（2017）辽02民终5877号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-12-05
案件名称
大连金悦房地产开发有限公司与姜明君、王丽娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连金悦房地产开发有限公司,姜明君,王丽娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终5877号上诉人（原审被告）：大连金悦房地产开发有限公司。法定代表人：王士东，该公司总经理。委托诉讼代理人：史庆峰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：姜明君，男，1955年6月4日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1958年3月19日生，汉族，住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马兴骅、赵鑫，北京市盈科（大连）事务所律师。上诉人大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）因与被上诉人姜明君、王丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金悦公司上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，按已付房价款3%向被上诉人支付违约金。事实和理由：1.一审认定上诉人未按期向产权登记机关提供备案资料并承担全部违约责任是错误的，案涉房屋尚不能办理产权登记的原因在于政府相关部门不作为及两区政府合并导致政策变化等诸多客观原因造成，非上诉人主观过错，不能完全归责于上诉人，完全由上诉人承担违约赔偿责任有失公平；2.一审法院按补充协议第二十二条计算违约金是错误的，且按此条款计算违约金，由于延期时间较长，违约金截至目前已超过已付房款20%，按原审判决计算，如果持续无法办理，违约金可能超过总房款的50%，甚至超过总房款，违约金明显过高，对于上诉人极其不公平，因此依法应当予以调整降低。上诉人认为确因上诉人原因延期办证，也应当适用经房产部门和工商部门备案的《商品房买卖合同》正本第十五条第2款”买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金”的约定更为合理、公平；3.一审法院认为被上诉人起诉未过诉讼时效是错误的。按补充协议第二十二条约定，按日计算违约金，违约金债权按日产生，即使上诉人应当承担违约责任，违约金计算方式无论适用《商品房买卖合同》第十五条还是补充协议第二十二条，都存在超过2年诉讼时效的问题，被上诉人对于超出时效部分的违约金权利已经丧失胜诉权。4、请求法院依据上诉人的主观过错考虑到买受人没有造成实际损失，酌情判定上诉人承担逾期违约金的50%，因为依据一审判决，法院判定违约金过高，对于上诉人明显不公平，所以请求二审法院降低违约金标准。姜明君、王丽娜辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。理由：1、无据证明逾期办证系政府原因，即使系政府原因也不影响上诉人依照合同约定向被上诉人承担违约责任。2、补充协议系双方合意，且约定的违约金明显低于司法解释的规定，应当予以适用。3、上诉人逾期办证行为造成的损失是必然的，上诉人的违约事实是持续存在的，本案未超过诉讼时效。4、本案商品房买卖合同已经记载了相关五证信息，被上诉人完全有理由相信上诉人已经具备了全部的齐全手续，因此上诉人主张双方均有过错不成立。5、关于土地局的请示文件，该文件为复印件，且该文件为政府部门单方意思表示，不能视为政府认可系政府原因。姜明君、王丽娜向一审法院起诉请求：请求被告支付自2012年7月3日至实际办证之日止的逾期办证违约金，按596545元×万分之一×逾期天数计算。一审法院认定事实：2010年4月22日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定二原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为596545元，2011年6月30日前交付房屋。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定为：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第二十二条约定：”买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”《合同补充协议》第二十四条约定：”本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准。”合同签订后，原告依约交付了房款。2011年7月2日，被告将房屋交付给二原告。二原告至今未取得房屋权属证书。对于金悦公司提出的逾期办证责任不在于被告，而由于政府出让的土地存在权属争议以及两区合并、政府相关部门对接不畅等被告不可控之客观原因造成的答辩意见，一审法院经查认为，金悦公司提供的会议纪要等材料并不能证明逾期办证系政府工作或政策变化等原因造成，其主张缺乏证据支持，不予采纳；对于金悦公司主张违约责任的承担应适用《商品房买卖合同》第十五条约定的答辩意见，一审法院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第二十二条对《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定作出了变更，且《合同补充协议》第二十四条明确约定”本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准。”故金悦公司应按变更后的合同约定履行义务及承担责任，此点答辩意见，不予采纳；对于金悦公司主张原告起诉已超过诉讼时效的答辩意见，经查认为，金悦公司在2014年11月20日向当地政府提交的《关于解决”悦泰山里”项目历史遗留问题的工作进展说明》中有”三年来购房居民不能办理房屋产权、户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜，一直怨声载道，不断上访”等记载，足以证明在其权利受到损害之日起，房屋买受人始终在持续、未间断地主张权利，金悦公司对此也是明知的，本案诉讼时效因买受人持续要求金悦公司履行义务而多次中断，故对金悦公司此点答辩意见，亦不予采纳。一审法院认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照约定全面履行义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2011年7月2日交付，按照买卖合同及补充协议的约定，金悦公司应于2012年7月2日前完成产权登记备案，但金悦公司至今仍未能办理案涉房屋的初始登记备案，致使买受人至今未能办理房屋产权登记及取得房屋权属证书，金悦公司的行为已构成违约，理应按照合同约定承担相应违约责任。据此，一审法院判决：被告大连金悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告姜明君、王丽娜以购房款596545元为基数自2012年7月3日起至所购房屋具备办理房屋所有权登记条件之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元（原告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金悦公司提供的《关于悦泰山里B区办理房屋产权登记有关事宜的请示》复印件，因悦泰公司未提供原件，姜明君、王丽娜对该证据的真实性不予认可，本院对该证据的真实性无法确认。退一步讲，即使该请示真实，则从该请示的内容仅显示大连金州新区土地房屋局建议规划局、土地房屋局、民政局等部门及悦泰公司完善程序、出具相关材料，而办理案涉房屋产权证是作为开发商的金悦公司的义务，相关部门仅仅是配合金悦公司出具相关手续，且该手续的出具应以符合相关法律、法规规定为前提，同时金悦公司亦应履行缴纳土地出让金等相关义务。在金悦公司未能提供证据证明其已经履行全部义务的情况下，仅以相关政府部门未出具材料为由作为其未能办理案涉小区房屋产权证的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。对于姜明君、王丽娜提供的大连金州新区信访局于2017年7月25日出具的《证明》及所附的”关于拥政街道舒林园13、14号楼产权证请求金普新区管委会领导”的书面材料、人员名单，金悦公司对该证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以采信。该组证据证明如下事实：金州区拥政街道舒林园13、14号楼部分业主分别于2016年7月5日和2016年10月25日到大连金州新区信访局上访，要求政府帮助解决办理案涉小区房屋产权证及赔偿违约金等问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一、在本院已生效的（2017）辽02民终1347号民事判决中二审补充查明如下事实：1.金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年8月10日《关于悦泰山里项目用地政府会议纪要的情况报告》中记载：”现在山里业主不停上访，现在已经形成有组织有规模有计划的上访，如果再不解决，将会给社会带来极大的不稳定”；2.金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年11月20日《关于解决”悦泰山里”项目历史遗留问题的工作进展说明》中记载：”由于悦泰山里项目B区土地存在的问题迟迟未能解决，三年来购房居民不能办理房屋产权、户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜，一直怨声载道，不断上访，使我公司工作环境长期遭受严重干扰，并到管委会群访十余次...”。二、在姜明君、王丽娜与金悦公司签订的《商品房买卖合同》中记载，姜明君、王丽娜购买的案涉房屋房号为金州区拥政街道舒林园13号楼第B1幢1单元14层6号。本院认为，本案中，姜明君、王丽娜与金悦公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2011年7月2日交付，按照买卖合同及补充协议的约定，金悦公司应于2012年7月2日前完成产权登记备案，但金悦公司至今仍未能办理案涉房屋的初始登记备案，致使买受人至今未能办理房屋权属登记及取得房屋权属证书，金悦公司的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应的违约责任。对于金悦公司提出逾期办证存在政府相关部门不作为及两区合并政策变化等客观原因的上诉理由，本院认为，金悦公司对其该项主张并未提供相应证据，金悦公司亦认可其提交的会议纪要等材料中并未作出逾期办证与政府工作或政策变化等原因有关的表述或记载，金悦公司的该节主张缺乏证据支持，不予采纳。对于金悦公司提出违约责任的承担应适用《商品房买卖合同》第十五条第2款的上诉理由，本院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第二十二条对逾期办证违约责任的承担方式已经以明确、一致的意思表示对《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定作出了变更，且《合同补充协议》第二十四条亦明确约定如与买卖合同有抵触应以补充协议为准，故金悦公司应当按照变更后的合同约定履行义务及承担责任，一审对金悦公司违约责任的认定事实清楚、依据充分，应予维持。对于金悦公司主张姜明君、王丽娜的起诉已过诉讼时效及买受人并未因逾期办证受到损失，违约金应当调低一节，本院认为，按照合同约定，金悦公司应自2012年7月3日起向姜明君、王丽娜承担逾期办证的违约责任，而金悦公司在其于2014年8月10日拟定的情况报告中记载”现在山里业主不停上访，已经形成有组织有规模有计划的上访”，可见房屋买受人对于金悦公司的逾期办证违约行为一直在主张权利；金悦公司在其2014年11月20日拟定的说明中再次记载，由于不能办理房屋权属证书，”三年来购房居民不能办理户口迁移、子女上学、二手房交易等诸多事宜”，业主对此”一直怨声载道，不断上访，使我公司工作环境长期遭受严重干扰”；2016年7月5日和2016年10月25日案涉小区的业主代表到大连金州新区信访局上访，要求政府帮助解决办理案涉小区房屋产权证及赔偿违约金等问题。由此可见，房屋买受人自金悦公司应当承担办理房屋权属登记义务之日起，始终在持续、未间断的主张自己的权利，而金悦公司对于逾期办证给买受人造成了损失及买受人为此一直在积极主张权利的事实也是明知的，本案时效因买受人持续要求金悦公司履行义务而多次发生中断。至于金悦公司要求调低违约金的上诉理由，因其并未提供充分的证据证明双方约定的违约金过分高于逾期办证给购房人造成的损失，故金悦公司的该项请求没有充分的事实和法律依据。因此，对金悦公司提出姜明君、王丽娜的起诉已过诉讼时效及逾期办证未对买受人造成损失，应调低违约金的上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，金悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1212元（上诉人已预交），由上诉人大连金悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员王亮审判员杨威二〇一七年七月二十六日书记员任建芳 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