（2017）豫1281行初16号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-09-26
案件名称
华秋焕与门峡市陕州区国土资源局资源行政管理:土地行政管理(土地)一审行政判决书
法院
义马市人民法院
所属地区
义马市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
华秋焕,门峡市陕州区国土资源局,郭全虎,闫军峡
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第三十四条第一款
全文
河南省义马市人民法院行 政 判 决 书（2017）豫1281行初16号原告：华秋焕，女，汉族，1971年5月20日出生，住陕州区。委托代理人：刘长太，河南真泰律师事务所律师，一般代理。委托代理人：华伟民，河南真泰律师事务所实习律师，一般代理。被告：三门峡市陕州区国土资源局。地址陕州区永乐街东段。法定代表人：范英锋，该局局长。到庭机关负责人：水铁军，男，1970年8月29日出生，汉族，系该局副局长，住三门峡市陕州区，特别授权。委托代理人：张伟，男，1977年5月30日出生，汉族，系该局不动产登记中心主任，住三门峡市湖滨区，特别授权。委托代理人:白雪，河南永兴律师事务所律师，一般代理。第三人：郭全虎，男，1958年9月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人：郭江平，男，1985年10月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，特别授权。委托代理人:宋峰，河南长浩律师事务所律师，一般代理。第三人：闫军峡，男，汉族，1961年12月15日出生，住三门峡市湖滨区。原告华秋焕诉被告三门峡市陕州区国土资源局、第三人郭全虎、闫军峡撤销不动产登记纠纷一案，本院受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华秋焕及其委托代理人刘长太、华伟民，被告三门峡市陕州区国土资源局机关负责人水铁军、委托代理人张伟、白雪，第三人郭全虎及其委托代理人郭江平、宋峰到庭参加诉讼。第三人闫军峡经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人闫军峡因无力归还借原告的钱，于2014年12月31日出具了顶抵24万元借款的证明，将其三门峡市陕州区政法花园7号楼1单元602号的房屋一套顶账给原告，并将该房屋的《商品房买卖合同》、不动产销售发票及全套钥匙等一起交给原告，该《商品房买卖合同》合同编号：PY.ZFHY-442,2013年3月13日签订，购买人：闫军峡，房屋位于陕县龙飞路中段北侧7号楼1单元6层602号房。2015年7月20日，原告拿着该房屋的相关手续原件到第三人鹏远政法小区售楼处所设立的物业管理办公室交了2015年的物业费、装修押金及垃圾清运费，并预交了电费，同时签订了《房屋装饰装修管理协议》，开始对该房屋进行装修，并于2015年10月搬入居住。2015年11月初，第三人郭全虎说该房屋是闫军峡卖给他了，并出示了该套房屋的《商品房买卖合同》，要求原告腾房。原告于2016年1月7日到被告处查询该房屋的情况，递交了《房屋登记异议书》，被告以该房屋手续完善为由，不予受理。2016年1月8日晚该房屋被停水停电。陕州区住房和城乡规划建设局在为第三人郭全虎在既没有让闫军峡和郭全虎出具该房屋的手续原件，也没有让闫军峡和郭全虎出具该房屋遗失声明作废的材料，变更了《商品房销售合同》。没有到原告所居住拥有的房屋中进行实地测绘，违规单独给郭全虎办理发放了原告实际拥有和居住的房屋的产权证，且对原告提交的产权异议申请拒不受理。综上所述，被告未履行对商品房销售合同的调查、审核、备案监管职责。违规为第三人郭全虎办理房屋产权证，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告向贵院提起诉讼，望依法判令：1、判令被告撤销颁发给第三人郭全虎的位于三门峡市陕州区政法花园7号楼1单元602号的房屋所有权证（房权证号：16××07号）；2、诉讼费用由被告承担。被告三门峡市陕州区国土资源局辩称：一、答辩人向第三人郭全虎颁发的房屋产权证是经合法登记，依法颁发的，答辩人的行为是合法的行政行为。根据《房屋登记办法》，房屋登记部门是在接受了第三人郭全虎与三门峡鹏远房地产开发有限公司（涉案房产开发商）的转移登记申请及《商品房买卖合同》等办理房屋所有权转移登记的相关材料，依法审核后，向第三人郭全虎颁发产权证号为××号房屋所有权证的，该行为是合法的行政行为。二、被答辩人华秋焕对涉案房屋不存在相应的权利，应依法驳回其全部诉讼请求。涉案房屋早已于2014年12月8日就经三门峡市陕州区人民法院依法查封，第三人闫军峡在12月31日时对该房屋已不享有处分权，其与华秋焕的抵顶行为不成立房屋所有权的转移，不产生物权变更。故，华秋焕对产权证号为××号的房屋不存在相应的权利，其无正当理由申请撤销房屋所有权证，应依法驳回华秋焕的全部诉讼请求。第三人郭全虎述称：一、原告不具有诉讼主体资格。1、原告手中所持有的闫军峡书写的证明，由于闫军峡没有到庭，无法确认该证明条据的真伪和是在何种情况下书写。2、按照原告诉状诉述，闫军峡是在2014年12月31日将本案争议房屋抵顶原告24万元借款。即便原告所述属实，那么该行为也属无效行为，该行为并不直接导致物权的变动。因为，①陕州区在受理答辩人诉闫军峡民间借贷纠纷一案中，答辩人申请对闫军峡这套房屋进行财产保全，陕州区人民法院进行保全后，并且于2014年12月8日到该房屋粘贴了查封公告。也就是说，答辩人的财产保全和法院的查封手续均在原告和闫军峡抵账之前。同时查封公告上明确注明不得对查封财产的转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。由此可以看出，即便是原告所述属实，双方的抵账行为也属无效的民事法律行为。②按照原告所述，闫军峡只是给原告出具了一份抵账证明，双方并未到开发商和陕州区国土资源局进行物权变动的相关手续，作为被告的陕州区国土资源局并不知道该证明的存在。并且，按照民法理论，以物抵债的行为属于实践性法律行为，双方只有以物抵债的协议，没有物权变更登记手续的，原债务并未消灭。也会是说，如果原告拿着闫军峡书写的证明到法院起诉的话，法院是不会支持以物抵债协议的，只会认定双方的债权债务法律关系。所以说，闫军峡给原告出具的证明条并不代表物权的变动，闫军峡仍然有权将该物权变更到其他人名下，原告对该房屋并不具有法律上的权利。陕州区国土资源局对该房屋的权属变更只是对闫军峡存在法律上的利害关系，故只有闫军峡具有诉权，而本案的原告根本不具有诉权，不是本案的适格主体。二、本案答辩人是通过合法途径取得该房屋的所有权的。在答辩人诉闫军峡的案件中，答辩人对该房屋进行了财产保全，法院也对该房屋进行了查封。案件经法院主持调解后（详见河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号民事调解书），由于闫军峡没有按照法院调解书约定时间偿还答辩人的30万元借款及利息，答辩人依法申请法院对闫军峡强制执行。在执行程序中，闫军峡自愿用答辩人保全的房屋也就是本案争议的房屋抵偿给答辩人，当时经法院执行庭主持调解，答辩人和闫军峡达成执行和解协议，闫军峡将该房屋作价33万元抵偿给答辩人。执行和解达成后，双方一并办理了该房屋的变更手续，此后答辩人也取得了该房屋的房屋所有权证。第三人闫军峡未到庭答辩。被告三门峡市陕州区国土资源局向法庭提供证据有：第一组证据：不动产登记的相关文件。1、2016年8月26日三门峡市陕州区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告；2、陕县机构编制委员会办公室关于整合不动产登记职责的通知（陕编办[2015]12号文件）；3、陕县机构编制委员会关于整合不动产登记机构的通知（陕编[2015]28号文件）。证明陕州区国土资源局不动产登记中心的成立及行政职能。第二组证据：与涉案房屋相关的法律文书及注销申请。4、（2014）陕民初字第1642号民事裁定书、协助执行通知书、陕县人民法院介绍信及工作证；5、（2014）陕民初字第1642号民事调解书；6、（2014）陕民初字第1642-1号民事裁定书；7、（2015）陕执字第1号执行裁定书、协助执行通知书；8、商品房买卖合同注销备案。证明因闫军峡与郭全虎之间的民间借贷纠纷，涉案房屋被陕县人民法院查封，后在执行中双方达成执行和解协议，解除对该房屋的查封。闫军峡因经济能力不足注销商品房买卖合同。第三组证据：陕州区房屋产权档案。证明：闫军峡与郭全虎达成和解协议后，郭全虎与三门峡鹏远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并提交相应材料，依法办理了房地产转移登记。房产登记部门向郭全虎颁发产权证号为××号房屋所有权证的行为，是合法行政行为。原告向法庭提供证据有：1、房屋买卖合同复印件，证明该案所涉房屋属于闫军峡；2、闫军峡购房《销售不动产统一发票》复印件，证明闫军峡于2012年12月10日将房款交给开发商后，地税局开具的发票；3、闫军峡抵顶借款《证明》复印件。4、《房屋装饰装修管理协议》复印件，证明闫军峡将房子抵顶原告后，小区物业给原告的；5、装修押金收据复印件；6、垃圾清运费收据复印件，证明原告在装修房子时给物业缴纳的费用；7、2015年物业费收据复印件；8、电费收据复印件，证明原告实际占有了涉案房屋后实际用电费用；9、录像资料一份，证明2014年11月5日原告与闫军峡谈顶账的事；10、2014年9月份手机短信两份，证明闫军峡告诉原告房屋所在地方及房屋现状；11、该房屋邻居说明三份，证明除了涉案房屋其他房屋都没有办理房屋登记。第三人郭全虎向法庭提供的证据有：1、河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号民事调解书。证明郭全虎和闫军峡就闫军峡借郭全虎的30万元及利息达成调解。2、河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号查封公告和河南省陕县人民法院（2014）陕民初字第1624号民事裁定书和照片一张。证明依据郭全虎的申请，陕县法院于2014年12月8日对闫军峡本案争议的房屋进行了财产保全，并进行了查封。并在该房屋的门上张贴了查封公告。3、执行和解协议。证明2015年1月15日，闫军峡和郭全虎在陕县法院执行庭执行法官的主持下，双方达成了执行和解协议。闫军峡自愿用本案争议的房屋作价33万元抵偿给郭全虎。4、银行转账明细两张。证明郭全虎给闫军峡转账89232元，闫军峡当日将该笔钱又转给银行偿还剩余的房贷。5、声明一份。证明闫军峡亲笔书写的声明，自愿将该房屋转让给郭全虎，并且在声明中注明原购房合同遗失。6、商品房买卖合同一份。证明闫军峡将声明给了开发商后，开发商重新和郭全虎签订了购房合同。7、房产证复印件一份。证明郭全虎目前已经取得了该房屋的所有权证。8、物业费收据一张。证明郭全虎已经缴纳了2015年至2016年2年的物业费。9、报警记录。证明因华秋焕将本案争议的属于郭全虎的房屋门违法撬开后，郭全虎到公安部门报警。10、本案争议房屋的初始钥匙和电费卡。证明闫军峡的和郭全虎达成执行和解协议后，将房屋及钥匙交付给了郭全虎，并且此后配合将电表也过户到郭全虎名下。第三人闫军峡未向法庭提供证据。经庭审质证，原告对被告的质证意见：被告没有按法律规定向法庭出示证据原件，提交的复印件三分之二没法辨认，应认定被告没有提交证据。同时认为，在答辩中被告说是转移登记，而证据中是注销登记，证据与答辩相矛盾，说明被告未对材料进行仔细审查，是不合法的。法院在一个月内做出财产保全又撤销保全，法院文书并没有认可房子是郭全虎的。第三组证据销售合同是开发商与闫军峡之间的，闫军峡的房款早已付清，而注销的理由确是经济能力不足。2015年2月6日开发票，而十个月后开发商才收到钱，应该是收据在前，才能开发票，这是不符合实际情况的，被告未尽到义务。第三人郭全虎对被告提供的证据无异议。被告对原告的质证意见：证据1的合同已经注销了，而且也有注销备案登记，合同没有任何法律效力；证据2说明并不是全款房子，是贷款房，说明闫军峡无力偿还房款也是相符合的；证据3与销售合同是配套的，闫军峡已经注销了网签，发票失去了法律效力；证据4是复印件，原告说在公安局，但并没有看到公安局接收签字的原件，且顶账行为是私自的个人行为，并未进行登记，不能作为本案依据；证据4和本案被告无关联；证据5、6、7、8只能说明原告交了相关费用，不能证明被告办证行为违法；证明9需要看一下，且闫军峡与原告的对话对被告的办证行为不产生影响；证据10只能证明闫军峡要卖房，不能证明把房子顶账给了原告；证明11证明人没有到庭，且其他人是否办证与本案第三人办证不产生关联性。抵账证明上闫军峡的签名与买卖合同上的不一样。第三人郭全虎对原告的质证意见：同意被告质证意见。补充意见1、抵账证明只是简单写了一下，对银行贷款并没有约定，对物权变更不产生法律效力；2、录像资料也不能说明顶账行为，不产生法律效力；3、短信相差十分钟，联系人不一致；4、物业费是原告欺骗物业，物业知道后停了水电。原告对第三人郭全虎的质证意见：证据1、2、3真实性无异议，但证明方向不认同，不能证明公告贴在门上。证据4不认可。证据5说法不真实，购房合同交给了原告并不是遗失。证据6不认可，之前已经抵顶给了原告，行为不认可，这份合同已经注销了，没有法律效力。证据7产权证无效。证据8只能证明1月7号以后，在原告占有以后，与事实不符。证据9、10不能证明第三人主张。被告对第三人郭全虎的证据无异议。第三人闫军峡未到庭，亦未质证。原被告双方所提交的证据，经庭审质证、合议庭评议，结合庭审查明的事实，认定各方所提交证据与本案有关联性，符合证据的客观性、合法性的证据予以采信，对明显与事实不符的证据不予采信，对双方证据，本院依据证据规则和庭审查明的事实做出客观评价。本院依据庭审和能采信的证据，确认以下法律事实：2012年3月13日，第三人闫军峡与三门峡鹏远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以22.11万元的价格，购买三门峡鹏远房地产开发有限公司开发的政法花园7号楼1单元602号的房屋一套，并于当年12月10日开具了销售不动产统一发票。闫军峡于2014年12月31日出具了顶抵24万元借款的证明，将上述房屋以24万元的价格顶账给原告，并将该房屋的合同编号为：PY.ZFHY-442《商品房买卖合同》、不动产销售发票等交给原告，原告后到第三人鹏远政法小区售楼处所设立的物业管理办公室交了2015年的物业费、装修押金及垃圾清运费，并预交了电费，同时签订了《房屋装饰装修管理协议》，开始对该房屋进行装修，并于2015年10月入住。陕县法院依据郭全虎的申请，于2014年12月8日对闫军峡本案争议的该房屋进行了财产保全查封，12月9日郭全虎、闫军峡达成还款的调解协议，2015年1月13日，陕县法院解除了对该房屋的查封。2016年1月6日，被告向第三人郭全虎颁发了1601000007-××号房屋所有权证书。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，被告对做出的行政行为负有举证责任，应向法庭提供书证的原件。本案被告虽在举证期间提交了证据复印件但没有在开庭证据质证时出示证据原件，受到了原告方的强烈质疑，法庭明确告知被告庭审后7日内提交证据原件，但过７天期限后仍没有提交，依法应承担败诉的不利后果。本案不容回避的问题是，本案的第三人闫军峡一房两抵账的行为，给原告华秋焕和第三人郭全虎造成了极大的困扰，目前的实际情况是，原告华秋焕先期对房屋进行了装修入住，第三人郭全虎又持有被告后期颁发的房屋所有权证书。这种情况的存在，势必需要两家房屋受让人进行费时费力的沟通或诉讼过程。行政机关在做出具体行政行为的时候，以上问题是必须考虑的内容。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》之规定，判决如下：撤销被告颁发给第三人郭全虎的位于三门峡市陕州区政法花园7号楼1单元602号的房屋所有权证（房权证号：1601000007-××号）本案受理费50元，由被告三门峡市陕州区国土资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长 张国宪人民陪审员 陈海军人民陪审员 平爱红二〇一七年七月二十五日书 记 员 张 洁 关注公众号“”