（2017）京01民终5206号
裁判日期: 2017-07-26
公开日期: 2017-07-28
案件名称
北京西山美墅物业管理有限公司与梁丽萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京西山美墅物业管理有限公司,梁丽萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终5206号上诉人（原审原告）：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。法定代表人:张士萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁丽萍，女，1958年11月10日出生。委托诉讼代理人：董小波（梁丽萍之夫）。上诉人北京西山美墅物业管理有限公司(以下简称西山公司)因与被上诉人梁丽萍物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初6909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。西山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院关于西山公司未处理梁丽萍要求管理附近业主私搭乱建之行为，故梁丽萍享受到的物业服务存在不足的认定是错误的，也无证据支持。首先，私搭乱建等违建的管理部门并非物业，属于城管，将该职能强加给西山公司，并认为西山公司未尽责，不符合法律规定；其次，根据西山公司与开发商签署的前期物业管理服务协议，西山公司也没有管理违建的义务；再者，梁丽萍也无相应证据可以证明上述主张。二、一审关于违约金西山公司未提供证据的认定是错误的。一审时西山公司提交的前期物业管理服务协议第29条明确约定了违约金。梁丽萍辩称，同意一审法院判决，不同意西山公司的上诉请求和理由。西山公司向一审法院起诉请求：1、判令梁丽萍给付拖欠的物业费59615.35元；2、判令梁丽萍给付违约金30085.2元。一审法院认定事实：xx号房屋系梁丽萍购买。西山公司系具有物业服务三级资质的物业公司。涉诉小区原由北京格兰浩泰物业管理有限公司负责物业服务。2006年8月1日北京格兰浩泰物业管理有限公司变更名称为北京西宇嘉业物业管理有限公司(以下简称西宇嘉业公司)。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（xx馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山公司对该小区进行物业管理。2012年8月15日上午9时，在xx镇第三会议室，xx镇镇长张xx、区住建委纪检书记朱xx主持召开xx小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，确定以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山公司退出xx馆的物业管理。梁丽萍提交了多张照片证明其楼下邻居私搭乱建侵占公有部分、西山公司提供的物业服务有欠缺，并认可其因邻居私搭乱建行为而未交纳2004年10月30日至2012年7月30日期间的物业费，但其余费用均已交纳。并称其未交纳物业费的行为是经过物业公司领导同意。对上述照片及陈述西山公司不予认可。西山公司亦提供了照片，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，西山公司提供了短信发送记录及《案件列表》，证明其曾于2012年通知梁丽萍缴费，并于2014年3月将梁丽萍拖欠物业费一案提交一审法院立案庭。另查，西山公司提交的生效民事判决记载以下内容：xx小区成立海淀区西山新村小区业主委员会(以下简称西山新村业委会)，通过决议不再同意由西山公司继续提供物业服务，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅公司于2012年7月30日撤出xx馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司(以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。一审法院认为，梁丽萍系xx号房屋业主。西宇嘉业公司与西山公司签订协议，将xx馆的物业管理服务相关权利与义务转交西山公司，其转让行为合法性已由生效判决确认。故一方面西山公司实际提供了物业服务，梁丽萍应向西山公司支付物业费。另一方面，西山公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。现梁丽萍提交的照片和西山公司提交的生效民事判决书等证据材料均证明西山公司提供的物业服务不足。法院认为，物业服务的提供虽然以小区为单位，但小区内不同业主所享受到的物业服务是存在差别的。从梁丽萍提交的证据材料可见，其享受到的物业服务存在以下问题：未处理梁丽萍要求管理附近业主私搭乱建之行为等。故在梁丽萍享受到的物业服务存在不足的情况下，西山公司要求梁丽萍全额交纳物业费用，法院不予支持。结合西山公司退出xx馆物业服务的相关情形，法院认为，应当根据西山公司为梁丽萍提供的物业服务情况对梁丽萍应交纳的物业费用予以酌减。因梁丽萍未缴纳物业费的情况属实，梁丽萍应向西山公司支付2004年10月19日至2012年7月30日的物业费酌减为44000元（包括西山公司自西宇嘉业公司受让的部分债权）。西山公司主张违约金，因其未就此提供证据，故法院不予支持。至于梁丽萍所述西山公司的起诉超过诉讼时效一节，因本案于2014年3月曾到法院立案庭进行诉前调解，故法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告梁丽萍于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费四万四千元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果梁丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，西山公司向xx馆小区实际提供了物业服务，梁丽萍作为该小区的业主应当向西山公司支付物业服务费。梁丽萍主张其未交纳物业服务费的原因系其附近业主私搭乱建，对自己居住安全、舒适度均造成影响，而西山公司一直不予解决。西山公司作为xx馆小区的物业服务企业，应当向小区业主提供优质的服务，同时在其职责范围内积极地履行管理义务。根据该小区开发公司与西山公司签订的《xx馆物业服务合同》的约定，西山公司的服务内容包括公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等。根据前述约定，西山公司有责任对小区内部分业主私搭乱建的行为采取劝阻、制止并上报有关行政管理部门等方式加以解决，并且应当经常的主动的与相关部门联系，督促落实。由于西山公司怠于履行其职责，致使梁丽萍附近业主私搭乱建的情况一直存在，对梁丽萍主观感受造成影响，对小区的公共环境和公共秩序亦造成了一定的妨害。所以，一审法院认定西山公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配，对梁丽萍应交纳的物业费用予以酌减，并无不当。梁丽萍未及时交纳物业费，系对西山公司提供的服务存在意见，并非恶意拖欠。所以，一审法院对西山公司主张的违约金不予支持，亦无不当。综上所述，西山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费943元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 张 琦二〇一七年七月二十六日法官助理 吴银娇书 记 员 杜宏艳 微信公众号“”