（2017）粤19民终2239号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2018-07-12
案件名称
汪志清、李英耿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪志清,李英耿,东莞市名人居房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终2239号上诉人（原审被告）：汪志清，男，汉族，身份证住址为广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：廖碧云，女，侗族，身份证住址为广东省广州市萝岗区，系汪志清的妻子。委托诉讼代理人：邓云龙，广东沃金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李英耿，男，汉族，身份证住址为广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：梁冰，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。原审第三人：东莞市名人居房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市南城区鸿福花园首层**号铺之一。统一社会信用代码为91441900694793884Q。法定代表人：利锦钏。上诉人汪志清因与被上诉人李英耿、原审第三人东莞市名人居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初7375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李英耿、汪志清、东莞市名人居房地产经纪有限公司于2016年2月28日签订的《房屋买卖协议》中有关房屋买卖的条款解除；二、汪志清于判决发生法律效力之日起五日内返还李英耿定金20000元、支付违约金210000元、赔偿中介费14000元；三、驳回李英耿的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4876元、保全费4876元（李英耿已预交），由汪志清负担9752元。（原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初7375号民事判决。）上诉人汪志清向本院提起上诉，请求：（一）撤销原审判决第二项，改判为汪志清向李英耿返还双倍定金40000元，驳回李英耿的其他全部诉讼请求。（二）本案一审、二审诉讼费用全部由李英耿承担。事实和理由：1.本案汪志清和李英耿之间的违约责任应当适用《房屋买卖协议》第七条第一款第一项约定的条款。（1）李英耿在交付定金20000元之后不到一个月时间内，便向法院起诉提出解除合同，而当时汪志清已经在办理案涉房屋解除抵押登记手续过程中发生的争议事项。因此，原审在认定汪志清属于违约方的情形下应当适用《房屋买卖协议》第七条第一款第一项的约定，因为该条款是对仅收取定金情形下的处理方式。（2）本案中，在《房屋买卖协议》签约时汪志清就已经将案涉房屋的房产证、维修基金收据及存折、购房增值税发票等用于办理案涉房屋过户转名相关资料全部原件已经提交给东莞市名人居房地产经纪有限公司保管和使用。且汪志清在李英耿起诉之前，早已按照合同约定向银行申请了提前还款、注销抵押登记等手续，并且已经实质上在李英耿起诉到法院要求解除合同之前已经办理完毕抵押登记注销手续。因此，汪志清并不存在《房屋买卖协议》第七条第一款第四项约定的违约情形。（3）汪志清、李英耿及东莞市名人居房地产经纪有限公司签署的《房屋买卖协议》属于东莞市名人居房地产经纪有限公司印刷的合同文本，原审法院适用的违约条款依法应当为格式条款和无效条款，因为该条款属于单方面加重汪志清法律责任的格式条款。本案中，在合同协商和签署过程中，汪志清和李英耿未就该条款进行任何协商。东莞市名人居房地产经纪有限公司并未对相应的合同条款向汪志清、李英耿进行任何解释说明及提示，相应的条款文字部分也未能进行加粗、异种字体等提示。因此，汪志清认为该合同条款并不能够约束汪志清和李英耿，更不应当适用于汪志清与李英耿之间的争议事项。（4）原审仅看到房屋价格上涨而认定本案应当适用《房屋买卖协议》第七条第一款第四项，判决逻辑有误。因为在市场经济下，房屋作为商品在买卖的过程中均有风险。在市场经济下，各自应当对各自的市场行为承担相应的法律后果，而不能够以签约时无法预见的可得利益来衡量合同履行过程中的可得利益。尤其本案至今没有证据证明原审认定的李英耿起诉时所谓的汪志清违约是因为案涉房屋价格上涨的原因。（5）汪志清收到李英耿起诉资料后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定正当的行使法定程序权利，却被认定汪志清的行为属于拖延法院确认双方合同解除的时间，从而认为本案应当适用《房屋买卖协议》第七条第一款第四项并不合理。李英耿4月7日起诉时，第一项诉讼请求就是要解除合同，其诉请是非常明确的，不存在汪志清的行为拖延了李英耿购买房屋的时间和决定。相反，在2016年2月28日签约，李英耿却在4月7日起诉，其本身就是希望获得一笔意外之财。本案完全是李英耿设计的圈套，汪志清一时着急解决孩子和父母的住房问题而中了李英耿的圈套而已。2.原审判决汪志清支付违约金210000元、赔偿中介费14000元，缺乏事实依据，且李英耿诉请的违约金210000元明显过高，有失公平。（1）本案中，李英耿至今并未提供证据予以证明其已经顺利的获得了银行贷款审批，且符合在东莞购房贷款的条件，李英耿不能仅仅凭借合同就认定其有权利在东莞贷款购买案涉房屋，且李英耿也没有提供证据予以证明汪志清的行为给其造成的损失范围以及汪志清是否已经构成严重的违约而需要承担原审认定违约责任的情形。因此，原审法院判决汪志清支付违约金210000元的诉讼请求不成立，应当驳回。（2）李英耿主张的违约金明显过高。李英耿仅支付了20000元，却要求汪志清支付210000元的违约金，李英耿也未能提供相应的证据证明其损失210000元，汪志清有理由相信李英耿要求的违约金与其诉称的事实中可能实际遭受的损失不符，属于明显过高。（3）如果法院支持李英耿的无理诉请，将导致李英耿从这份未履行的《房屋买卖协议》中获得巨大的利益，显失公平，有违诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，请求根据法律规定和公平合理原则，对李英耿违约金的诉讼请求依法不予支持。被上诉人李英耿辩称：原审认定事实适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）《房屋买卖协议》第七条第一款第一项不适用本案，该协议第四条明确规定说明定金条款是收取定金后的违约条款，定金在履行的过程中自动转为楼款后，如果没有明确说明，是无法转化为简约条款的。（二）第七条第一款第四项适用本案，其中提供相关资料不是指提供给中介，而是指办理过户时提供给相关政府部门，在汪志清没有办理公证委托的情况下，即便中介有资料也无法办理过户手续，且房屋尚在抵押状态，买方及中介需要汪志清提供信息和资料或者资料证明房屋已经注销登记后才可开始准备过户手续。（三）本协议是中介提供的合同，非买方提供，不能在本案中认定为格式合同。（四）该房屋现在价格已经约上涨到1200000元左右，汪志清已因自身违约获利，违约金过高一说不是事实。如果使用定金条款才是对买方的不公平。因为买方已经支付了16000元中介费、约10000多元诉讼代理费、保全费及其他费用。（五）汪志清因价格上涨单方拒绝交易后买方不断催告汪志清，也不断催告中介协调，但不是被拒绝就是被挂电话，无奈才提起诉讼的，但汪志清把其说成买方的圈套是歪曲事实，请法院主持公道。原审第三人东莞市名人居房地产经纪有限公司没有在法定期限内提交书面答辩意见。二审中，李英耿提交了发票两张，拟证明其支出中介费16100元，提交了安居客的页面截图，拟证明同等条件下房屋的现售价约为1200000元。汪志清对于李英耿支出中介费用没有异议，对于安居客的页面截图不予认可。本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为汪志清是否应向李英耿支付违约金，对此本院分析如下：案涉《房屋买卖协议》系三方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。该协议约定了如汪志清收取定金后未能履行协议之条款以致协议不能顺利完成的，三日内须返还双倍定金给李英耿。也约定汪志清不能提供物业的相关资料致使李英耿不能办理过户转名手续或办理产权登记的，李英耿有权解除协议并要求汪志清支付该物业转让价格30%的违约金，汪志清应赔偿李英耿损失。上述协议签订后，汪志清明确表示不出售房屋，其行为直接后果系案涉交易不能进行，案涉房屋不能办理过户转名手续，系根本违约行为，在此情况下，李英耿有权选择上述根本违约情况下的违约金条款，向汪志清主张房屋转让价格30%的违约金赔偿。至于汪志清提出的该条款系格式条款，但案涉《房屋买卖协议》并非李英耿提供，在根本违约情况下就违约方应支付的违约金作出约定，也并不是加重违约方的义务，因此，该违约金条款不能认定为格式条款。汪志清还提出违约金过高，但是其并未提供证据证明该违约金过分高于李英耿的损失，因此，其以违约金过高为由主张不支付违约金，亦无依据，本院不予支持。至于中介费用问题，案涉中介费用已经由李英耿支付，根据合同约定，汪志清应向李英耿支付中介费用损失，原审法院对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，汪志清的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由汪志清负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长 陈加雄审判员 杨 浩审判员 冯婉娥二〇一七年七月二十六日书记员 李淑仪 来源：百度搜索“”