（2017）沪01民终5804号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-19
案件名称
宋涵华诉刘峻房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋涵华,刘峻,林晓华,招商银行股份有限公司上海分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5804号上诉人（原审被告）：宋涵华，女，1974年11月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘峻，男，1976年12月20日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：林晓华，女，1979年4月24日出生，汉族，住上海市松江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李艳，上海市协力律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶沛雨，上海市协力律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路1088号招商银行上海大厦北塔楼一至四层、南塔楼十至十三层、二十五至二十六层。主要负责人：施顺华，行长。委托诉讼代理人：袁倩如，招商银行股份有限公司上海分行工作人员。委托诉讼代理人：刘秀光，招商银行股份有限公司上海分行工作人员。上诉人宋涵华因与被上诉人刘峻、林晓华、原审第三人招商银行股份有限公司上海分行（以下简称招行上海分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋涵华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1、上诉人与案外人李某签订过桥贷款的合同目的并非为涤除上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）上的抵押，而是因为被上诉人自身限购无法获取足额银行贷款，故需要过桥资金以弥补房款缺口。上诉人作为名义上的借款人的原因是贷款公司基于其自身资金安全的要求，在系争房屋过户前，以原产权人名义办理过桥贷款，而房屋将过户给被上诉人，要求被上诉人作为共同借款人，而被上诉人则拒绝办理。2、双方于2016年4月29日签订的买卖合同并非双方真实意思表示，该份合同完全为了审税需要而签订，双方之间的权利义务仍应以2016年4月27日签订的补充协议及2015年12月20日签订的买卖合同为依据。由于被上诉人限购，无法获得足额贷款，故双方约定由被上诉人在审税之前先行支付上诉人100万元用于涤除抵押，才签订了4月27日的补充协议，该协议是双方当事人真实意思表示，而4月29日的网签只是为了配合审税，与补充协议系阴阳合同关系。被上诉人未能按照4月27的补充协议向上诉人支付100万元（人民币，下同）涤除抵押，已经构成违约，上诉人有权据此解除合同。被上诉人刘峻、林晓华辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人招行上海分行述称，请求保护第三人合法权益，要求贷款结清。刘峻、林晓华向一审法院起诉请求：1、判令宋涵华继续履行刘峻、林晓华与宋涵华就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋于2016年4月29日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令宋涵华涤除招行上海分行在系争房屋上的抵押权（如宋涵华未能涤除，刘峻、林晓华愿意代为清偿），招行上海分行在实现债权后协助宋涵华办理涤除抵押手续；3、判令宋涵华配合刘峻、林晓华办理上述房屋过户手续（剩余未付房款人民币328万元扣除代宋涵华涤除抵押的部分，同意在本案中以现金一次性支付宋涵华）；4、本案诉讼费、保全费由宋涵华承担。一审法院认定事实：2015年12月20日，宋涵华（出售人、甲方）与刘峻、林晓华（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》（第二版），约定：甲乙双方通过上海XX有限公司吴中路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市XX路XX弄XX号XX室，建筑面积119.81平方米，房地产转让价款共计528万元。合同第四条约定，甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年5月15日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方应书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任。按现有政策，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方仍须按前款约定向甲方承担违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同第四条及第六条约定的应当交付之日起至实际交付日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方承担总价款20%的赔偿责任。合同附件三付款协议约定：乙方应在签订本合同并申请办理合同公证手续（若需）后当日，转付甲方部分首期房价款200万元（包含尾款5万元，甲方同意由丙方即中介方暂为保管）；甲方同意乙方通过贷款银行申请260万贷款形式支付第二期房款，若乙方贷款申请未通过或额度不足，则应于送件当日补足并支付甲方；乙方贷款申请审核通过，甲乙双方亲自赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）当日内，乙方直接支付甲方房价款68万元；待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付甲方第二期房价款，由贷款银行代为支付；待贷款银行将第二期房价款支付至指定账户且交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房地产交付乙方，同时丙方（中介方）代为转付给甲方尾款5万元。2016年4月27日，宋涵华（出售人、甲方）与刘峻、林晓华（买受人、乙方）就系争房屋买卖签订补充协议：1、甲乙双方约定房屋买卖定为2016年6月20日前过户；2、甲乙双方约定乙方应于审税前支付甲方100万元用于偿还甲方的银行抵押贷款使用（其中32万元为乙方借给甲方偿还银行抵押贷款使用，甲方应收到乙方申请的银行贷款后立即归还乙方32万元）；甲乙双方约定于甲方收到100万元并偿还银行抵押贷款后十天内共同赴徐汇区房地产交易中心办理审税；甲乙双方约定甲方在收到总房价款后三天内将该房交付乙方。违约方应承担上海市房地产示范合同上的相应违约责任。2016年4月29日，宋涵华（出售人、甲方）与刘峻、林晓华（买受人、乙方）就系争房屋订立《上海市房地产买卖合同》。合同第四条约定，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年6月20日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同关于房屋总价款、违约责任及合同附件三付款协议的约定与2015年12月20日双方签订的第二版示范合同一致。另查明，刘峻、林晓华于2015年12月11日支付宋涵华购房定金5万元（由中介代为保管）；于2015年12月20日支付宋涵华购房款95万元；于2016年1月7日支付宋涵华购房款100万元；宋涵华分别就上述款项出具收款收据。双方当庭确认于2016年6月27日就系争房屋的买卖至房地产交易中心办理了相关审税事宜，刘峻、林晓华于当日缴纳了相应税费。还查明，系争房屋产权人为宋涵华，系争房屋上设定了抵押权人为招行上海分行的最高额抵押，抵押债权截止2016年12月5日尚余237万余元未结清。一审审理中，宋涵华表示，刘峻、林晓华未按补充协议约定在审税前先行支付宋涵华100万元用于涤除房屋上的抵押，后刘峻、林晓华就此与宋涵华协商，要求宋涵华办理过桥贷款以涤除原有抵押，为此2016年6月27日宋涵华与案外人李某（过桥贷款公司人员）签订借款合同并办理了公证，但后过桥贷款公司为保证资金安全要求刘峻、林晓华共同参与借款，刘峻、林晓华不予配合致使宋涵华无法获得过桥贷款并为此支付了违约金。因此，房屋抵押至今无法涤除，也无法办理过户，基于刘峻、林晓华的上述违约行为，宋涵华可行使合同解除权（已另案主张）；另2016年4月29日的房地产买卖合同仅为办理审税需要而签订，相关买卖权利义务应以2015年12月20日合同及补充协议约定为准，付款方式应按照补充协议的特别约定。对此，刘峻、林晓华认为，双方签订的合同及补充协议均系真实意思表示，但双方房屋买卖的权利义务包括付款方式应以最后一份2016年4月29日的合同约定为准，补充协议签订于2016年4月29日前，故刘峻、林晓华未支付100万元不构成违约；嗣后宋涵华也与案外人签订借款合同筹款以涤除抵押，刘峻、林晓华并无义务加入共同借款，过桥贷公司原定于2016年7月1日向宋涵华放款，但因宋涵华不同意质押身份证，最终未获得过桥贷款。合同履行中，刘峻、林晓华一直催促宋涵华尽快涤除抵押，并愿意配合宋涵华共同至招行上海分行处还款，但宋涵华怠于履行其该项义务。一审法院认为，刘峻、林晓华与宋涵华就系争房屋签订的两份房地产买卖合同及相应补充协议均系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。后签订的合同并不当然覆盖之前的合同，但后签订的合同对之前合同约定事项进行变更的，应以后一份合同约定为准。本案中，2016年4月29日签订的买卖合同系双方就系争房屋签订的最后一份合同，其对之前合同及补充协议约定的付款方式及期限，交房及过户时间均予以变更，故刘峻、林晓华与宋涵华就变更内容的相关权利义务应以2016年4月29日签订的合同为准。根据该份合同，刘峻、林晓华已按约履行支付首付款200万元义务，其余房款支付的条件并未成就；且宋涵华自认在刘峻、林晓华告知其无法在审税前先行支付100万元时，宋涵华同意通过过桥贷款的形式借款以涤除系争房屋上的抵押，宋涵华嗣后于2016年6月27日与案外人签订了借款合同并办理公证，并于同日配合刘峻、林晓华共同就系争房屋办理了审税，据此，可推定宋涵华以其行为默认双方变更补充协议关于付款方式及抵押涤除的约定，认可刘峻、林晓华无需再于审税前先行支付100万元。综上，对宋涵华主张刘峻、林晓华未按约先行支付100万元构成违约，合同应予解除的抗辩意见，法院不予采纳。关于宋涵华认为刘峻、林晓华未配合共同参与过桥贷借款，致使抵押无法涤除，刘峻、林晓华已构成违约的抗辩意见，因刘峻、林晓华否认其有共同借款的义务，宋涵华亦未对其该项主张提供充分证据予以证明，故法院对宋涵华的该项抗辩意见不予采纳。刘峻、林晓华已按合同约定履行其相应付款义务，宋涵华应在收到刘峻、林晓华支付的相应房款后及时涤除抵押，并按买卖合同约定配合刘峻、林晓华办理系争房屋的转让过户手续。然，宋涵华至今未积极涤除抵押并当庭表示不同意继续履行合同，刘峻、林晓华有权要求继续履行2016年4月29日签订的买卖合同；刘峻、林晓华在代宋涵华向招行上海分行清偿抵押债权并支付剩余部分房款后，亦有权要求招行上海分行及宋涵华涤除抵押，宋涵华配合办理系争房屋的转让过户手续，故对刘峻、林晓华的所有诉请，法院均予以支持。一审法院审理后作出判决：一、刘峻、林晓华与宋涵华就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋于2016年4月29日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、刘峻、林晓华于判决生效之日起十日内代宋涵华向招商银行股份有限公司上海分行清偿上海市XX路XX弄XX号XX室房屋项下借款本息（暂至2016年12月5日，剩余贷款本息2,373,819.51元，以实际结算日本息数额为准）；三、自判决第二项款项清偿后三日内，宋涵华、招商银行股份有限公司上海分行共同涤除上海市XX路XX弄XX号XX室房屋上设定的抵押物权；四、自判决第三项抵押物权涤除后三日内，宋涵华配合刘峻、林晓华共同办理上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续，将上述房屋转移登记为刘峻、林晓华，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同约定承担；五、刘峻、林晓华于办理过户当日向宋涵华支付剩余房款（3,280,000元扣除判决第二项代为清偿款项后的余款）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计24,381元，保全费5,000元，由宋涵华负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议是双方就系争房屋买卖的权利义务关系应以2016年4月27日的补充协议还是2016年4月29日签订的《上海市房地产买卖合同》为准。对此，上诉人主张4月29日签订的《上海市房地产买卖合同》只是为了审税之需，并非双方真实意思表示，而被上诉人则主张该买卖合同已经变更了4月27日签订的补充协议中相关内容，被上诉人不再负有向上诉人先行支付100万元的义务。本院认为，补充协议中对于被上诉人付款义务的约定与之后买卖合同的相关约定明显不相一致，两者无法同时适用，双方当事人对上述两份合约的效力持不同意见，但可以肯定的是双方均系为了如何涤除系争房屋上的抵押登记进行协商，且可以看出双方在此协商的过程中存在着不确定性和反复，这也是上诉人之后未按照补充协议的约定向被上诉人进行100万元的催告，反而与案外人签订过桥贷款协议并进一步配合被上诉人进行审税的缘由。在此过程中，未有证据证明上诉人曾按照补充协议中的付款约定向被上诉人提出相关主张或提出异议，故本院认为双方当事人实际并未履行补充协议中的付款约定，现被上诉人早已按照2015年12月20日订立的买卖合同约定向上诉人支付了200万元首付款，故上诉人无权依据补充协议主张被上诉人的逾期付款责任。上诉人主张过桥贷款系为被上诉人凑足房款而办理，缺乏依据，也不具合理性，本院不予采信，上诉人不得将最终未能获得过桥贷款的责任转嫁给被上诉人。故此，一审判决双方继续履行2016年4月29日签订的买卖合同，于法不悖，本院予以支持。综上所述，宋涵华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币48,762元，由上诉人宋涵华负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一七年七月二十五日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：