（2017）皖13民终1172号

裁判日期: 2017-07-26

公开日期: 2017-08-30

案件名称

灵璧县金鼎置业有限公司、徐春富商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

灵璧县金鼎置业有限公司,徐春富,胡彩月

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终1172号上诉人（原审被告）：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园，统一社会信用代码91341323059728207W（1-1）。法定代表人：华新福，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐春富，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省灵璧县，被上诉人（原审原告）：胡彩月，女，1973年10月9日出生，汉族，住安徽省灵璧县，上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）因与被上诉人徐春富、胡彩月商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第03586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金鼎置业公司的委托诉讼代理人潘林、陈素健，被上诉人徐春富、胡彩月共同的委托诉讼代理人李昌田，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐春富、胡彩月的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定案涉房屋在2015年5月31日不符合交付条件，并据此认定金鼎置业公司违约错误。虽然徐春富、胡彩月与金鼎置业公司签订的《商品房买卖合同》约定金鼎置业公司应于2015年5月31日前将符合条件的房屋交付给徐春富、胡彩月，但灵璧县房管局于2015年8月28日通知金鼎置业公司应待案涉房屋所在小区综合查验后方可交付房屋，故应根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二项如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付的，交房时间可顺延三个月的约定，认定金鼎置业公司的交房期限为2015年8月31日，而此时案涉房屋已经验收合格，具备了合同约定的交付条件，金鼎置业公司不存在违约行为。2、徐春富、胡彩月超出双方合同约定，要求金鼎置业公司增加或改变原规划设计项目，并以此拒绝办理上房手续，致使金鼎置业公司延期交房，责任应由其自行承担。另，由于徐春富、胡彩月等购房户要求金鼎置业公司改变原规划设计对小区进行整改，并采取过激方式阻挠金鼎置业公司对小区进行验收，在政府协调下，双方于2015年6月6日达成了整改协议，约定金鼎置业公司于8个月内整改完毕，该协议应系双方对所签订的《商品房买卖合同》第八条的变更，即将金鼎置业公司的交房时间推迟至2016年2月。3、金鼎置业公司严格按照双方合同约定，多次采取电话、手机短信及公告方式通知徐春富、胡彩月上房，但其拒绝办理上房手续，应自行承担所受损失。徐春富、胡彩月辩称，对于2015年6月1日至2015年8月30日之前办理上房手续的，一审法院按照合同约定，判令金鼎置业公司给付相应违约金正确。而对于2015年8月31日后办理上房手续的购房户，一审法院在计算违约金时扣除90日没有依据，亦与合同约定不符，应予调整。徐春富、胡彩月向一审法院起诉请求：判令金鼎置业公司支付逾期交房违约金16443元（自合同约定的上房之日按房款总额的日万分之二点一，计算至房屋符合上房条件实际上房之日）。一审法院认定事实：2013年10月8日，徐春富、胡彩月与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，购买金鼎置业公司开发的状元府小区第13幢502室商品房一套，价款434990元。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为：1、该商品房经验收合格；2、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，徐春富、胡彩月已按约定方式付清了全部购房款。截止至合同约定的2015年5月31日交房期限届满前，金鼎置业公司未能如约履行交房义务。为此，部分业主与金鼎置业公司发生纠纷，并采取集体信访等方式维权。2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺就协助业主解决子女入学、电梯检测、路面、广场、车库及小区绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题进行整改，竣工验收后8个月内整改结束，业主代表承诺不再向金鼎置业公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产局书面通知金鼎置业公司，要求其开发建设的状元府小区在综合查验合格后，方可交付业主使用。案涉房屋所在的13#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年9月25日。同年10月14日，灵璧县房产局批准同意了该小区综合查验备案。2015年6月26日，徐春富、胡彩月接收了金鼎置业公司交付的房屋。一审法院认为，徐春富、胡彩月与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。买受人按照约定支付全部购房款后，出卖人应当按照约定将验收合格的房屋交付买受人使用，否则即构成违约，并应承担违约责任。在商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间应在2015年5月31日前，而案涉房屋所在的13#楼工程竣工验收，公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年9月25日，故案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2015年9月25日。由于案涉房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，且徐春富、胡彩月在该日期之前并未实际办理上房手续，金鼎置业公司已构成违约，故徐春富、胡彩月有权要求其按照合同约定支付2015年6月1日至实际上房之日（即2015年6月26日）的违约金2283元（以已付购房款434990元为基数，按照日万分之二点一标准，计算为25天）。虽然徐春富、胡彩月在办理案涉房屋的上房手续时，该房屋尚未达到合同约定的交付条件，但因其在提起本次诉讼前，已实际接收了案涉房屋，且金鼎置业公司亦提交了案涉房屋的竣工验收报告，徐春富、胡彩月要求金鼎置业公司给付其2015年6月26日以后违约金的诉讼请求不能成立，不予支持。综上所述，徐春富、胡彩月诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、金鼎置业公司应于判决生效后十日内给付徐春富、胡彩月逾期交房违约金2283元；二、驳回徐春富、胡彩月的其他诉讼请求。案件受理费211元，由徐春富、胡彩月负担111元，由金鼎置业公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于金鼎置业公司是否履行合同约定的通知上房义务，其提供了短信记录截图、网络新闻截图、其他购房户领取房屋通知书签字表及时空快讯的登报公告，但上述证据均不能证明其已经按照合同约定书面通知了徐春富、胡彩月上房，本院不予采信；对于金鼎置业公司二审提供的案涉工程图纸、灵璧县规划局灵规[2015]70号文件，因与本案处理结果无关，本院不予认定。另，金鼎置业公司二审补充提供了案涉房屋所在楼栋的工程竣工验收报告及工程竣工验收备案表，该部分证据均加盖了相关部门印章，亦与其一审提供的一致，对该部分证据的真实性，本院予以认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐春富、胡彩月与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，徐春富、胡彩月按约履行了向金鼎置业公司支付购房款的义务，但金鼎置业公司未按合同约定的交房期限向徐春富、胡彩月交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。一审法院依据双方的合同约定，判令金鼎置业公司支付徐春富、胡彩月自2015年6月1日至其实际上房之日的违约金正确，本院予以维持。虽然根据双方约定，如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，金鼎置业公司的交房时间可顺延三个月，灵璧县房产管理局亦于2015年8月28日向金鼎置业公司下发了整改通知，要求金鼎置业公司待该小区综合查验合格后，方可交付业主使用，但由于徐春富、胡彩月于灵璧县房产管理局的整改通知下发之前即已接收房屋，该整改通知的下发并不能否定金鼎置业公司在收到该通知前已经违约的事实，故金鼎置业公司主张交房期限应顺延三个月至2015年8月31日，其不应承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于2016年6月6日灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订的协议问题，由于该协议系仅对业主要求金鼎置业公司需在一定期限内完成协助业主子女入学及对公共设施等事项进行整改的约定，并不涉及金鼎置业公司可延期交房或免除其承担违约责任的内容，金鼎置业公司主张该协议对双方约定的交房期限已进行了变更的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，金鼎置业公司在本案一、二审审理过程中均未提供其已按合同约定向徐春富、胡彩月履行了书面通知上房义务的相关证据，其主张徐春富、胡彩月存在拖延上房情形的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，金鼎置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由灵璧县金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　周亚丽审 判 员　李德道审 判 员　丁　伟审 判 员　杨俊举审 判 员　赵　路二〇一七年七月二十六日法官助理　李　震法官助理　Ｘ　Ｘ书 记 员　夏春秋附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：