（2017）鲁01民终2650号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-24
案件名称
尹龙龙与李风树房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹龙龙,李风树
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2650号上诉人（原审被告）：尹龙龙，男，1988年9月1日出生，汉族，居民，住山东省滨州市。委托诉讼代理人：宁凡才，山东百脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李风树，男，1970年8月31日出生，汉族，居民，住章丘市。委托诉讼代理人：马光兰（系李风树之妻），女，1969年3月4日出生，汉族，居民，住章丘市。委托诉讼代理人：赵序伟，山东鲁明律师事务所律师。上诉人尹龙龙因与被上诉人李风树房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹龙龙上诉请求：1.撤销原判，改判双方房屋买卖合同无效；2.上诉费用由李风树承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。关于李风树依据的过户证明，1.从形式上看，不是房屋买卖合同，而是其单方自行书具的证明。2.从形成背景看，尹龙龙没有参与该过户证明形成环节。作为房屋买卖合同，必须是双方就房屋买卖相关事宜协商一致，在平等自愿基础之上建立。一审庭审时，李风树陈述是其自己书写，尹龙龙没有参与。该过户证明是李风树的单方行为，违背了平等自愿的原则，应无效。且一审中，证人李某某出庭作证，证实该过户证明的形成都是其一手造成，其证言具有可信力。李风树与李某某是亲兄弟关系，尹龙龙是李某某的内弟,在此之前双方没有任何经济及其他往来。李风树在国外打工，尹龙龙在XX公司工作，根本没有交集。由于李某某向李风树借款，才引发了本案。李某某因经营缺乏资金，且其知道自己的哥哥李风树长期在国外打工，有一定的积蓄，故向李风树借款。借款后，由于经营不善，李某某严重亏损，无偿还能力，在李风树多次催要借款后，李某某依然隐瞒自己无偿还能力的事实，出于让李风树相信其能偿还借款，让李风树放心的目的，同时注意到李风树有买房的打算后，李某某打了内弟尹龙龙房屋的主意，告知李风树如到时不能还清欠款，李某某可以做主让尹龙龙将房屋转让给李风树，李风树同意。但是，李某某担心尹龙龙知道实情后不同意，所以没有将与李风树商量的以上事实告诉尹龙龙，只是告诉尹龙龙帮忙在李风树写好的过户证明上签名就行，至于过户证明的内容与尹龙龙没有任何关系，尹龙龙不承担任何责任。念在与李某某的姻亲关系及李某某、李风树的亲兄弟关系上，且李某某已经承诺与尹龙龙没有任何关系，不承担任何责任，尹龙龙所以签了名。随后一家人在一起吃饭，关系很融洽，李某某和李风树未对该证明做任何解释，尹龙龙出于亲情，对于过户证明的内容也没有阅读和进一步询问。否则，尹龙龙作为接受过高等教育的具有完全民事行为能力的大学生，不会在什么也没参与的情况下签字。所以，该过户证明是李风树与李某某隐瞒了二人的真实意思表示，尹龙龙出于给其二人帮忙的目的，在毫不知情的情况下签了名，该过户证明的形成，违背了合同法相关规定，不具有法律效力。3.从客观事实看，尹龙龙没有出卖房产的打算。尹龙龙有着稳定的工作，有稳定的经济来源，不缺钱，没有必要卖房换钱,尹龙龙买房的目的是居住，因为姐姐、对象都在章丘发展事业，互相有照顾。二、双方没有实际履行过该过户证明。尽管过户证明中有李风树己付358000元的记载，但是尹龙龙没有实际收到过该款。一审中，李风树没有提供尹龙龙为其书据的收条或者李风树通过银行为尹龙龙打款的记录，且法庭已经查清楚，该款在书具过户证明之前，李风树就已经给了李某某。过户证明记载该房产价值65万元，如果双方存在房屋买卖关系，为什么李风树没有将款付给尹龙龙，而是付给李某某。如果双方确实存在真正的房屋买卖合同关系，李风树应当支付与房产价值同等的价格，即李风树付清购房款65万元给尹龙龙，双方没有其他纠纷，才可以过户，并发生产权转移。但是，该过户证明中并没有如何支付购房款65万元的记载及己经购房款全部付清的证据。难道价值65万元的房产，没支付购房款就能办理过户吗?很明显，该过户证明对尹龙龙来讲是不公平的。所以，过户证明的内容，因为李风树没有向尹龙龙支付65万元购房款而没有成立，该过户证明没有实际履行，不具有法律效力。在法庭调查中，法庭问李某某:“证人，你认为这件事怎么解决?”其回答:“还李风树钱。”法庭问李风树:“你弟弟还你钱行吗?”李风树:“不行，因为他没有能力还钱。”由此可见，李风树与李某某之间存在民间借贷经济纠纷，所谓的购房款实际是李风树借给李某某的借款，本案的房屋买卖合同关系不存在。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定:合同法44条第二款规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续生效，在一审庭审辩论终结前，当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同无效。”通过以上规定可看出，房屋买卖必须办理登记才发生法律效力，双方行为未经国家房产登记部门登记确认，因此不符合法律规定，不具有法律效力。综上，李风树提交的证据，不能证实双方存在真实的房屋买卖合同关系，内容虚假，不符合法律规定，不具有法律效力，请求依法改判，驳回李风树的诉讼请求。李风树辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋买卖合同合法有效，尹龙龙的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。李风树向一审法院起诉请求：确认双方于2014年7月12号签订的房屋买卖合同合法有效并协助办理房屋过户手续。一审庭审后，李风树放弃让尹龙龙协助办理房产过户的请求。一审法院认定事实：1.尹龙龙系案外人李某某内弟，李风树与李某某系亲兄弟。2.2014年7月12日，甲方尹龙龙与乙方李风树签订一份《过户证明》，内容：XX房，兹房六十五万元正，乙方李风树已付甲方尹龙龙358000元正。兹房到九月二十号甲方过户给乙方李风树名下。兹证明即刻生效。尹龙龙与李风树均在该过户证明上签字。3.尹龙龙在XX有房产一处，证号XX，此房产存在抵押。该房产即尹龙龙与李风树所签协议中的“XX房”，系物业变更的名称。4.涉案房屋自2015年初至今一直由李风树一家居住。一审法院认为，本案李风树与尹龙龙所签过户证明实际系一房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且合同双方均为完全民事行为能力人。但合同是否违反法律或行政法规的强制性规定，是确认该合同是否有效的关键。双方在签订过户证明时，因涉案房产存在抵押，根据物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条文系强制性规定。强制性规定，分管理性强制性规定和效力性强制性规定两种，合同法解释二第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规定后如果合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。而违反物权法第一百九十一条第二款规定损害的只是抵押权人私人的利益，故该条文系管理性的强制性规定，双方所签过户证明虽然违反了该条规定，仍应认定为有效。但因有抵押权在，李风树主张将涉案房产过户不妥，不能实现合同的目的即物权的变动。李风树可主张解除合同并要求尹龙龙赔偿损失，或者行使涤除权，代尹龙龙清偿债务消灭抵押权。至于尹龙龙辩称的尹龙龙对房屋买卖行为不知情，与李风树无经济来往，亦没有收到房款的意见，因尹龙龙系完全民事行为能力人，过户证明上的签字其亦认可系其本人所签，故一审法院可认定双方房屋买卖行为的真实性和客观性。且李某某亦认可收到358000元现金，鉴于尹龙龙与李某某的关系，亦可认定系李某某代收的房款。综上所述，一审法院确认双方所签过户证明有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：李风树与尹龙龙于2014年7月12日所签房屋买卖合同（过户证明）有效。案件受理费100元，诉讼保全费3770元，由李风树、尹龙龙各负担一半。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，尹龙龙、李风树于2014年7月12日自愿签订《过户证明》，尹龙龙签名并捺手印，《过户证明》载明了房屋位置、价款、李风树已向尹龙龙支付的房款数额、过户时间及证明即刻生效等内容，符合房屋买卖合同的主要条件，该《过户证明》未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。尹龙龙主张双方并未有真正的房屋买卖意思，其签订《过户证明》的原因系因案外人李某某欠李风树借款未还，李某某让其帮忙在《过户证明》中签字，并未告知其理由，且李某某承诺无需其承担责任，其亦未收取过购房款，故双方签订的《过户证明》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《过户证明》明确载明李风树已向尹龙龙支付了购房款358000元等内容，尹龙龙具有完全民事行为能力，理应知道签订涉案《过户证明》的后果，不管尹龙龙基于李某某的承诺或其他原因签订了《过户证明》，既已签订，就应按约定履行。且《过户证明》签订后，涉案房屋已实际交付给李风树，尹龙龙亦未提交证据证实双方签订《过户证明》存在以上法律规定的合同无效情形，故尹龙龙主张过户证明无效无事实依据，本院不予采信，综上所述，尹龙龙的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人尹龙龙负担。本判决为终审判决。审判长 许海涛审判员 何菊红审判员 唐鸣亮二〇一七年七月二十五日书记员 王 娜 微信公众号“”