（2017）吉01民终3859号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张丽丽与长春中金华安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽丽,长春中金华安房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3859号上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽丽，女，1984年9月23日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：唐美晶。上诉人（原审被告、反诉原告）：长春中金华安房地产开发有限公司，住所长春市震宇街358号。法定代表人：姜鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。张丽丽与长春中金华安房地产开发有限公司（以下简称中金地产）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服长春市南关区人民法院(2016)吉0102民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张丽丽一审诉称，其与中金地产于2013年7月24日签订《团购房协议书》，购买中金地产开发建设的坐落于长春市南关区前进大街润田观湖国际小区3栋3单元1006室房屋（85㎡）一套，交房日期为2014年12月30日前，如不能按期交付房屋，中金地产应按所交购房款的日万分之五计算违约金。现张丽丽已足额交付购房款348500元，而中金地产未能如期交房，故诉请判令中金地产支付逾期交房违约金63601.25元、租房费用18000元。中金地产一审辩称，双方在《团购房协议书》约定所购房屋面积为85㎡，但房屋实际面积为95.63㎡，2014年12月28日，张丽丽向中金地产出具的团购房源确认单中双方约定，张丽丽应当于2015年1月3日补交多余面积款，逾期未交，中金地产有权收回此房源另行销售，此房源再次销售后将房款无息退还张丽丽，故中金地产不应承担违约责任。中金地产反诉诉称，其开发的长春市南关区前进大街润田观湖国际小区至今未能取得商品房预售许可证，应认定其与张丽丽之间的合同无效，其退还张丽丽购房款348500元。张丽丽反诉辩称，如认定其与中金地产之间的合同无效，中金地产应双倍返还购房款。一审法院经审理查明：2013年7月24日，张丽丽与中金地产签订《团购房协议书》，约定张丽丽购买中金地产开发建设的坐落于长春市南关区前进大街润田观湖国际小区房屋一套，户型面积有85㎡、100㎡、125㎡、135㎡四个户型，建筑面积及户型设计最终以政府批准规划设计图为准。交房日期为2014年12月30日前，如不能按期交付房屋，按所交购房款日万分之五计算违约金。张丽丽所选户型为85㎡，共已交付购房款348500元。工程竣工后，张丽丽获得房源为小区3栋1006号房。2014年12月28日，张丽丽与中金地产签订《团购房源确认单》一份，内容为房屋实测面积为95.63㎡，张丽丽应当于2015年1月3日前补足多余面积款，逾期未交，中金地产有权收回此房源另行销售，此房源再次销售后将房款无息退还张丽丽。另查明，该小区预售房屋时，中金地产并未取得商品房预售许可证，但已明确告知张丽丽等购房人。一审法院认为，张丽丽与中金地产签订的《团购房协议书》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容亦违反法律强制性规定，虽双方签订合同时，中金地产并未取得商品房预售许可证，但建筑工程已全部竣工，且小区中部分房屋已交付使用，故应确认《团购房协议书》的合同效力，故对中金地产主张合同无效，返还购房款之反诉请求不予支持；双方已在合同中明确约定建筑面积及户型设计最终以政府批准规划设计图为准，交房时购房人应当补足多余面积差价款，张丽丽未在约定时间内交纳面积差价款，中金地产有权拒绝交房，故应认定该案违约方为张丽丽，且张丽丽未能提供证据证明其房屋租金损失，故对张丽丽之诉讼请求亦不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回张丽丽的诉讼请求；驳回中金地产的反诉请求；案件受理费1765元由张丽丽负担，反诉费883元由中金地产负担。张丽丽上诉称，中金地产交付房屋的义务在先，张丽丽缴纳房屋差价款的义务在后；且《团购房源确认单》中“中金地产有权将房屋另售，返还购房者无息房款”属于格式条款，中金地产未尽到提示说明义务，应确认无效；违约方应为中金地产，故应改判支持其一审诉请。中金地产上诉称，因其未取得商品房预售许可证，故其与张丽丽签署的《团购房协议书》应属无效。经本院审理查明的事实与原判相同。本院认为：1.双方签署的《团购房协议书》应确认有效。该协议书中对房屋面积、楼层、房间号等事项约定不明确，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，不属于商品房买卖合同，亦不能适用上述司法解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《团购房协议书》系当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应确认有效，中金地产的上诉理由不能成立。2.张丽丽要求中金地产承担违约责任的上诉理由不能成立。《团购房协议书》中已约定“建筑面积及户型设计最终以政府批准规划设计图为准”，故中金地产在面积确定后，与张丽丽签订《团购房源确认单》，由张丽丽补交差价款系双方约定应有之义，且未限制其权利行使，不应属于格式条款，在《团购房源确认单》已将双方的权利义务予以变更的情况下，张丽丽应先履行补交差价款的义务，其以“补交后中金地产将原合同收回，重新签订的合同显示公平”为由拒绝补交的抗辩理由不充分，在此情况下，张丽丽无权要求中金地产承担违约责任，其上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回张丽丽与长春中金华安房地产开发有限公司的上诉，维持原判。张丽丽预缴的二审案件受理费1840元与长春中金华安房地产开发有限公司预缴的二审案件受理费1766元，由双方自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李东鹤代理审判员 李 迪二〇一七年七月二十六日书 记 员 丁 宁 关注公众号“”