（2017）苏0891民初445号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-05-16
案件名称
孙国奇与淮安峰景置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙国奇,淮安峰景置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九条，第六十四条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0891民初445号原告：孙国奇，男，汉族，1977年12月14日生，住淮安市清河区。被告：淮安峰景置业有限公司，统一社会信用代码91320891593907037K，住所地淮安市淮安生态新城。法定代表人：周勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。原告孙国奇与被告淮安峰景置业有限公司（以下简称峰景置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日受理后，先适用简易程序进行审理，后因审理案件需要依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告孙国奇及被告委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙国奇向本院提起诉讼请求：1、判令被告赔偿因被告违约造成的原告损失115000元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月原告通过被告的广告宣传，了解到被告开发的建华观园小区属于实小、淮中学区房，考虑孩子上学及投资，原告到被告售楼处进行咨询，被告售楼处进门位置放着非常显眼的广告牌，写着建华观园实小、淮中双学区，在宣传语下面明确将淮安生态新城管理委员会出具的复函打印在宣传语上，根据上述内容，原告初步认为建华观园楼盘属于实小、淮中双学区。正式签订合同之前，原告多次向被告置业顾问徐成咨询房屋是否属于实小、淮中双学区，置业顾问明确回答，该楼盘就是实小、淮中双学区。考虑孩子的上学及房屋未来增值，2015年3月17日原、被告签订了买卖合同，约定原告在被告处购买2号楼1106室房屋，2015年6月4日，原告付清所有买房款。2016年下半年，因听说学区可能有变化，原告就向被告置业顾问徐成询问学区是否有变动，被告置业顾问回复学区没问题，后又有业主在被告置业顾问徐成建的建华观园微信业主群里咨询了类似问题，微信群里置业顾问徐成及另一名建华观园人员回复，业主所购买的房屋就是实小、淮中学区，如果到时候不是这个学区，业主有权为自己争取利益。2016年12月，淮安生态新城管理委员会正式出台关于学校施教区调整划分方案的通知，明确建华观园小区学区不再是实小、淮中学区，老业主只能根据申请来决定能否上实小、淮中学区，而老业主出售房屋后购买房屋的新业主子女只能到调整后的学区上学，原告认为，因政府现已经明确下发文件，对生态新城学区重新进行了划分，原告孩子以后能否上实小、淮中学区已经处于一个不确定状态。原告认为根据《合同法》第15条规定：商业广告的内容，符合要约规定的，视为要约。被告对于建华观园学区为实小、淮中的宣传，内容确定清楚，应视为要约。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告认为，原、被告签订的买卖合同合法有效，原告已经按照约定向被告支付了全部价款，但现在被告出售的建华观园楼盘已经不再是学区房，被告违反了双方之间的约定，损害了原告的权益，给原告造成了损失，被告应当承担违约责任，原告要求被告向原告补偿出售房屋每平方1000元。请求法院依法公正判决。被告峰景置业辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。被告并无违约行为。被告作为企业法人，无法预见政府后期对学区的调整，也不能左右政府的决策。学区规划的变更，非被告行为，故被告并不存在违约行为。被告对外宣称的实小、淮中学区，是以淮安生态新城管委会对学区划分的书面文件为依据，本质上是保障购房人的知情权。在方式和手段上，主要是张贴管委会的学区划分文件，被告只是如实告知购房人管委会对学区划分的情况。上述行为与以推销为目的，自行或委托他人制作广告并通过一定媒介发布的商业广告行为有着本质的不同。结合《商品房买卖合同司法解释》第三条，实小、淮中不在答辩人开发规划范围内，被告对政府学区划分文件的张贴行为，不能视为被告自身对学区的说明和允诺，学区的划分属于政府行文，学区划分及调整决定是政府可公开信息，原告自身亦能通过多渠道获知政府学区划分情况。被告张贴政府相关信息的行为不违反法律规定，同时也不应视为合同要约。并没有因为在实小、淮中施教区范围内而对涉案房屋价格造成影响，涉案房屋销售价格按套内面积计算为每平方米4921.88元，按建筑面积计算，每平方米只是3880元，低于当时周边商品房的销售价格。原告主张赔偿无事实依据。根据管委会的文件，原告作为学区调整前的购房业主，可以自行向政府申请在原学区就读，原告主张其子女不能就读淮中、实小这一事实不成立。原告购房至今，所涉房屋市场价格已大幅上涨，原告所购房屋价值随之增值，原告并没有因该起买卖合同发生实际经济损失，故原告主张赔偿的诉讼请求无事实依据。原告表述的“房屋未来增值问题”，被告认为，住宅的首要功能是居住，而不是炒买，在保障原告小孩读书的前提下，不应当再考虑原告出卖诉争房屋的学区问题。综上，被告在销售房屋过程中遵循了诚实信用原则，保障了原告的知情权，双方签订的购房合同合法有效，受法律保护，原告在无实际损失的情况下，以合同签订后出现的政府正常行为主张赔偿的诉求依据，无任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的举证及庭审陈述，本院确认如下事实：2015年3月17日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的建华观园2号楼1106室商品房，房款总价447054元。合同签订后，原告按照合同约定向被告全额支付了购房款，被告按合同约定向原告发出房屋交付通知书，向原告交付房屋，并已经办理产权证书。另查，被告峰景置业在其宣传海报上张贴“淮安生态新城管理委员会淮新城管函［2014］24号复函”，复函内容：“实验小学新城校区施教范围：里运河—海天路—承恩大道—宁连路围合区域；淮阴中学新城校区施教区范围：新长铁路—宁连路—京杭大运河—海天路围合区域。……开发的新城40、41、51号地块（建华观园项目），位于森林公园东侧、承恩大道与沁春路半围合区域，属于实验小学新城校区和淮阴中学新城校区的施教区范围，凡在你们公司所属项目购买房屋并取得房屋产权证的业主，且具备户籍、房屋产权证和实际居住地三者一致的施教区认定条件的，并符合义务教育阶段起始年级入学条件的业主子女，可在上述两学校就读。”被告在宣传海报上印有“建华观园实小、淮中双学区”、“淮安唯一四优学区—实小、淮中双名校，市青少年宫5000㎡艺术幼儿园”、“新城实小传承百年名下底蕴，稳居淮安前茅，新城淮中，雄厚师资，位列淮安前三甲”等宣传内容。被告在交付通知书上印有“坐拥十五年一站式优质教育，实小、淮中、新星幼儿园、市青少年宫”。2016年年底淮安生态新城管委会对施教区进行调整，根据《关于公布义务教育阶段学校施教区调整划分方案的通知》施教区调整划分方案，江苏省淮阴中学新城校区施教区范围：京杭大运河—宁连路—徐杨路—新长铁路—枚乘路合围区域。淮安市实验小学新城校区施教区范围：翔宇大道—宁连路—徐杨路—新长铁路—福地路—承恩大道—枚乘路合围区域。按照调整后的施教区范围，涉案房屋不在上述施教区范围内。被告峰景置业和淮安生态文化旅游区管委会进行联系，淮安生态文化旅游区管理委员会作出淮新城管函【2017】1号复函，复函内容第一条：“根据《淮安生态新城管委会关于公布义务教育阶段学校施教区调整划分方案的通知》（淮新城管法【2016】212号）及相关政策解读，对于该调整方案正式公布前的建华观园购房户，凡在规定时间内申请入学登记的，均可以按原施教区学校（省淮中新城校区、市实小新城校区）入学”。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点：1、被告在销售房屋前所作相应宣传行为是否属于法律规定的要约。2、被告是否存在违约行为。3、原告主张被告按照每平方米1000元标准赔偿其损失115000元是否有相应的事实和法律依据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，约定合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。关于争议焦点一，要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中被告峰景置业宣传建华观园房屋属于“实小、淮中双学区”，现今社会普遍重视教育，加大教育投资的趋势下，房屋是否属于学区房成为购房者在买房时考虑的一个重要因素，本案中峰景置业的宣传行为完全符合要约的法定构成要件，应当视为被告作出的要约，在要约的有效期间内，该要约对被告发生法律约束力。关于争议焦点二，淮安生态新城管理委员会淮新城管函［2014］24号复函内容表明被告峰景置业开发的建华观园项目在实验小学新城校区、淮阴中学新城校区施教区范围。2016年年底淮安生态新城管委会对施教区进行调整，施教区调整后，淮安生态文化旅游区管理委员会作出淮新城管函【2017】1号复函，对于该调整方案正式公布前的建华观园购房户，凡在规定时间内申请入学登记的，均可以按原施教区学校（省淮中新城校区、市实小新城校区）入学。原告的子女符合入学条件的前提下，可以按要求在规定的时间内申请入学登记，入学省淮中新城校区、市实小新城校区。并未影响原告子女将来在省淮中新城校区、市实小新城校区就读。建华观园原本属于淮中新城校区、市实小新城校区的施教区范围内，但由于教育行政主管部门划分施教区的需要，建华观园小区未再划入淮中新城校区、市实小新城校区的施教区范围，对于政府部门的行政行为，被告无法预知，也无力左右，因此对于施教区的调整变化，被告并无过错。关于争议焦点三，原告主张被告按照每平方米1000元标准赔偿其损失115000元，原告主张被告的履行不能，导致涉案房屋不是实小及淮中施教区，与施教区房屋相比，每平方米至少贬值1000元。房屋的价格受位置、配套、户型、品牌、定位、营销策略等各种因素影响。原告购买房屋的价格为每平方米4921.88元，由于淮安房价的快速增长，经法庭调查，淮安房价普遍不同幅度的增长，涉案房屋现在的价格也远远高于原告在购买房屋时的价格，涉案房屋并没有贬值，原告并没有因为购买涉案房屋而造成损失。购买房屋是为了居住所用，原告将涉案房屋当下的价格与其他施教区房屋的价格相比，毫无依据。政府根据需要对施教区进行调整，被告无法左右，更无法预知。原告主张115000元损失，并无事实依据，本院不予支持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙国奇的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告孙国奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××83）审 判 长 刘 洋审 判 员 陈建淮人民陪审员 许广明二〇一七年七月二十五日书 记 员 刘润宇附相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 百度搜索“”