（2017）京03民终6631号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-08

案件名称

蔡小娟、王成杰与刘利涛、杨燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王成杰,蔡小娟,杨燕,刘利涛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终6631号上诉人（原审原告）：王成杰，男，1980年1月8日出生。上诉人（原审原告）：蔡小娟，女，1983年3月16日出生。被上诉人（原审被告）：杨燕，女，1983年10月20日出生。被上诉人（原审被告）：刘利涛，男，1982年1月28日出生。上诉人王成杰、蔡小娟因与被上诉人杨燕、刘利涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初20100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王成杰、蔡小娟，被上诉人杨燕、刘利涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成杰、蔡小娟上诉请求：1.维持一审判决第一项，二被上诉人向我方支付购房尾款160万元的部分；2.撤销一审判决第一项违约金部分，改判被上诉人向上诉人支付（1）迟延办理贷款房屋抵押手续的违约金（从2017年1月9日开始计算，至被上诉人实际办理抵押手续之日止，按照履约服务合同第三条第7款约定，即3200元每日）；（2）迟延履行支付购房尾款义务的违约金（其中从违约之日起10日内，即2017年1月24日开始，按照房屋买卖合同第10条第2款第一项，按逾期应付款的万分之五即800元每日向我方支付违约金；超过10日的部分，按照房屋买卖合同第10条第5款，向我方支付违约金32.3万元）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审在被上诉人未主动提出违约金过高的情况下对违约金进行酌减，严重侵犯了上诉人的诉讼权利，损害上诉人实体利益。2.原审法院判决的违约金不能弥补上诉人的经济损失。3.上诉人主张的违约金有明确的合同依据，且系针对不同的违约行为，不属于重复计算。4.上诉人提出的违约金数额未超出合理范围，且被上诉人在签订合同时已经可以预见如违约应承担的责任。5.被上诉人的抗辩理由不成立，与普通常识相悖，属于恶意违约，应向上诉人支付违约金。杨燕、刘利涛辩称，不同意王成杰、蔡小娟的上诉请求，尊重原审判决结果。1.我方已支付违约金及诉讼费。2.我方延迟办理抵押放款手续系因上诉人违约在先：在交税环节，对方未按要求提供房屋贷款利息结清证明、利息清单，导致我方替上诉人多缴纳个税1万余元。上诉人故意隐瞒房屋内存在前房东歌华有线用户“陈某”，且无法销户的事实，会对我方未来造成未知风险和不可预估的信用、经济损失，在房屋再次出售时还会造成房屋价值贬损。中介未对《履约服务合同》作解读或提示。因国家法定节假日，客观上延长了我方办理抵押放款手续的时间。3.在房屋买卖主合同未对贷款尾款支付时间作出约定的前提下，应以银行的贷款批复时限为准，我方不构成违约。4.上诉人请求的违约金存在重复计算问题，且合同条款不适用。5.上诉人主张的经济损失无法求证，且与我方无直接关系。6.贷款早已到账，但歌华有线和个税事宜仍未解决。王成杰、蔡小娟向一审法院起诉请求：判令杨燕、刘利涛支付购房尾款160万元，并依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十条第（二）款向我方支付违约金8000元，依据第十条第（五）款支付违约金323000元，依据《履约服务合同》第三条第7项向我方支付2017年1月9日至杨燕、刘利涛履行支付义务期间的逾期办理抵押登记违约金，标准为每天3200元。一审法院认定事实：1.2016年9月6日，王成杰、蔡小娟（甲方、出卖人）与杨燕、刘利涛（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定王成杰、蔡小娟将朝阳区房屋出售给杨燕、刘利涛，房屋成交总价款323万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金32万元，乙方选择组合贷款方式申办贷款，拟贷款金额为160万元，双方一致同意乙方于房源核验通过后，房屋查档通过后，网签后且缴税后过户前通过资金存管方式一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外所有成交总价款131万元；本合同签署之日起，双方承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10％向守约方承担违约责任。同日，双方与丙方我爱我家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的10%），甲方同意乙方暂交10万元，余额部分22万元在网签后当天补齐；因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意甲方在签订本协议后过户前，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记；为尽快完成交易过程，甲乙双方同意在乙方贷款手续办理完毕前先行自行缴纳交易房屋涉及的有关税款；乙方承诺，如其所申请的购房贷款未获批准或未能足额获得批准，乙方将依照甲乙丙三方之间签署的有关合同/协议的约定，在约定时间内以现金形式或者其他方式缴纳或者补足，如有违反，按照相关约定承担违约责任。同日，双方就委托丙方北京伟嘉安捷投资管理有限公司办理合同履行事宜订立《履约服务合同》，约定乙方贷款购房，应在房屋所有权证核发之日起十五个工作日内办理房屋抵押登记；乙方每逾期一日办理抵押登记，应按贷款机构核发的贷款金额千分之二的标准分别向甲方与丙方支付违约金。2.合同履行过程中，双方于2016年9月28日办理网签手续，签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，逾期在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。3.杨燕、刘利涛于2016年9月28日之前向王成杰、蔡小娟支付全部定金32万元。4.2016年10月14日，杨燕、刘利涛缴纳交易过程中产生的个人所得税34960元。杨燕、刘利涛提交北京市朝阳区地方税务局网站内容为“存量房（二手房）缴税携带材料清单查询”的页面，该页面内容包括：“出售房提供所售房产的贷款合同、利息清单、利息结清证明”。杨燕、刘利涛称因王成杰、蔡小娟未提交上述证明导致二人多支出了税费。王成杰、蔡小娟称缴税时并不知道提供上述材料可以少缴税费，当时及现在也未取得该材料。杨燕、刘利涛就多缴税费金额未予明确。5.2016年10月21日，王成杰、蔡小娟按照合同约定办理了解除抵押手续，10月24日解押办理完毕。6.2016年12月10日，杨燕、刘利涛以资金存管方式交纳房款70万元。2016年12月16日，杨燕、刘利涛取得商业贷款批贷函。2016年12月17日，双方进行了房屋交接，并共同签署确认材料。2016年12月17日，双方办理房屋过户，杨燕、刘利涛当日取得不动产权登记证书。杨燕、刘利涛于过户前以资金存管方式交纳房款61万元。7.杨燕、刘利涛称经查询，诉争房屋中存在“陈某”的歌华有线用户，该用户处于停机保号状态，有可能对房屋权利人造成潜在的风险。王成杰、蔡小娟称陈某为前一手业主，双方交易前对于存在陈某的歌华有线用户不知情，现在也找不到陈某。杨燕、刘利涛认可“陈某”用户的存在不影响二人另行开立新的用户。8.房屋过户后，双方经多次协商未果，截至一审开庭之日杨燕、刘利涛未履行贷款放款手续。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方应严格履行各自义务。房屋买卖合同出卖人主要义务为房屋交付及办理过户手续，应保证房屋没有权属上的瑕疵，房屋实体及附属设施完好。买受人主要义务是按期足额支付房款，无正当理由不得拒绝或拖延支付房屋款项。双方共同确认房屋已交接，杨燕、刘利涛已实际占有房屋及相关附属设施，法院确认房屋已经交付。杨燕、刘利涛所述房屋中现有的“陈某”歌华有线用户并不影响房屋的实际使用，对于房屋的价值也不造成贬损，二人据此认为王成杰、蔡小娟未完成房屋交付义务法院难以采信。关于杨燕、刘利涛主张的缴税问题，双方对于缴税及出卖人解除房屋抵押的履行时间并无明确约定，可是认为双方的实际履行方式是经过共同认可的。首先合同对于王成杰、蔡小娟作为出卖人在缴税环节应提交的材料并无明确约定，其次在出卖人未办理解押手续的情况下客观上也无法提供利息结清证明。因此，杨燕、刘利涛上述主张不构成合同履行的障碍。杨燕、刘利涛在房屋已经完成交付并过户的情况下未办理贷款放款手续，致使王成杰、蔡小娟至今未收到房屋尾款，应继续履行合同，支付剩余房款。同时，杨燕、刘利涛应承担违约责任，但王成杰、蔡小娟主张违约金明显过高，且存在同一行为重复计算违约金的情况，考虑歌华有线用户“陈某”的存在导致杨燕、刘利涛对房屋交付状况存在误解的实际情况，法院酌情支持违约金8000元。据此，一审法院于2017年3月判决：一、杨燕、刘利涛于判决生效后七日向王成杰、蔡小娟支付购房尾款一百六十万元及违约金八千元；二、驳回王成杰、蔡小娟其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11183元，由王成杰、蔡小娟负担1547元（已交纳），由杨燕、刘利涛负担9636元（王成杰、蔡小娟已交纳，杨燕、刘利涛于判决生效后七日内给付王成杰、蔡小娟）。二审期间，王成杰、蔡小娟提交同类房屋2017年3月份成交价格，证明涉案房屋价格上涨，杨燕、刘利涛认为该份证据与本案无关，房屋价格上涨亦非王成杰、蔡小娟所受到的损失。杨燕、刘利涛提交建设银行贷款结清证明和利息清单，证明王成杰、蔡小娟在缴税环节可以提供银行贷款结清证明和利息清单而未提供，对此，王成杰、蔡小娟表示其贷款银行系北京银行，当时银行确实没有给贷款结清证明和利息清单。另经双方认可，王成杰、蔡小娟已于2017年4月11日收到购房尾款一百六十万元。本院查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《履约服务合同》、微信记录等证据材料，在案佐证。本院认为，综合双方诉辩主张及本院查明事实，本案二审主要争议焦点为杨燕、刘利涛违约责任的承担问题。王成杰、蔡小娟上诉主张一审判决的违约金不能弥补其经济损失，且其主张的违约金有明确合同依据，系针对不同的违约行为，不属于重复计算。对此，本院分述如下：一、关于杨燕、刘利涛的违约行为。王成杰、蔡小娟主张杨燕、刘利涛系恶意违约，对此，杨燕、刘利涛辩称因双方存在税费和歌华有线的纠纷，希望与对方协商解决，故迟延办理了抵押登记手续。本院认为，根据双方合同约定，王成杰、蔡小娟已履行了房屋所有权转移及房屋交付的主要义务，作为买受人，杨燕、刘利涛理应履行付款义务。虽然双方就歌华有线及税费问题存在一定分歧，但不足以构成杨燕、刘利涛行使不安抗辩权的理由。歌华有线问题不影响房屋的使用，亦无证据证明其会造成房屋价值之贬损，而税费问题因双方无合同约定且目前亦无证据证明王成杰、蔡小娟在缴税环节存在故意不提供相关材料的情形，在卖方已履行主要合同义务，中介已就税费事宜对杨燕、刘利涛予以一定补偿的情况下，杨燕、刘利涛迟延办理抵押登记手续，致使王成杰、蔡小娟迟延收到款项达一百六十万元，杨燕、刘利涛的行为显然构成违约。根据杨燕、刘利涛自认，其迟至2017年2月底才办理抵押登记手续，距双方合同约定的办理期限已超出一月有余，应承担相应的违约责任。根据原审庭审笔录记载，杨燕、刘利涛在答辩意见中曾表示“160万元确实没有给，如果签字就可以立刻放款”，在举证质证过程中，表示“抵押合同已全部做完，就差签字放款”，虽在二审中其更正表示签字仅是根据银行通知，可以签也可不签，但结合案涉合同附件一所列“买卖交易全流程”和杨燕、刘利涛的多次庭审表述，本院有理由相信办理抵押登记与银行放款系两个独立环节，且杨燕、刘利涛存在迟延付款的行为，应承担相应的违约责任。综上，杨燕、刘利涛应依照合同约定承担迟延办理抵押登记、迟延付款的违约责任。二、关于违约金数额。王成杰、蔡小娟主张一审判决的违约金不能弥补其经济损失，杨燕、刘利涛应依照合同约定承担违约责任，但其请求的违约数额显然过高。王成杰、蔡小娟虽主张因违约行为致其换房过程中本应申请公积金贷款部分申请了商业贷款，造成资金损失，但因申请贷款能否获批、贷款期限长短等存在多种不确定因素，其提供的损失数额尚无充分证据，本院难以认定。根据双方合同约定，违约金数额显然过高，本院依法予以酌减。对违约金数额的酌减，不能脱离合同的约定。违约金调整过低，会导致违约成本低，对守约一方造成实质不公平的结果。在合同履行过程中，双方当事人之间发生合同约定之外的细节履行上的摩擦本属常态，双方应秉持最大的诚意，以最大的努力促成合同的履行，而非舍本逐末，过分拘泥于细节，拒绝履行合同的主要义务，更不宜选择以违约为代价来换取细节磋商之优势。综合本案合同履行情况、当事人过错程度及违约行为，同时考虑到杨燕、刘利涛迟延办理抵押登记放款的原因，双方存在协商有线电视及税费问题等因素，本院认为原审酌定违约金过低，本院予以调整。综上，上诉人王成杰、蔡小娟的上诉请求部分成立，本院予以支持，原审判决违约金酌定数额不当，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初20100号民事判决；二、杨燕、刘利涛向王成杰、蔡小娟支付购房尾款一百六十万元（已履行）；三、杨燕、刘利涛于本判决生效后七日内向王成杰、蔡小娟支付违约金八万元；四、驳回王成杰、蔡小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8665元，由王成杰、蔡小娟负担7279元（已交纳），由杨燕、刘利涛负担1386元（本判决生效后七日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审判长　　马立红审判员　　赵　霞审判员　　贾　旭二〇一七年七月二十五日书记员　　史晓霞书记员　　刘艳辉百度搜索“”