（2017）鲁02民终4857号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-10-16
案件名称
邓家伟、北京万科物业服务有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓家伟,北京万科物业服务有限公司青岛分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4857号上诉人（原审被告）：邓家伟。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司青岛分公司。负责人：唐海斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国伟。委托诉讼代理人：刘红美。上诉人邓家伟与被上诉人北京万科物业服务有限公司青岛分公司（以下简称万科物业青岛分公司）因物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2016)鲁0214民初6582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，于2017年6月28日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人邓家伟，被上诉人万科物业青岛分公司委托诉讼代理人张国伟、刘红美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓家伟上诉称，请求二审法院查明事实依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人赔偿上诉人因屡次停水造成的家庭财产（净水器）损失5000元，以及被上诉人所属物业人员勾结社会人员骚扰，恐吓上诉人造成的精神损害5000元。主要理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，以及上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用的证据。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。3、北京高院关于审理物业纠纷的意见--京高法发[2003]389号第26条规定，被上诉人未拿出任何进行过催交的证明材料。事实上除了交房的时候按照万科地产的规定交付了第一年物业费之后，之后万科物业青岛分公司没有对上诉人邓家伟进行任何书面的催缴。本案起诉的原因是上诉人所属的万科魅力物业人员工作态度恶劣，邓家伟向万科物业投诉后报复业主。被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，已经超过诉讼时效。二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。邓家伟在夏庄法庭调解时列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审法院在没有通知邓家伟，也没有收到传票的情况下，缺席审判，使上诉人逃避了违约责任。依据相关法律规定，上诉人应承担相应的违约责任。为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。万科魅力的物业服务每况愈下是不争的事实。物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。本案应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。本案已经超过诉讼时效。五、被上诉人三天两头常年停水，且不通知上诉人，造成上诉人家庭财产（净水器）损失5000元，导致上诉人家中美国净水器短期内损毁。上诉人向城阳自来水厂投诉，证实物业应该赔偿损失。有电话录音为证。请求赔偿经济损失5000元。六、被上诉人所属物业人员勾结社会人员，利用职务之便泄露上诉人个人姓名等信息隐私，采取电话骚扰，恐吓、上门围堵等手段，给上诉人造成严重的精神损害，上诉人有向公安报案，短信，微信，ip地址等证据。请求赔偿精神损害费5000元。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人万科物业青岛分公司答辩称，上诉人邓家伟的上诉请求无事实和法律依据，被上诉人已经依法履行物业服务合同约定的各项义务，经被上诉人多次催缴，上诉人仍然拒绝缴纳物业费，被上诉人请求合理合法。最后一项上诉请求与本案原审并非同一法律关系，超出二审审理范围，应予驳回。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审中万科物业青岛分公司的请求，判令：邓家伟支付物业服务费5536.92元；判令邓家伟支付违约金1420.06元；诉讼费用由邓家伟承担。诉讼中万科物业青岛分公司撤回了违约金的诉请请求。原审查明，邓家伟系万科魅力之城50号楼3单元1202户业主。根据万科物业青岛分公司提交的《前期物业服务合同》的约定，万科物业青岛分公司为该小区提供前期物业服务，根据约定万科物业青岛分公司需向邓家伟收取物业服务费用（每月每平方米1.1元）及电梯运行费（每月每平方米0.4元）。根据万科物业青岛分公司提交的其与青岛市城阳区魅力之城业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，万科物业青岛分公司为该小区提供物业服务，根据约定万科物业青岛分公司需向邓家伟收取物业服务费用（每月每平方米1.7元）及电梯运行费（每月每平方米0.4元）。邓家伟涉案房屋建筑面积90.47平方米，其中2014年1月1日起至2015年12月31日止应交物业服务费用共计人民币3256.92元（含电梯运行费）；2016年1月1日起至2016年12月31日止应交物业服务费用共计人民币2279.84元（含电梯运行费）。万科物业青岛分公司已向邓家伟发出催交该期间物业费用的书面通知。原审认为，万科物业青岛分公司对邓家伟所在的小区提供物业服务，邓家伟理应依据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定支付物业费用，故万科物业青岛分公司要求邓家伟支付该期间物业费用的诉请于法有据，原审法院予以支持。邓家伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担不利的法律后果。故，判决：邓家伟于判决生效之日起10内支付北京万科物业服务有限公司青岛分公司物业服务费人民币5536.76元（自2014年1月1日起至2016年12月31日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由邓家伟承担，邓家伟在履行上述义务时将应承担的案件受理费一并给付万科物业青岛分公司。经审理查明，二审期间，上诉人提供照片，以证实涉案房屋装修存在质量问题，万科房地产公司承诺免除物业费。被上诉人对此有异议，认为没有万科房地产公司确认，物业费应由上诉人承担。上诉人提供短信截图，以证实被上诉人工作人员泄露上诉人信息、发短信骚扰上诉人、勾结社会人有打击报复上诉人等事实。被上诉人对此不予认可。上诉人提供其与自来水公司电话录音，以证实被上诉人对小区自来水管道维护不力，造成其经济损失，被上诉人对此不予认可。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，上诉人邓家伟所在小区业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同真实有效，对各业主均具有约束力。上诉人作为涉案小区的业主，在享受被上诉人的物业服务后，应及时交纳相应的物业费。原审中被上诉人提供的律师函以及催缴物业费通知可以证实，被上诉人履行了相关催告义务。上诉人提供的短信截图，以证实其与万科房地产公司达成协议，免除其物业费。本院认为，上诉人提供的短信截图，万科房地产公司没有到庭质证，鉴于被上诉人不予认可截图内容，案外人与被上诉人是两个独立的法人单位，短信截图的真实与否，对被上诉人不具有约束力。故，上诉人所称“其与万科房地产公司达成协议，免除物业费”之理由不当，证据不足，本院不予采信。关于本案的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，物业费属于分期履行的债务，因此诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起计算。本案审理期间，上诉人仍系涉案房屋的业主，因此关于物业费的诉讼时效尚未起算。原审法院依法向上诉人寄送开庭传票，上诉人未能及时向法庭阐明不能到庭的正当理由，原审法院缺席判决，并无不当。上诉人所称“被上诉人给其造成了较大的经济损失”之主张，没有就此在一审中提起反诉，本院对此不予处理。上诉人所称“被上诉人的工作人员泄露业主私人信息、对其进行骚扰等事宜”，系另一个法律问题，不属于民事案件处理范围。其他上诉理由不能成立。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。被上诉人依据相关事实，主张其权利符合有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓家伟负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年七月二十五日书记员 胡浩东 来源：百度搜索“”