（2017）沪0112民初13563号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海佳信物业管理有限公司与上海市闵行区教育局物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海佳信物业管理有限公司,上海市闵行区教育局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13563号原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈华远，执行董事。委托诉讼代理人：刘雨晴，女。委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海市闵行区教育局，住所地上海市。法定代表人：恽敏霞，局长。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海佳信物业管理有限公司(以下简称佳信物业公司)与被告上海市闵行区教育局(以下简称闵行教育局)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳信物业公司的委托诉讼代理人刘雨晴、徐明政，被告闵行教育局的委托诉讼代理人谢颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费222,672.78元；2.判令被告支付原告自2012年4月1日至2016年6月30日止的滞纳金517,751.31元。事实和理由：被告系上海市罗秀路XXX号的权利人。按照原告与嘉和花苑业主大会先后于2012年元月10日订立的物业服务合同及2012年12月31日订立的嘉和花苑物业服务合同补充条款之规定，原告自2012年1月1日至2016年6月30日期间对嘉和花苑小区提供物业管理服务，按照建筑面积向业主、物业使用人收取物业服务费，同时约定了如业主未按照物业服务合同交纳物业服务费用，原告有权从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金作为违约金。截止物业服务期届满即2016年6月30日，被告依法应交纳222,672.78元的物业服务费及517,751.31元滞纳金，共计740,424.09元。为维护自身合法权益，故诉至法院。闵行教育局辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不适格，被告是罗秀路XXX弄，不属于原告的管理范围，不属于嘉和花苑业委会管辖。其物业属于教育用地，不应当按照商业用地标准缴费。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月10日，原告与上海市闵行区嘉和花苑业主委员会签订物业服务合同，约定自2012年1月起至2014年12月31日止由原告为该小区提供物业服务，合同约定：物业名称：嘉和花苑，物业类型：住宅(小高层、多层)，座落位置：闵行区梅陇镇罗秀路XXX弄XXX号-XXX号，罗秀路XXX弄XXX号-XXX号，小区商铺17户。四至范围(规划平面图)东至莲花南路，南至淀浦河50米绿化带，西至梅陇西路，北至罗秀路，属于嘉和花苑用地红线范围内，……物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二；原告为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按建筑面积收取，物业服务费用按季交纳，业主应在当季首月的15日之前履行缴纳义务，最迟在当季的最后月的15日之前缴纳。逾期缴纳的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。其中附件一物业构成中包含罗秀路XXX号。2012年12月31日，原告与嘉和花苑业主大会签订物业服务合同补充条款，约定经营性物业(含学校、商铺等)物业管理费标准为1.90元/㎡/月。现原告以被告未缴纳2012年1月至2016年6月期间的物业管理费为由诉至法院。另查明，被告系上海市闵行区罗秀路XXX号房屋权利人，该房屋建筑面积为2,170.03平方米。还查明，2016年12月20日，原告向被告出具工作联系函，内载：“上海市闵行区教育局：我是上海佳信物业管理有限公司法务部的陈伟文，前期因与隶属于贵局的上海闵行晓苗语幼儿园(罗阳路XXX号)就缴纳物业管理费纠纷一事，与贵院专管老师进行了联系，被告知当事人外出，要求暂缓司法诉讼解决该事项。特此工作联系函，希望早日告知结果。”当日，被告处工作人员在该联系函上签字。本院认为，原告系物业服务公司，与业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括被告在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。根据权利义务相一致的原则，被告理应支付物业服务费。被告认为其不属于嘉和花苑业委会管辖范围，无证据证明，本院难以采信。根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。原告于2016年12月20日以函件方式向被告出具文书，被告亦予以签收，故本院认定该联系函主张权利具有诉讼时效中断的效力。由于原告未能提供2012年1月至2014年12月期间向被告发出的可以达到中断诉讼时效的证据，故对被告提出的物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见中的合理部分，应予采纳。综上所述，对于2015年1月至2016年6月的物业服务费，原告未丧失胜诉权。故被告应支付原告物业服务费74,215.03元。被告未按约支付上述期间的物业费，实属违约，但原告主张的滞纳金数额过高，本院酌情调整滞纳金为6,600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区教育局于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳信物业管理有限公司自2015年1月至2016年6月止的物业服务费74,215.03元；二、被告上海市闵行区教育局于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳信物业管理有限公司滞纳金6,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,602.12元，由上海佳信物业管理有限公司负担3,602.12元，上海市闵行区教育局负担2,000元(于本判决生效之日起十日内直接支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 金 渊二〇一七年七月二十六日书记员 熊亚娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 来源：