（2017）粤01民终8714号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-07-18
案件名称
广州电池厂与广州市金宝华房地产开发有限公司、广州泰来房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市金宝华房地产开发有限公司,广州电池厂,广州泰来房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终8714号上诉人（原审被告）：广州市金宝华房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东华西路东华西横街241-277号海谊华厦206B。法定代表人：何树楠，职务:经理。委托代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州电池厂，住所地广州市海珠区工业大道****号。法定代表人：陈学甫，职务：厂长。委托代理人：李正亮，广东维永律师事务所律师。原审被告：广州泰来房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区百子横路海华大厦首层F房。法定代表人：林成材，职务：经理。委托代理人：吴桂镛，男，该公司员工。上诉人广州市金宝华房地产开发有限公司（以下简称金宝华公司）因与被上诉人广州电池厂、原审被告广州泰来房地产开发有限公司（以下简称泰来公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金宝华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广州电池厂的诉讼请求。事实和理由如下：一、根据（2008）越法民三初字第765号民事判决书、（2009）穗中法民五终字第1998号民事判决书中查明的事实，金宝华公司于2006年7月31日与（香港）胜X有限公司（以下简称胜X公司）及广州XX大道房地产开发有限公司（以下简称XX大道公司）签订了《房地产项目转让总合同》及《房地产项目转让补充协议》，金宝华公司将XX南路45-65号、同庆坊3-17号、德佑坊2-12号地段项目土地转让给了XX大道公司，上述协议约定乙方（受让方）负责在签订本合同时尚未安置的住宅1155平方米，商业面积1241.57平方米尚未支付的临迁费和今后发生的临迁费及已安置欠付的拆迁户的临迁费、补偿费，即该项目的全部权利、义务、责任、承诺和保证均由XX大道公司承担。广州电池厂是越秀区XX南路同庆坊11、13号房屋的权属人，其应向XX大道公司主张权益，金宝华公司不再对广州电池厂承担补偿房屋的义务；由于XX大道公司对广州电池厂有安置义务，因此应当将XX大道公司列为本案第三人；二、2000年3月14日广州电池厂与金宝华公司签订了XX南路同庆坊11、13号房屋的《房屋拆迁补偿协议书》，双方在协议书第二条约定：甲方(金宝华公司)将自有的座落在越秀区XX南路同庆坊征地范围内的新建大楼第五～九层楼、位置的自有房屋，建筑面积为：282.32平方米，用作拆除乙方(广州电池厂)原址房屋的产权调换(补偿)。为了解决XX南路的住户拆迁安置问题，金宝华公司只是与9户房屋使用人签订了《房屋拆迁异地安置补充协议》，协议约定：双方同意将原房屋拆迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市东山区百子横路3-13号海谊百子大厦1208、1404、1504、××、1904、1906房，东川路东川一街“东川阁”1001B、1007房，东华西路东华西横街“海谊华厦”AB幢509房，共9间房屋。该异地安置协议只是金宝华公司对被拆迁房屋原租户承担居住安置义务的履行，并非与广州电池厂的产权调换，广州电池厂也没有证据证明其中的百子横路3号1404、××、1904、1906房屋是作为拆除原房屋后的产权异地调换补偿房屋；三、2007年广州电池厂以金宝华公司未履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》至今未安置回迁(北京南)，向法院请求支付延期交楼的违约金。法院作出的(2007)越法民三初字第48、49号判决，(2007)穗中法民五终字第1692、1693号判决，查明了变更拆迁安置房屋的地址是金宝华公司按照合同约定的期限对原房屋租户履行安置义务。根据广州电池厂与金宝华公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》第二条约定，金宝华公司应将自有的产权房屋用作产权调换补偿，因异地安置的涉案房屋至今尚未进行产权登记，虽然交付了房屋，但并非属于金宝华公司的自有产权。因此，广州电池厂从来没有与金宝华公司就异地安置的房屋签订异地补偿协议，而且该房屋也不具备房屋拆迁产权交换的条件。被上诉人广州电池厂答辩称：不同意金宝华公司的上诉请求，同意一审判决。一、金宝华公司应当承担安排我方安置的义务；金宝华公司提交的其于2006年7月31日签订的《房地产项目转让总合同》约定已永迁的部分，由金宝华公司承担安置义务，没有永迁的部分由XX大道公司承担，广州电池厂属永迁安置范畴，故仍属金宝华公司责任，并非属于XX大道公司；二、广州电池厂与金宝华公司已就由回迁变更为永迁达成了一致的合意。根据2002年4月27日、5月9日、6月20日以及2003年7月3日双方之间的一系列往来函件以及金宝华公司的董事易列基代表金宝华公司与广州电池厂签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》，明确了双方就由原地段新建大楼回迁补偿变更在广州市越秀区百子横路3号海华大厦（通称百子大厦）异地永迁补偿，更明确了涉案四房在内的六套房屋为原产权补偿；生效的（2007）越法民三初字第48、49号民事判决及（2007）穗中法民五终字第1692、1693号民事判决均已认定上述事实；三、泰来公司应与金宝华公司共同为广州电池厂办理安置补偿房屋的产权证。（2004）穗中法执字第1615-1号执行异议案中，泰来公司是案件当事人，其是同意金宝华公司的意见，即泰来公司也确认涉案房屋是金宝华公司购买用于安置拆迁户的，为此泰来公司应与金宝华公司共同为广州电池厂办理安置补偿房屋的产权证。原审被告泰来公司述称：同意金宝华公司的意见，由于涉案项目已经转让，因此应当由XX大道公司承担一切权利和义务。泰来公司与广州电池厂之间不存在房屋拆迁安置补偿关系，如果法院判决，泰来公司可以为广州电池厂办证。2016年6月23日，广州电池厂向一审法院起诉请求判令：金宝华公司、泰来公司立即为广州电池厂办理广州市越秀区百子横路3号1404房、××房、1904房、1906房的房地产权证，并承担办证所涉费用。一审法院经审理查明：广州电池厂是原广州市XX南路同庆坊11、13号房屋（建筑面积分别为52.1平方米、220.22平方米）的所有权人。2000年3月14日，金宝华公司（甲方）与广州电池厂（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方征拆上址房屋，并应于2004年12月30日前在同庆坊征用范围内新建大楼第五-九层、建筑面积57.1平方米、225.22平方米的单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由甲方负责等。金宝华公司的签约代表为易列基。2002年6月20日，金宝华公司致函广州电池厂，内容为：关于XX南路同庆坊11、13号的产权补偿问题，经协商贵厂同意将回迁安置补偿地点变更为百子横百子大厦或东华西路海谊华厦，为此其司对贵厂的支持表示感谢等。2002年5月28日，金宝华公司（甲方）与案外人周松汉（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准征用广州市XX南路地段房屋，乙方是居住在该地段同庆坊13号房屋的承租人，承租面积19.66平方米，双方于1999年11月28日签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，乙方回迁安置于该地段新建大楼8层居住面积33平方米的单元房屋，现经双方协商，就乙方房屋拆迁异地安置达成如下协议：乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市百子横路海谊大厦、居住面积32.2平方米的1812单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利等。金宝华公司的签约代表为易列基。同年6月25日，周松汉接收了上述1812房（现门牌为××房）。2002年9月10日，金宝华公司（甲方）与案外人崔洁贞（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准征用广州市XX南路地段房屋，乙方是居住在该地段同庆坊11号房屋的承租人，承租面积14.37平方米，双方于1996年8月13日签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，乙方回迁安置于该地段新建大楼8、9层向西、居住面积40平方米的单元房屋，现经双方协商，就乙方房屋拆迁异地安置达成如下协议：乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市百子横路海谊大厦、居住面积34平方米的1904单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利等。金宝华公司的签约代表为易列基。同年9月26日，崔洁贞接收了上述1904房。2002年10月14日，金宝华公司（甲方）与案外人蒋江沙（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准征用广州市XX南路地段房屋，乙方是居住在该地段同庆坊13号二楼房屋的承租人，承租面积19.18平方米，双方于1996年2月1日签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，乙方回迁安置于该地段新建大楼8层居住面积19.089平方米的单元房屋，现经双方协商，就乙方房屋拆迁异地安置达成如下协议：乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市百子横路海谊大厦、居住面积18.56平方米的1906单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利等。金宝华公司的签约代表为易列基。同年10月25日，蒋江沙接收了上述1906房。2003年5月27日，金宝华公司（甲方）与案外人李洁芳（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方经批准征用广州市XX南路同庆横地段房屋，乙方是居住在该地段同庆坊13号房屋的承租人，承租面积6.11平方米，双方于1997年3月12日签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》，乙方回迁安置于该地段新建大楼7层向西、居住面积12平方米的单元房屋，现经双方协商，就乙方房屋拆迁异地安置达成如下协议：乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市百子横路海谊百子大厦、居住面积14.01平方米的1404单元房屋为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利等。金宝华公司的签约代表为易列基。同年9月18日，李洁芳接收了上述1404房。金宝华公司于2004年2月26日开具《证明》，内容为：原XX南路同庆坊13号李洁芳户，是原省南方房地产开发公司拆迁地段的拆迁户，因该征用范围转由其司负责，现其司将该户永迁安置到百子横路3号1404房，希有关部门给予办理户籍迁移手续等。2006年12月，广州电池厂向一审法院起诉，称金宝华公司拆迁其所有的XX南路××、××号房屋后，逾期安置回迁，请求法院判令金宝华公司支付延期交楼违约金。一审法院于2007年2月8日作出（2007）越法民三初字第48、49号民事判决书，查明2002年7月24日至2003年5月期间，金宝华公司安置被拆迁房屋原租户的张钦球户、李洁芳户、周松汉户、崔洁贞户、欧阳妹户、蒋江沙户分别到本市××号××、××、××、××、××、××单元回迁居住，安置的总面积为284.62平方米，但金宝华公司至今未与广州电池厂办理上述房屋的产权交换；广州电池厂自上述租户回迁后至今收取租金等。判决认为，双方经协商一致，变更了拆迁安置补偿地点的条款，该条款变更内容并没有违反相关法律的规定，为有效变更，双方均应按照变更后的合同全面履行自己的义务。因金宝华公司已按照合同约定的期限履行了安置的义务，并没有违约，故广州电池厂请求金宝华公司支付延期回迁补助费缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决驳回广州电池厂的诉讼请求。广州电池厂不服判决，提出上诉。后广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五终字第1692、1693号民事判决书，二审判决：驳回上诉，维持原判。金宝华公司在上述案件的二审期间，表示其安置被拆迁房屋原租户回迁居住的百子大厦单元并非其自有，是其向百子大厦开发商所购买，现由于百子大厦开发商的原因，目前没有办法办妥上述单元的产权证。涉讼房屋的所有权现登记在泰来公司名下。广州电池厂为证明其主张，另向一审法院提交如下证据：1、落款日期为2007年1月，落款甲方为金宝华公司（无盖章），乙方为广州电池厂的《补充协议》，约定：双方就2000年3月14日签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》中有关乙方被拆迁房屋（广州市越秀区XX南路同庆坊11号）的补偿安置地点的变更，达成以下补充协议：双方同意，且原址房屋全部租住户愿意并签订了房屋拆迁安置补充协议书，乙方被拆迁的广州市越秀区XX南路同庆坊11号房屋，由在原地段新建大楼回迁补偿，变更为在广州市越秀区百子横路3号海华大厦（通称百子大厦）异地永迁补偿；永迁房屋已由甲方向海华大厦开发商泰来公司购买，且付清房款；鉴于补偿安置房屋面积的不可分割，乙方原同庆坊11号房屋和13号房屋的面积合并计算进行补偿，以上二房屋原产权面积共计272.32平方米，协议补偿面积282.32平方米，现补偿安置于下列房屋：百子大厦1208房（租住户欧阳妹）、1504房（租住户张钦球）、××房（租住户周松汉）、1904房（租住户崔洁贞）、1906房（租住户蒋江沙）、1404房（租住户李洁芳）；以上补偿给乙方的房屋，租住人（均为原址房屋的被拆迁人）已在2002年6月至2003年9月全部收楼入住，甲乙双方于本补充协议签订后相约时间补办以上房屋接收手续，乙方与租住户建立租赁关系，收取租金；甲方对其购买的用于永迁补偿的以上房屋，有责任催促出卖人或通过诉讼等途径办理确权手续，并在条件具备时，即连同乙方办理房屋产权交换手续等。易列基在该协议空白处签名。2、金宝华公司的工商登记资料，其中记载有易列基为金宝华公司的董事等。一审法院认为：广州电池厂与金宝华公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依照上述协议的约定，金宝华公司理应在房屋拆迁后将自有房屋交付给广州电池厂，并会同广州电池厂办理产权登记和领取房地产所有权证的手续。后双方就经过协商一致，变更了拆迁安置补偿房屋的地址，广州电池厂也实际使用了新地址的安置补偿房屋，故应认定金宝华公司已履行了交付房屋的义务。但金宝华公司至今未履行协助广州电池厂办理产权登记和领取房地产权证的合同义务，已构成违约，应依约向广州电池厂承担违约责任。广州电池厂提出的诉讼请求合法，予以支持。泰来公司作为涉讼房屋的开发企业，有义务协助金宝华公司办理涉讼房屋的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院于2017年2月22日作出如下判决：一、泰来公司应在判决发生法律效力之日起7日内，协同金宝华公司办理将广州市越秀区百子横路3号1404房、××房、1904房、1906房的所有权登记在金宝华公司名下的产权过户登记手续；二、金宝华公司自取得广州市越秀区百子横路3号1404房、××房、1904房、1906房的《不动产权证书》后7日内，协同广州电池厂办理将广州市越秀区百子横路3号1404房、××房、1904房、1906房的所有权登记在广州电池厂名下的产权过户登记手续；所需的登记费用由金宝华公司负担。一审案件受理费17608元，由金宝华公司负担。二审中，金宝华公司提交了以下证据：1、金宝华公司与胜X公司签订的《房地产项目转让总合同》、金宝华公司与胜X公司、XX大道公司签订的《房地产项目转让补充合同》，用以证明胜X公司及XX大道公司共同承担该项目的全部权利、义务和转让、承诺和保证；2、（2008）越法民三初字第765号民事判决；（2009）穗中法民五终字第1998号民事判决，用以证明法院对金宝华公司转让XX南路45-65号、同庆坊3-17号、德佑坊2-12号的房地产项目的事实予以认可；3、穗国房业务（2011）240号《关于确认越秀区XX南路地块用地批文有效性的复函》，用以证明房管局确认金宝华公司已通过土地交易将XX南路45-65号地块转让给XX大道公司，并已经注销了金宝华公司该地段的《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；4、金宝华公司与案外人签订的《房屋拆迁补偿补充协议书》，用以证明金宝华公司与同是XX南路同庆坊地段的被拆迁人签订的异地补偿协议，协议约定双方同意将原房屋拆迁补偿变更为异地补偿，乙方放弃回迁原产权房屋地段新建大楼的权利。广州电池厂认为上述证据不属于二审新的证据，二审提交已超过举证期限为由不同意质证。泰来公司则认为上述证据是金宝华公司与广州电池厂之间发生的材料，与其司无关。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2002年4月27日，金宝华公司发函给广州电池厂，其中主要内容：“我司征用位于广州市XX南路45号至65号地段进行房产开发，其中北京南同庆街11号及13号房产权原属贵公司所有，双方业已就相关问题于2000年3月14日签订了《产权补偿协议书》。关于回迁安置事宜，因客观情况变化，我公司按计划执行困难，为尽早妥善处理好安置工作，急用户所急，鉴此，我公司提供以下安置供产权人及使用人选择：一、东山区百子路新建的百子大厦；二、东山区东华西路新建商住楼。对房屋使用人实行永久安置及增大面积补偿等事宜，由我公司同被拆迁房屋的使用人具体协商处理等。”同年5月9日，广州电池厂以《关于北京南同庆坊11、13号住户永迁的复函》回复金宝华公司，其中内容：“来函收悉，关于贵公司征拆我厂北京南同庆坊11、13号房屋，现由于客观原因发生变化而未能按计划回迁的事宜，经我单位研究决定：只要住户同意永迁，我单位选择东山区百子路百子大厦，作为我厂XX南路同庆坊11、13号房屋的产权交换点，至于永久安置后的房屋面积大于原补偿协议的面积的事宜，则由贵公司与房屋使用人共同协商解决。”同年6月20日，金宝华公司回函给广州电池厂，其中内容：“关于北京南同庆坊11号、13号的产权补偿问题，经协商贵厂同意将回迁安置补偿地点变更为东山区百子横百子大厦或东华西路海谊华厦，为此，我司对贵厂的支持表示感谢。为明确对房屋使用人实行永久安置及增大面积补偿事宜，贵厂同意由我司与被拆迁人具体协商解决，目前该项工作正顺利进行。……等等”2003年7月3日，金宝华公司再次发函给广州电池厂，其中内容为：“你厂原XX南路××、××号居住的拆迁户（共10户，其中属拆迁政策膨胀面积共4户）我司已根据贵厂2002年5月9日的复函，同意将贵厂属下的拆迁户永迁安置东山区百子横路百子大厦要求，分别对贵厂的拆迁户进行安置，现将安置情况通报如下：1、根据贵厂与我司签订的《房屋拆迁补偿协议》，其中产权调换面积为282.32平方米，经金宝华公司拆迁人和贵厂同意永迁安置百子大厦，而继续与贵厂保持承租关系的住户有六户，安置的总面积为284.62平方米。2、属拆迁户政策膨胀面积的有四户，经被拆迁人和贵厂同意，其租赁关系与贵厂终止，已由我司另行安置。2006年7月31日，金宝华公司（甲方）与胜X公司（乙方）签订《房地产项目转让总合同》，其中约定该项目场地已拆平，拆迁工作已全部完成，除已永迁安置或弃产弃租外，尚余需回迁安置住宅面积1155平方米，非住宅面积1241.57平方米；其中公房租户住宅面积516.9平方米，非住宅面积669.54平方米作弃租后可转为可售面积，剩余需回迁安置市邮局非住宅面积302平方米、其他非住宅面积270平方米、私房住宅面积433平方米(本合同所指拆迁面积均为拆迁补偿、安置协议中约定的面积)；乙方负责回迁安置和补偿拆迁户首层商铺产权面积370平方米，二层商铺产权面积202平方米，私房住宅产权面积433平方米。二审庭询中，泰来公司述称涉案的百子大厦尚未办理初始登记，但如果法院判决可以进行办证，现在已经有其他住户办到产权证。金宝华公司亦确认涉案百子大厦已被列为历史遗留办证问题建筑，只要通过法院判决就可以办证。二审庭询后，金宝华公司提交了一份调查收集证据申请书，申请本院向广州市住房和城乡建设委员会调取金宝华公司与XX大道公司买卖XX南路45-65号、XX坊3-17号、XX坊2-12号房地产项目的交易资料及XX大道公司受让该地块时的拆迁档案资料。本院认为，广州电池厂作为被拆迁人，请求拆迁人金宝华公司为其办理作为拆迁产权补偿的涉案房屋的产权过户登记手续，故本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为金宝华公司应否为广州电池厂的拆迁补偿房屋办理产权过户手续。金宝华公司与广州电池厂于2000年签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定金宝华公司应在同庆坊征用范围内新建大楼第五-九层、建筑面积57.1平方米、225.22平方米的单元，用作拆除广州电池厂原址房屋后的产权调换（补偿），金宝华公司在将自有房屋移交广州电池厂时，应会同广州电池厂办理产权登记和领取房地产所有权证手续，负责所需的登记费用。2002年至2003年期间，金宝华公司与广州电池厂通过往来函件一致确认同意就产权补偿问题将回迁安置补偿地点变更为东山区百子横路百子大厦。金宝华公司亦已依此意见分别与拆迁房屋原租户签订《房屋拆迁安置补充协议书》变更回迁安置为异地安置，并安排原租户入住广州市越秀区百子横路3号1404房、××房、1904房、1906房等单元房屋。因此，依据前述约定，金宝华公司应在移交安置补偿房屋同时为广州电池厂办理产权登记和领取房地产所有权证手续。金宝华公司至今未履行该义务，一审判决支持广州电池厂的办证请求，依据充分。泰来公司作为涉案房屋的开发企业及出卖人，亦负有协助买受人金宝华公司办理产权过户登记手续的义务。金宝华公司提出XX南路房地产项目已转让给XX大道公司，但未能提供证据证明其对广州电池厂的拆迁补偿义务已约定转归XX大道公司承担。金宝华公司二审提交的证据属因当事人故意或重大过失逾期提交的证据，且不能证明本案基本事实，对方当事人亦表示不同意质证，故本院不予采纳；其于二审庭询后提出调查取证申请已超过法律规定的举证期限，且其申请调取的该项目交易资料及项目转让时的拆迁档案资料亦不属于其因客观原因无法自行收集的证据，故本院对该申请不予接纳，金宝华公司则应承担举证不能的不利后果。金宝华公司上诉主张对广州电池厂的拆迁补偿义务应由XX大道公司承担以及中旅大厦公司应作为本案第三人参加诉讼的意见，均理据不足，本院不予采纳。综上，金宝华公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17608元，由上诉人广州市金宝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 李 民二〇一七年七月二十五日书记员 张 旭 微信公众号“”