的收益，才明确规定逾期办证的损失计算方式为贷款利息，也是对购房人的最低收益保障。因此，一审法院应当适用《合同法》114条第2款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条调整逾期办证的违约金。(三）本案应当适用《民法通则》第52条以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的有关规定，合伙型联营各方应当依照有关法律、法规或合同的约定对联营债务负连带清偿责任。本案合同签订的主体以及收款方均为中信公司，但是三亚市住房和城乡建设局颁布的《预售许可证》开发商为新佳公司，并且《预售许可证》载明为两名被上诉人是合作开发关系。虽然新佳公司陈军没有签订书面合同，但是中信公司、新佳公司承担连带责任有明确的法律依据。因此，陈军有权根据合同的相对性，要求中信公司承担违约赔偿责任，并根据《民法通则》的规定要求新佳公司承担连带责任。终上所述，请求人民法院根据《民事诉讼法》的相关规定，支持陈军的全部上诉请求。中信公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，陈军的上诉缺乏事实根据及法律依据。(一）关于逾期交房违约责任的问题。首先，关于交房条件，法律法规要求房屋必须质量验收合格，方可交付。详见《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条等规定，从以上建筑法律法规的规定内容可知，房屋的交付以验收合格为标准。本案中，中信公司开发的房屋早己于2014年9月7日通过五方验收，具备交付使用条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，应及时书面通知买受人办理交付手续。事实上，涉案房屋经验收合格具备使用条件后，中信公司已经按约定发出书面收房通知，并且陈军也完成验房、收房程序。故而，中信公司不存在逾期交付房屋的事实，一审法院据此认定中信公司按期交付，符合法律规定。其次，根据合同约定，在答辩人交付房屋时，陈军认为存在质量瑕疵，或是对质量有异议的，应以书面形式提出，但是纵观本案涉案所有的房屋，在房屋交付时，陈军经过验房、收房程序后，并没有对房屋质量提出任何的异议，并且从中信公司交付房屋至今，也从未收到陈军或者过其他业主书面反应房屋质量问题，这也恰恰说明中信公司交付的房屋是质量合格具备使用条件的房屋。再次，中信公司按期向陈军交付房屋，且交付的是质量合格的房屋，陈军接收房屋后，随即对房屋进行装修、进行功能性的居住、使用，直至今日。因此，从陈军对房屋实际占有、居住使用的角度来说，陈军并没有遭受因中信公司逾期交付房屋对其造成不能对房屋进行功能性居住、使用的现实状态。换言之，陈军己经按期接收房屋，对房屋进行功能性居住、使用，并未遭受任何损失。另外，从商品房买卖合同履行的目的来看，侧重点在于规制开发商按期交付质量合格具备使用条件的房屋。本案中，中信公司向陈军乃至所有业主交付的房屋均是由中信地产严格的质量体系把控下建造完成的房屋，交付的房屋合格、具备使用条件，对于陈军乃至其他业主所签订的商品房买卖合同的目的是己经完全实现的。另外，陈军在履行合同付款义务的过程中，存在逾期付清应付购房款及结清逾期付款违约金的客观情况，中信公司可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。（详见合同附件补充协议第八条）。(二）关于陈军请求调整逾期办证违约金的问题。首先，商品房买卖合同对于逾期办证违约金有明确的约定；其次，陈军未有证据证明约定的违约金低于其所造成的损失；最后，陈军请求参照已付房款总额的逾期贷款利率进行调整缺乏事实根据。(三）针对陈军部分上诉事实理由的回应。关于合同格式版本的问题。涉案合同文本并中信公司提供的格式文本，而是住建部制定的示范文本，若不采用示范文本签约，所签合同将无法通过房管局登记备案。当然，示范文本的合同并不能对交易的各个环节、以及交易习惯等细节作出详尽安排，还需通过附件的补充协议进行相关约定。关于陈军提到的判例问题。首先，我国并非判例法系制度；其次，具有指导意义的判例是指最高院定期发布的《最高院公报》指导性案例；最后，陈军附入上诉状内容当中的判例，并非最高院公布的指导性案件，不具有指导的作用。综上所述，陈军的上诉理由缺乏事实根据及法律依据，恳请人民法院依法驳回陈军的上诉请求，维护中信公司的合法权利。新佳公司辩称，一、半岛云邸项目的发展商为新佳公司，全部《商品房买卖合同》（预售）均由新佳公司与买受人签署，从陈军提供的全部证据显示，其与新佳公司并无合同关系且款项也并非支付给新佳公司，新佳公司非本案相关合同权利义务的承担者，与本案无直接利害关系，不具备被告的主体资格，故法院应驳回陈军对新佳公司的诉请。二、连带责任的承担应有法律明文规定或当事人明确约定，陈军要求新佳公司承担连带责任既无法律规定又无双方当事人明确约定。三、根据《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，将房屋交付给买受人使用。”中信公司已于2014年12月15日通知陈军可自2014年12月31日起办理房屋交付手续，故陈军要求中信公司、新佳公司承担逾期交房的违约责任并无依据。四、办理房屋产权证的前提条件之一是陈军应缴纳相关税费和公共维修基金，陈军并未提供证据证明其已缴纳上述税金和公共维修基金，中信公司、新佳公司不应当承担逾期办理产权证的违约责任。且根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按己付房价款每日万分之零点五支付违约金，最高不超过该房屋总价款的1%。”逾期办证的违约金条款是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此该条款是合法有效的。退一万步讲，即使陈军缴纳了税金和费用，陈军的诉讼请求要求中信公司、新佳公司按照银行同期贷款利率承担违约责任亦违反了双方签订的合同的约定，依法不应获得支持。综上所述，陈军的主张是没有事实和法律依据的，恳请法院判决驳回陈军对新佳公司的诉讼请求，以维护新佳公司的合法权益。陈军向一审法院起诉请求：1、中信公司以已交付房款为基数，按照日万分之五标准支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2016年12月21日止为9145440元；2、中信公司以已交付房款为基数，按同期贷款利率标准支付自2015年12月27日起至向登记机关提交办证资料之日止的逾期办证违约金，暂计至2016年12月21日止为1408929元；3、新佳公司对上述违约金共计10554369元承担连带责任；4、本案的诉讼费用由中信公司、新佳公司承担。一审法院认定事实：中信公司已于2012年与陈军签订“半岛云邸”2幢6单元23层2302号房屋《商品房买卖合同》，陈军也支付房款25404435元。《商品房买卖合同》第八条约定交房截止日期为2014年12月31日，陈军对中信公司举证涉案房屋《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单虽不予确认但未举证予以反驳，但对中信公司举证的《房屋验收表》、《物品交接清单》、《入伙手续流转单》并无异议，陈军已在2015年1月27日接收涉案房屋，可以印证《入伙通知书》、《售楼付款通知书》及寄送邮单所载中信公司已于2014年12月15日邮件通知陈军接收房屋的事实；《商品房买卖合同》第六·1条约定购房款25404435元付款截止日期为2012年12月9日，陈军举证的中信公司出具的五张收据证明陈军分别于2012年12月9日900万元及2961753元、2013年1月25日支付900万元及3361751元、2014年2月15日支付1080931元，陈军逾期未付购房款金额为13442682元，至付清之日止共逾期433天；《收楼付款通知书》记载包括房屋契税等办证所需税费缴纳金额，陈军未举证证明已按通知支付办证相关费用。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.逾期交房违约责任；2.逾期办证违约责任；3.连带责任。本案系中信公司取得预售许可状况下对正在建设的涉案房屋所作预先销售，根据《民事案件案由规定》的规定应确定本案案由为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，陈军应在2012年12月9日前付清购房款，中信公司交付房屋及办理产权登记义务的履行均在此之后，陈军履行债务不符合约定的，中信公司依法有权拒绝其相应的履行要求。陈军在房屋交付截止日期之前完成付款义务的履行，中信公司应依约交付房屋，中信公司实际也已告知陈军接收房屋，陈军诉求支付逾期交房违约金的主张没有事实根据。对于涉案房屋交付时应具备的质量要求，《商品房买卖合同》作了“经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”的约定，房屋建筑工程质量同时受到建筑法律法规的规制，中信公司应遵循诚实信用原则，向陈军交付符合国家标准、行业标准的房屋，中信公司至今未办理涉案房屋的竣工验收备案，房屋交付义务的履行不符合约定。然而，陈军并未举证证明涉案房屋存在不符合质量要求的情形，中信公司此种履行瑕疵亦不导致涉案房屋不符合质量要求进而致使合同目的不能实现，陈军并不能因此获得拒绝接受房屋交付的抗辩权利。陈军既对房屋的交付事实予以确认，《商品房买卖合同》中亦未约定前述房屋交付义务的瑕疵履行的违约责任，陈军在此前提下主张中信公司承担逾期交房违约责任，没有法律依据及合同根据，该项诉求理由不能成立，不予采纳。《商品房买卖合同》对逾期交房违约金作了按日支付已支付房款每日万分之五的上限约定，如依此计算高于造成损失的百分之三十则应依法予调整，但本案中并不存在逾期交房违约责任的适用情形，应不予变更。《商品房买卖合同》对房屋产权登记期限约定为交付使用后360日内，中信公司则至迟应在2015年12月26日将需由其公司提供的产权登记资料报送登记机关，至起诉时止中信公司未履行该项义务，其行为已构成违约。中信公司主张其未履行该义务应归责于陈军未支付相关办证税费、物业管理费等费用以及未提供办证所需资料、未配合与新佳公司换签商品房买卖合同的理由与《商品房买卖合同》约定内容相悖，一审法院院不予采纳。根据《商品房买卖合同》逾期办证违约责任的约定，中信公司逾期办证应自期限届满次日起，按日支付已付房款万分之零点五的违约金，至本案受理之日止金额计算为548735.8元（25404435元×0.00005×432天）,高于约定违约金上限，仅应按总房款价1%金额计算违约金为254044.4元。陈军主张逾期办证违约金约定过低，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，但并未就该约定违约金低于中信公司逾期办证造成其何种损失以及损失的金额进行举证，应承担举证不能的不利后果，应不予采纳。民事主体依照法律的规定或者协议的约定，承担连带责任。“半岛云邸”居住项目由新佳公司与中信公司合作开发项目，二公司之间因开发该项目所作权利义务约定对相对人之外第三方并无约束力，陈军亦未与二公司就连带责任的承担另行约定，其主张新佳公司对中信公司的违约责任承担连带责任的理由，没有法律依据和事实根据，应不予采纳。判决：一、三亚中信投资有限公司向陈军支付逾期办证违约金254044.4元；二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、驳回陈军的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，陈军与中信公司于2012年签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“…买受人同意以出卖人交付房屋通知书中载明的交付期限截止日为该商品房交付日…”；该合同附件四《合同补充协议》第八条约定：“关于交付1、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房违约责任：…1.2买受人未付清应付购房款或违约金；…”对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中信公司已于2015年1月10日将涉案房屋交付给陈军。认定理由：双方《商品房买卖合同》约定“买受人同意以出卖人交付房屋通知书中载明的交付期限截止日为该商品房交付日”，而中信公司于2014年12月15日发出的《中信半岛云邸项目物业入伙通知书》中，要求陈军选择在2014年12月31日至2015年1月10日来办理入伙手续，同时建议陈军在2015年1月24日至2015年1月31日来琼办理入伙手续。陈军实际于2015年1月27日办理涉案房屋交接手续，在中信公司要求的办理时间外，据此，应认定中信公司将涉案房屋交付给陈军的时间为2015年1月10日。本院认为：陈军与中信公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。当事人争议的焦点为：1、中信公司是否构成逾期交房并承担违约责任；2、涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是否过低需调高；3、新佳公司是否对上述违约责任承担连带责任。关于中信公司是否构成逾期交房并承担违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，陈军应于2012年12月9日前付清房款，若陈军未付清购房款或违约金，中信公司可据实予以延期，并无需承担逾期交房的违约责任。从陈军付款的事实看，陈军直至2014年2月15日才付清购房款，已构成付款违约，应承担逾期付款的违约责任。陈军至今仍未付清逾期付款违约金及相应的的办证费用，中信公司依照《合同补充协议》第八条的约定，有权据实予以延期交房，并无需承担逾期交房的违约责任。陈军在上诉中提出中信公司交付房屋没有提供工程竣工验收备案证明，及变更出卖人为新佳公司不符合合同约定，应承担逾期交房的违约责任的理由。涉案合同第八条约定交房的条件是“该商品房经验收合格并取得工程竣工验收备案证明”，这里交房有两项条件，一是经验收质量合格，二是取得工程竣工验收备案证明。前者是工程竣工验收合格并交付使用的条件，后者是行政管理监督而不是工程竣工合格验收的要件，两者作用是不同的。从查明的事实来看，当事人对工程质量问题没有异议。同时，从房屋交付使用的要求及合同履行的根本目的来看，陈军已收房使用，已达到合同约定交付使用的目的。中信公司将至今尚未办理工程竣工备案的房屋交付陈军，陈军已实际接收，属瑕疵交房，而非逾期交房。另外，由于涉案商品房预售许可证的开发商变更为中信公司另一合作方新佳公司，为办理房屋过房需变更合同约定的出卖人为新佳公司，目的是为了达到该房屋产权过房到陈军的名下，该变更并不损害陈军的合同利益，且中信公司亦同意予以协助过户。综上，陈军关于中信公司构成逾期交房违约责任的上诉理由不当，本院不予支持。一审对房屋交付的事实及中信公司不构成逾期交房的违约责任认定，有事实根据和法律依据，应予维持。关于涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是否过低需调高的问题。中信公司在合同约定时间内尚未办理开发房产的产权登记手续，导致无法按时给业主办理房屋产权过户登记手续，应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证的违约金，双方合同对此有明确约定，陈军认为该违约金标准过低应调高，请求按银行贷款利率计算逾期办证违约金，但没有提供证据证明该约定违约金低于逾期办证所造成的实际损失，其主张无合同依据和法律根据，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以支持。关于新佳公司是否对上述违约责任承担连带责任的问题。新佳公司与陈军之间没有合同关系，且中信公司、新佳公司与陈军三方之间亦没有涉案合同责任应由新佳公司承担连带责任的相关约定，至于中信公司与新佳公司之间的合同约定对相对人之外的第三人并无约束力，根据合同相对性原则，新佳公司不应承担连带清偿责任。同时，中信公司与新佳公司合作开发涉案房地产的情形，亦不属对外应当相互承担连带清偿责任的法定情形。综上，陈军上诉主张新佳公司承担涉案合同的连带清偿责任，缺乏事实根据和法律依据，本院予以驳回。综上所述，陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85126元（陈军已预缴），由陈军负担。本判决为终审判决。审判长左家锋 审判员尹合欢 审判员陈太洪 二〇一七年七月二十六日 书记员谢材余 附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。