（2017）鄂05民终1491号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-14

案件名称

王忠胜、李春晓房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王忠胜,李春晓,秦素华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书（2017）鄂05民终1491号上诉人（原审原告）：王忠胜，男，1975年12月9日出生，土家族，农民，住五峰土家族自治县。委托诉讼代理人：王林，五峰土家族自治县天民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李春晓，女，1984年10月7日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县，现住五峰土家族自治县。被上诉人（原审被告）：秦素华，女，1985年5月20日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县，现住湖北省五峰土家族自治县。上诉人王忠胜与被上诉人李春晓、秦素华房屋租赁合同纠纷一案，不服五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王忠胜及其委托诉讼代理人王林，被上诉人李春晓、秦素华参加诉讼。本案现已审理终结。王忠胜上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实不清，一审法院采信胡敏的书面证言，认定被上诉人2014年12月解除了房屋租赁合同缺乏事实和法律依据。一审判决适用法律错误，本案既没有合同法规定的约定解除合同的条件，也没有法定解除合同的情形发生，一审法院认为2014年12月被上诉人行使合同解除权于法无据。李春晓、秦素华辩称，请求驳回上诉，维持原判。王忠胜向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁合同；2、被告将涉案房屋钥匙交给原告，并共同支付原告房屋租金17000元（2015年1月1日至2016年5月31日）及2016年6月1日至交还房屋日的占用费（每月1000元）。一审法院认定事实：2013年7月10日，王忠胜将位于渔洋关镇南北路37号（1-2-1-2室）渔洋春晓小区2单元一楼的住房（五房权证渔洋关镇字第××号）租赁给湖北亿科置业有限公司，并签订《房屋租赁协议》，时间自2013年7月18日起算，租金12000元/年（3年内执行价格，超过3年再协商），结算方式，租赁期满按实际金额折算抵付渔洋春晓明码标价车位一个，多退少补，租赁期限内的水电、物业费由湖北亿科置业有限公司负担。2013年12月13日，王忠胜与李春晓、秦素华签订《店面房屋租赁合同》，约定：王忠胜租给李春晓、秦素华的门面位于渔洋关镇渔洋春晓1-2-1-2室主卧室，毛坯房，由李春晓、秦素华自行装修，租赁期限为五年，自2014年12月31日至2019年12月31日，王忠胜正式交付门面与李春晓、秦素华使用年限是2014年12月31日，因房屋现由湖北亿科置业有限公司承租，李春晓、秦素华2013年12月31日至2014年12月31日免租金使用一年，前两年租金每年12000元，后两年租金每年15000元，于每年11月30日前缴纳。一审法院在原审庭审中，王忠胜提交调查湖北亿科置业有限公司财务人员胡敏的调查笔录，证明王忠胜将已出租房屋中的一间又出租给李春晓、秦素华，是经过湖北亿科置业有限公司同意了。李春晓、秦素华提交有湖北亿科置业有限公司证明，证明2013年7月租赁王忠胜102室作为渔洋春晓售楼部，租期到2016年7月，本公司从未同意将该房屋其中一间租赁给任何人。关于王忠胜与李春晓、秦素华租赁房屋是否经过亿科同意的问题，亿科作为与王忠胜签订房屋租赁的一方当事人，应更清楚王忠胜房屋租赁的具体事项，故对亿科提交的关于王忠胜房屋租赁情况的证明予以采信。一审法院在原审与重审中，李春晓、秦素华均提交有湖北亿科置业有限公司财务人员胡敏证明，并附胡敏身份证复印件，证实李春晓、秦素华在102号房经营“别居一格”家饰生活馆，于2014年12月关门停业，钥匙交由其代管，同时李春晓、秦素华打电话给王忠胜，约好王忠胜来取钥匙，本次庭审中李春晓、秦素华提交胡敏声明一份，称不知晓关于王忠胜代理律师提供笔录所说其知晓王忠胜与李春晓、秦素华签订合同之事，对胡敏的证明中关于王忠胜与李春晓、秦素华签订房屋租赁合同是否经亿科同意的事项，不再重复确认，但对于胡敏证明李春晓、秦素华于2014年12月关门停业，并将钥匙交于胡敏代管，与王忠胜电话约好拿钥匙事项予以确认。一审法院认为，王忠胜与李春晓、秦素华双方签订的《店面房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，租赁合同有效。王忠胜虽与亿科和李春晓、秦素华就一套房屋签订了两份租房合同，但李春晓、秦素华签订合同时房屋已被亿科合法占有，且亿科的租房期限为三年，于王忠胜与李春晓、秦素华约定正式交付门面房时房屋仍被亿科公司合法占有，李春晓、秦素华于2014年12月电话告知王忠胜不再继续承租房屋，并将房屋钥匙交付亿科置业工作人员胡敏保管，其行为是对房屋租赁合同的解除权的行使，王忠胜与李春晓、秦素华房屋租赁合同自此解除。按照王忠胜与李春晓、秦素华《店面房屋租赁合同》约定，2013年12月31日至2014年12月31日期间李春晓、秦素华可免费使用房屋；2014年12月，李春晓、秦素华已电话通知王忠胜解除房屋租赁合同，领取钥匙，并将钥匙交与亿科工作人员胡敏，自此并未实际占用该房屋。租赁合同解除后，尚未履行的义务，不再履行，故王忠胜请求李春晓、秦素华交付钥匙，支付租金及占用费的理由不充分，难于支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：驳回王忠胜诉讼请求。本案受理费225元，由王忠胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实中王忠胜将本案渔洋春晓小区2单元一楼的住房租赁给湖北亿科置业有限公司，并签订《房屋租赁协议》的事实予以确认。对王忠胜与李春晓、秦素华签订《店面房屋租赁合同》的事实予以确认，但对该合同的效力及合同的解除问题予以综合认定分析。本院认为，王忠胜提交的对胡敏的调查笔录，拟证明王忠胜将已出租房屋中的一间又出租给李春晓、秦素华是经过湖北亿科置业有限公司同意，但一审庭审中李春晓、秦素华提交了胡敏出具的声明一份，声明称不知晓关于王忠胜代理律师提供笔录所说其知晓王忠胜与李春晓、秦素华签订合同之事，该调查笔录和李春晓、秦素华提交的胡敏的声明相矛盾，且李春晓、秦素华亦提交有湖北亿科置业有限公司证明，证明该公司从未同意将该房屋其中一间租赁给任何人。在案件审理中胡敏未出庭作证，亦无其他相关证人出庭作证，上述证据均不能采信，对王忠胜主张其与李春晓、秦素华签订房屋租赁合同已经湖北亿科置业有限公司同意的事实，本院不予认可，且王忠胜将本案渔洋春晓小区2单元一楼的住房租赁给湖北亿科置业有限公司，并以三年租赁期租金折算抵付渔洋春晓明码标价车位一个，在二审过程中，王忠胜承认已取得租赁合同中约定的车位，说明王忠胜已实际取得该房屋租金。因此，对王忠胜与李春晓、秦素华签订的《店面房屋租赁合同》，本院难以认定为有效。且王忠胜在已取得租赁房屋租金的情况下再要求李春晓、秦素华向其支付租金，也难予支持。此外，李春晓、秦素华提交的胡敏出具的证明拟证实李春晓、秦素华的“别居一格”家饰生活馆于2014年12月关门停业，钥匙交由胡敏代管，由王忠胜来取钥匙，因胡敏未出庭作证，本院对该证据亦不予采信。综上所述，上诉人王忠胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由王忠胜负担。本判决为终审判决。审判长　张士勇审判员　苗劲松审判员　张原鹏二〇一七年七月二十五日法官助理　张宽红书记员　杨德蓉来源：百度搜索“”