（2017）冀0731民初868号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-25
案件名称
孔繁禹与董顺清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
涿鹿县人民法院
所属地区
涿鹿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔繁禹,董顺清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条
全文
河北省涿鹿县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0731民初868号原告：孔繁禹，男，1957年6月16日生，汉族，农民，住涿鹿县。委托代理人：周丽鑫，河北天权律师事务所律师。被告：董顺清，男，1966年9月25日生，汉族，工人，住涿鹿县。委托代理人:李兴华，河北宝庆律师事务所律师。原告孔繁禹与被告董顺清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔繁禹及其委托代理人周丽鑫、被告董顺清及委托代理人李兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔繁禹向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告双方的买卖合同无效,被告立即腾退返还房屋。事实和理由：原、被告双方于2016年9月26日达成房屋买卖合同，原告将座落在张家堡村东57号正房三间及院落以40000元的价格出卖给被告，被告于2016年12月31日前交付购房款，原告于2016年12月31日前将房屋建设用地使用证交于被告。双方已履行完毕，被告搬至原告的房中居住。根据《土地管理法》的相关规定，被告非张家堡村集体组织成员，故不享有本村宅基地的使用权利，原、被告所签合同违反了相关法律规定。董顺清辩称:被告承认原告在本案中所主张的事实。但被告认为，原、被告是在平等自愿的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，且合同已实际履行，依法订立的合同应受法律保护。原告以违反法律规定起诉合同无效，一方面违反诚实信用原则；另一方面，《土地管理法》属管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反该规范并不必然导致合同无效。原告主张确认合同无效的理由不足，应予驳回。本院认为：董顺清承认孔繁禹在本案中所主张的房屋买卖事实，故对孔繁禹主张的事实予以确认。原、被告均具有民事行为能力，双方就诉争房屋签订了买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，但诉争农村房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定。就此本院解析评判如下：首先，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权与物权人特定的身份具有密切的联系，农村集体经济组织成员基于其特定身份而享有的宅基地使用权系一项用益物权，具有一定的福利和社会保障性质，取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体经济组织成员。因此，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应该受到严格的限制，严禁宅基地进入市场进行交易，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制；其次，我国现行法律采取的是“房地合一”的法律制度，房屋作为依附于土地的不动产，其买卖必然会涉及到房屋所占土地即宅基地使用权的转移，也必然会影响土地所有权人对土地所有权的行使，该后果亦与宅基地使用权主体的唯一性相悖，并进而损害了农村集体经济组织的权益。基于上述两点，我国现行法律、法规明确禁止将农村房屋及其项下的宅基地使用权转让于本集体经济组织成员以外的人，否则转让行为无效；第三，被告购买诉争房屋时并非张家堡村集体经济组织成员，故被告不享有购买诉争房屋的主体资格。综上，诉争农村房屋买卖合同虽然经双方当事人磋商签订并系其真实意思表示，但被告不属于张家堡村集体经济组织成员、不享有张家堡村宅基地使用权资格，该合同因违反法律、法规的强制性规定，应属无效。原、被告应当相互返还各自取得的财产。据此，原告诉请被告返还诉争房屋，理由正当，予以支持。原告取得的购房款40000元，应予返还被告。至于被告因合同无效造成的损失，庭审中和限定时间内，被告没有提起反诉，被告可另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告孔繁禹与被告董顺清签订的关于涿鹿县张家堡镇张家堡村房屋三间及院落【集体土地使用权证书编号为涿集建（1998）字第022772号】的买卖合同无效；二、被告董顺清于判决生效之日起一个月内将上述房屋及院落返还原告孔繁禹；三、原告孔繁禹于判决生效之日起一个月内返还被告董顺清购房款40000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元因适用简易程序减半收取为400元，由被告董顺清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员 李俊婷二〇一七年七月二十五日书记员 任学斌附：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集【人大公合2007第301页】体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 关注公众号“”