（2017）黔03民终3557号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-09-26

案件名称

贵州智博利融资担保有限责任公司、何朝秀物权确认纠纷二审民事判决书

法院

贵州市遵义市中级人民法院

所属地区

贵州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3557号上诉人(一审被告)：贵州智博利融资担保有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路105号万象国际A栋1单元17层26号。法定代表人：田景龙，公司执行董事。委托诉讼代理人：鄢镔，男，汉族，1983年6月11日出生。住贵州省遵义市红花岗区。系公司员工。被上诉人(一审原告)：何朝秀，女，1964年7月24日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：遵义美城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市澳门路安宇轩报业大厦B-9-1号。法定代表人：罗光强，公司执行董事。委托诉讼代理人：文华，红花岗区长征镇法律服务所法律工作者。上诉人贵州智博利融资担保有限责任公司（以下简称智博利公司）因与被上诉人何朝秀、遵义美城房地产开发有限责任公司（以下简称美城房开公司）物权确认纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博利公司委托诉讼代理人鄢镔，被上诉人何朝秀及委托诉讼代理人杨万祥，被上诉人美城房开公司委托诉讼代理人文华到庭接受询问，本案现已审理终结。上诉人智博利公司上诉请求：一、撤销遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初1421号民事判决，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，证据不足。何朝秀关于请求人民法院撤销上诉人与美城房开公司之间达成的买卖合同后在遵义市住建局所办理的房产预售备案登记的诉讼请求，系要求人民法院对行政机关的预售备案登记行为进行司法审查，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款之规定，商品房预售登记系依申请的行政登记行为，该登记行为属于行政机关的职责范围。如何朝秀在一审的诉讼请求成立，本案属于行政诉讼而非民事诉讼。故上诉人与美城房开公司之间的合同效力不属于本案审理范畴。上诉人与美城房开公司的买卖合同及预售备案登记未经人民法院审理并确认无效的情况下，本案人民法院不能对何朝秀的诉讼请求进行审理。二、一审认定事实不清，导致适用法律错误，判决错误，侵害了上诉人的合法权益。何朝秀一审诉讼请求：一、判决美城房开公司和智博利公司到预售登记备案的房地产行政主管部门将位于遵义市红花岗区长征镇河上坡“紫颖·富丽东方”D7栋一层1-14号营业房的预售登记备案予以撤销；二、由美城房开公司在取得上述营业房的初始登记后立即协助何朝秀将上述营业房的所有权登记在何朝秀名下。何朝秀二审答辩称：美城公司在争议门面具备办理备案登记手续的条件下未予办理备案登记构成违约，应承担继续履行合同的义务，对争议房屋办理备案登记手续。同时，本案争议的是合同履行问题，属于民事诉讼范畴，上诉人主张属于行政纠纷的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。美城房开公司二审答辩称：美城房开公司因经营不善导致本案纠纷的产生，请求人民法院依法判决。审法院认定事实如下：2009年4月21日，何朝秀与美城房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由何朝秀向美城房开公司购买位于贵州省遵义市红花岗区长征镇河上坡“紫颖·富丽东方”8＃楼17轴至18轴交Ａ、Ｅ轴14号门面房屋，该营业房建筑面积共127.24㎡，购房总价款585304元，付款方式为首付90%即526773.60元，余款10%即58530.40元在交房时一次性付清，合同中还约定了交房时间为2010年3月31日、商品房交付使用后180天内办理产权登记手续等其他内容。合同签订后，何朝秀于2009年4月25日按约向美城房开公司支付首次购房款526773.60元，又于2010年12月21日向美城房开公司支付门面房墙体隔断所需费用10000元，何朝秀累计向美城房开公司支付了536773.60元；2010年12月，美城房开公司将前述营业房移交给何朝秀，何朝秀随后将前述营业房出租给他人使用至今。另，在（2015）红民商初字第692号何朝秀与美城房开公司商品房销售合同纠纷一案中查明，本案案涉《商品房买卖合同》中载明的“紫颖·富丽东方”8＃楼17轴至18轴交A、E轴14号门面房屋系以坐标方式确定位置，在房屋登记机关无房源信息登记，该案庭审中何朝秀、美城房开公司确认美城房开公司交给何朝秀占有的“紫颖·富丽东方”8＃楼17轴至18轴交A、E轴14号门面房屋即房屋登记机关登记的“紫颖·富丽东方”D7栋一层1-14号门面房屋，同时确认了本案何朝秀与美城房开公司于2009年4月21日签订的《房屋买卖合同》依法成立、有效；该房屋已于2012年8月28日预售登记备案在智博利公司名下。一审法院认为，何朝秀和美城房开公司于2009年4月21签订《商品房买卖合同》，该合同经（2015）红民商初字第692号民事判决书确认合法、有效；美城房开公司在案涉营业房可以办理预售登记备案的情况下，未将案涉房屋预售登记备案在何朝秀名下而登记在智博利公司名下，该行为明显违背与何朝秀的合同约定，且美城房开公司庭审中明确表示系因其经营不善所致，该行为损害了何朝秀的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，美城房开公司理应全面履行合同义务，现案涉营业房已取得预售登记许可，何朝秀要求美城房开公司协助办理争议营业房所有权转移登记，何朝秀已向美城房开公司支付了合同约定的购房款，美城房开公司亦已将营业房实际交付给何朝秀占有使用至今。根据双方的合同约定，美城房开公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由美城房开公司提供的资料报产权登记机关备案，并应协助何朝秀办理取得其所购房屋的所有权转移登记，现案涉营业房已实际交付给何朝秀占有使用多年，故对何朝秀的该项诉讼请求，予以支持。对何朝秀主张美城房开公司、智博利公司到房地产行政主管部门将案涉营业房的预售登记备案予以撤销的诉讼请求，智博利公司辩称何朝秀的该诉讼请求系行政诉讼范畴而非民事诉讼范畴，何朝秀在本案中主张的是要求美城房开公司、智博利公司办理撤销案涉营业房预售登记备案行为，而并非是针对行政机关登记行为是否合法有效所提起诉讼，故何朝秀的该项诉讼请求应系民事诉讼调整范围，且何朝秀作为案涉营业房的买受人，其有权要求美城房开公司、智博利公司办理撤销案涉营业房预售登记备案手续，故对何朝秀的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定，判决如下：一、由被告遵义美城房地产开发有限责任公司、贵州智博利融资担保有限责任公司于本判决生效之日起二十日内办理位于遵义市红花岗区长征镇河上坡“紫颖·富丽东方”D7栋一层1-14号门面房屋的预售登记备案撤销手续；二、由被告遵义美城房地产开发有限责任公司在取得上述营业房的初始登记后三十日内协助原告何朝秀办理所有权转移登记有关手续；案件受理费9650元，减半收取4825元，由被告遵义美城房地产开发有限责任公司承担，本院退还原告何朝秀4825元。本案双方当事人未提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是本案是否属于民事案件的受案范围？一审判决支持何朝秀的诉讼请求是否正确？首先，争议营业房于2012年8月28日预售登记备案在智博利公司名下，系美城房开公司、智博利公司在申请办理预售登记备案手续时向住建部门隐瞒了争议营业房已于2009年4月21日出售给何朝秀的事实，住建部门将争议营业房预售登记备案办在智博利公司名下并无过错。其次，何朝秀在本案中的诉讼请求系要求美城房开公司、智博利公司办理撤销争议营业房预售登记备案的手续，并协助自己办理争议营业房所有权转移手续。何朝秀的该请求事项属于要求美城房开公司、智博利公司履行相应的民事义务，而该民事争议并非住建部门的行政行为产生的争议，且美城房开公司、智博利公司对该民事义务的履行无需住建部门纠正自己违法行政行为为前提。故，本案的纠纷系平等民事主体之间的争议。根据《中华人民共和国民法通则》第二条“中华人民共和国民法调整平等主体公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”之规定，本案属于民事案件的受案范围，智博利公司上诉主张本案属于行政争议的上诉理由不能成立。何朝秀于2009年4月25日向美城房开公司支付了90%的购房款，履行了双方于2009年4月21签订《商品房买卖合同》约定的交房前支付90%的购房款的付款义务，而美城房开公司未按《商品房买卖合同》约定为何朝秀办理营业房的产权登记手续，且将将争议营业房的预售登记备案办在智博利公司名下构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一审判决要求美城房开公司、智博利公司办理撤销争议营业房预售登记备案的手续，并协助何朝秀办理争议营业房所有权转移手续并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9650元，由上诉人贵州智博利融资担保有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李露露代理审判员　　付甫金代理审判员　　唐　川二〇一七年七月二十六日法官　助理　　杨恩高书　记　员　　周玲玲 更多数据：搜索“”来源：