（2017）辽01民终7435号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人佟强与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佟强,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7435号上诉人（原审被告）：佟强，男，1981年2月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：牛育楠（佟强妻子），女，1982年2月11日，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：李全全，该公司总经理。委托诉讼代理人：段德阳，男，1981年7月1日出生，汉族，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：王涛，男，1977年9月10日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人佟强因与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司（以下简称宏发物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟强上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回宏发物业起诉或驳回宏发物业全部诉讼请求。退回2009年10月29日至2010年10月29日多收取的物业费26.20元，赔偿佟强的损失，并支付违约金5937.42元；3.按照《民法通则》第135条，对超出两年内的请求，依法判定宏发物业失去胜诉权利；4.依法解除佟强与宏发物业签订的《业主临时规约》；5.宏发物业承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院忽视宏发物业的违约行为，致使我方权益受损。一、我方一审提供了大量影响资料，足以证明宏发物业玩忽职守。二、宏发物业存在明显怠于行使权力的行为，并未通过法定程序主张拖欠的物业费。三、根据我国《合同法》第九十四条第二款、第四款规定，应依法解除双方签订的《业主临时规约》。综上，一审法院忽视了宏发物业在本案纠纷中应负的责任，以“大都采取张贴催费通知单的习惯做法”为由判定宏发物业对我方行使了权利，如果说上述做法可以作为判定依据，那么我方一审提出房产局下发《沈阳关于对住宅小区物业服务暗访情况的通报》中对宏发物业的通报批评，就是我方的有力证据。显然，一审判决显失公正，应予纠正，请求二审法院支持我方上诉请求。宏发物业辩称，维持原判。宏发物业向一审法院起诉请求：1.佟强交纳2011年10月29日至2016年10月29日的物业费7902元及滞纳金2097元；2.佟强承担诉讼费用。一审法院认定事实：佟强系沈阳市于洪区吉力湖街210号1-5-1房屋业主，房屋面积82.74平方米，园区物业收费标准1.30元每平方米每月，佟强未向宏发物业支付2011年10月29日至2016年10月29日的物业费7902元，故宏发物业诉至法院。社区证明园区从2009年至今，物业服务一直由宏发物业提供。在此期间物业员工多次以上门贴通知，口头通知以及电话方式进行催缴物业费工作。一审法院认为，作为物业公司宏发物业履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主佟强享受了宏发物业提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于宏发物业提出的要求佟强支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于佟强提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于佟强提出的宏发物业的主张超过诉讼时效的主张，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单的习惯做法，对于宏发物业提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对佟强的该项主张，不予支持。判决：一、佟强于本判决发生法律效力之日起十日内向宏发物业交纳其拖欠的自2011年10月29日至2016年10月29日的物业费6453元；二、驳回宏发物业其他诉讼请求。如果佟强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由佟强负担。佟强二审提交证据：房天下网站下载打印园区景观图，主张证明园区存在违建、违停现象。宏发物业对证据的真实性、合法性和关联性提出异议，主张不能证明物业服务存在瑕疵，不能证明上述现象是宏发物业所为，景观图与物业服务无关。宏发物业提交证据：张贴催费通知的照片，主张证明2009年至2015年宏发物业向佟强连续催缴物业费，没有超过诉讼时效。佟强对证据的真实性、关联性提出异议，主张系电子数据证据，报纸日期和缴费通知单日期不相符，明显是后期补拍，不能证明就是佟强家的房门。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，对于佟强上诉提出宏发物业未按约定提供物业服务违约在先，以及要求解除与宏发物业签订的《业主临时规约》的问题。首先，根据佟强提交的视听资料，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。其中佟强提到园区绿地被业主私自占用的情况，虽然前期物业服务合同约定宏发物业负有对公共绿地的养护、管理的责任和义务，但法律并未赋予宏发物业采取强制手段阻止业主占用绿地的执法权利，故不能证明系宏发物业未尽到物业服务义务导致。如果佟强认为其他业主的上述行为侵害其相邻权，可积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理。其次，园区住宅物业收费标准为1.30元每月每平方米，现有物业收费标准是否与宏发物业提供的物业服务相符，以及是否继续由宏发物业为园区提供物业服务的问题，均涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。宏发物业作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在宏发物业未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，佟强提出的上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。对于佟强上诉提出宏发物业的诉请超过诉讼时效的问题。宏发物业一审提交了当地社区出具的《证明》，证明其向园区业主催缴物业费的情况，佟强在一审质证过程中对于该份证据并未提出异议。佟强二审提出的异议主张，并不能否定证明的效力。而且，证明所列出的通知方式，如打电话催缴、张贴通告等也是物业公司向业主催缴物业费采用的通常做法。因此，一审法院认定宏发物业的请求权没有超过诉讼时效期间，并无不当，应予维持。对于佟强上诉提出宏发物业未向其书面催缴物业费，不能直接向法院起诉的问题。根据社区出具的《证明》，以及物业公司向业主催收物业费的惯例，在佟强未及时支付物业费，且双方对于缴费物业费的问题存在争议的情况下，宏发物业通过诉讼方式解决纠纷，并未违反《物业管理条例》的规定，佟强的上诉主张不能成立。此外，佟强上诉请求要求宏发物业退还此前支付的物业费，以及要求宏发物业赔偿损失，支付违约金等，均已经构成了独立的诉请，且未在一审提出反诉请求，亦缺乏支持其主张的事实和理由，故本案二审不予审理。综上所述，佟强的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佟强负担。本判决为终审判决。审判长 孙卓审判员 王虹审判员 单立二〇一七年七月二十六日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度“”