（2017）渝02民终998号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-10-31

案件名称

姜有凤与修已平、蔡秀兰、重庆市光大房地产开发有限公司等排除妨害纠纷二审民事裁定书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

姜有凤,修已平,蔡秀兰,重庆凯锋实业发展有限公司万州分公司,重庆市光大房地产开发有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

全文

重庆市第二中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)渝02民终998号上诉人(原审被告)：姜有凤，女，1965年3月4日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：牟永明，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：修已平，男，1976年12月18日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人(原审原告)：蔡秀兰，女，1980年2月20日出生，汉族，住重庆市万州区。二被上诉人委托诉讼代理人：胡义松，重庆金牧锦扬（万州）律师事务律师。被上诉人(原审被告)：重庆凯锋实业发展有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区观音岩开发区，组织机构代码98772006-4。主要负责人：杨玉林，该分公司经理。委托诉讼代理人：王晓虎，男，该公司职工。被上诉人(原审被告)：重庆市光大房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区白岩路165号1-4室，统一社会信用代码91500101768855276T。法定代表人：杨光大，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，重庆利瑞律师事务所律师。上诉人姜有凤因与被上诉人修已平、蔡秀兰、被上诉人重庆凯锋实业发展有限公司万州分公司(以下简称凯锋分公司)、被上诉人重庆市光大房地产开发有限公司(以下简称光大公司)排除妨害纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初8399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜有凤上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回被上诉人修已平和蔡秀兰的讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审确定的案由为“相邻关系纠纷”不正确，导致适用法律不正确，导致判决不正确。2.上诉人购买的房屋(夹层)从来没有抵押给任何人，重庆市第二中级人民法院也没有将上诉人的房屋抵偿给任何债权人。3.原审判决认定不正确。(1)凯锋分公司建造的C座一层和二层门面之间的夹层的所有权属于凯锋分公司，其有权出售。上诉人购买时，C座一层和二层门面不但未出售，也未设定抵押。原审法院认定争议的夹层应当属于门面内的空间不正确。(2)法律规定合法建造属于事实行为，凯锋分公司将怡风花园C座房屋建成就有了所有权，将C座一层和二层门面之间的房屋卖给上诉人没有违反法律规定。(3)夹层房屋与一层或二层门面是物与物之间的关系，不是主物与从物关系。凯锋分公司有权将夹层出售给上诉人，没有侵害任何人的权利。(4)被上诉人修已平和蔡秀兰购买的房屋不包括上诉人已经合法取得并使用了十五年的怡风花园C座一层和二层门面之间的房屋。4.上诉人购买的房屋已经十五年了，开发商凯峰分公司已经没有任何财产，上诉人无法主张权利。5.原审判决姜有凤从夹层搬离不正确，于法无据。修已平、蔡秀兰辩称，我方已经购得了门面，夹层是违法建筑，在我方购买的门面之内，侵害了我方的权利，上诉人没有合法取得夹层，购买的违法建筑不能得到保护。上诉理由不能成立。一审认定事实正确。请求驳回上诉人的上诉请求。凯峰分公司辩称，2001年确实没有规划，但是由于结构过高，为了结构的安全才设置的夹层，当时由于公司资金困难就卖给了姜有凤。修已平得到这个门面，是由于抵押给信合的，但是没有明确包括夹层，是说好了的，按照现状来卖。当时为了结构安全设置了夹层，最终走的两证遗留问题来处理的，最终是合法了的，只是没有办理产权证而已。我方是不可能退钱的。光大公司辩称，其他三方之间诉争的事实、利益等均与光大公司无关，不作评价，不参与。本案是侵权纠纷，光大公司没有侵权行为，没有任何过错，因此不应承担任何责任。双方诉称的各个事实都发生在2012年以前，我公司在2012年只是部分接收凯峰公司的遗留问题，本案与我们无关。光大公司与凯峰公司的承接不是合并，也不是债权债务的全盘接收，我们只是对部份遗留问题进行承接，包括办理房地产权证、缴纳凯峰公司所欠税款、负责偿还原来欠农商行的贷款，满足上述条件的情况下，凯峰公司将其原有的怡风花园剩余的地盘给我公司开发。本案的侵权事实不是我们公司解决的范围。修已平、蔡秀兰向一审法院起诉请求：判令被告立即从原告所有的重庆市万州区怡风苑C1-3、C1-4、C1-5门面的隔层搬离，判令被告赔偿占用门面给原告造成的损失212856元（40元/平方米×126.7平方米×42月），诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1999年9月，重庆凯峰实业有限公司(以下简称凯峰公司)取得原龙宝万安办事处万安村七社部分地块国有土地使用权，作为建设怡风花园商住小区用地，出让土地面积80000平方米。因凯峰公司欠渝东开发区管委会土地出让金，经重庆市第二中级人民法院调解，将80000平方米出让土地中的38227.03平方米退还给该管委会，凯峰公司遂在41772.97平方米的土地上修建怡风花园项目工程，该工程部分房屋未竣工验收。2004年6月15日，重庆市第二中级人民法院以（2004）渝二中法民初字第35号民事调解书，达成凯峰公司于2004年8月15日前归还重庆农村商业银行股份有限公司万州支行（原重庆市万州区农村信用合作社）借款本金1243.5万元及利息(该土地抵押于该借款)。2005年9月14日，重庆市第二中级人民法院裁定将该公司部分房屋抵偿给该行。2012年12月，该行委托重庆联合产权交易所渝东分所挂牌转让资产，修已平、蔡秀兰经拍卖取得万州区怡风花园C1-3、C1-4、C1-5等68个门面所有权（拍卖备注瑕疵：部分门面被原租赁人占用；房屋未综合验收，未办理产权证明；标的存在无法办理产权证、多次过户等情况）。2002年7月11日，凯峰公司与姜有凤签订商品房买卖合同，约定将怡风花园C座一层与二层门面之间的夹层（层高2.7米；轴线范围76-89；B-F；门面附1、附2、1、2、3、4、5号之间，建筑面积224.28平方米）以单价245元/平方米出售，房款54948.60元。合同签订后，姜有凤当即支付房款并将该门面出租他人至今。2012年7月2日，凯峰公司委托重庆市建设工程质量检验测试中心作出鉴定报告：怡风花园三期住宅楼的实际施工质量能够满足在设计荷载作用下房屋结构安全使用的要求，不能任意改变房屋用途和增加使用活荷载，未经许可不得擅自改变房屋的结构布置和加层，若在使用过程中发现异常情况须及时向有关部门报告。2012年11月5日，万州区政府为解决凯峰公司怡风花园项目遗留问题，各部门同意由光大公司作为办理怡风花园项目房地产权证问题的责任主体，负责组织房屋竣工验收、办理房地产权证等；缴纳怡风花园项目原凯峰公司所欠税款及相关费用；负责偿还银行贷款，解除土地及房屋抵押。将剩余的土地转让给光大公司。同时，鉴于怡风花园项目已形成诸多遗留问题，土地转让拟承接方光大公司愿意承担除剩余土地范围外的本应由凯峰公司履行的义务。2013年3月15日，万州区房产测量所测绘该栋房屋面积时，未测绘该隔层面积。另查明，万州怡风花园三期住宅建筑设计图纸中，第一层门面未设计夹层。一审法院认为，由于凯峰公司资金困难，将在建的“怡风花园”建设项目部分工程抵押给银行，后无力偿还，重庆市第二中级人民法院将抵押的在建工程抵偿给债权人，现修已平、蔡秀兰合法取得部分产权，任何人不得侵犯。但姜有凤从凯峰分公司所购得的C1-3、C1-4、C1-5门面内的夹层，在本建筑工程设计图纸上未予设计，也未提交变更设计的材料；同时，万州区房产测量所为办证所需而测绘该房屋时，也未对该夹层予以测绘。故综合本案实际情况，认定争议的C1-3、C1-4、C1-5门面内的夹层，应当属于C1-3、C1-4、C1-5门面内的空间，才符合客观事实。那么凯峰公司改变设计方案擅自增加夹层，按照相关行政法规，行政部门对该行为应当予以处理。凯峰分公司将擅自增加的夹层出售的行为，属无权出售，侵害他人权利。现修已平、蔡秀兰要求姜有凤搬出凯峰分公司擅自加设的夹层，符合法律规定，应予以支持。姜有凤以自己是购买所得，但该夹层不是属凯峰分公司可出售的财产，凯峰分公司的行为导致姜有凤的损失，姜有凤可依法主张其权利。对于修已平、蔡秀兰提出要求姜有凤赔偿占用门面的损失212856元，因修已平、蔡秀兰未提交充分证据予以证明其损失情况，不予支持。综上所述，修已平、蔡秀兰请求判令姜有凤立即从修已平、蔡秀兰所有的重庆市万州区怡丰苑C1-3、C1-4、C1-5门面的隔层搬离，符合法律规定，予以支持；驳回修已平、蔡秀兰要求姜有凤赔偿占用门面损失212856元的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条和《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条之规定，判决：一、姜有凤在判决生效后30日内从修已平、蔡秀兰所有的重庆市万州区怡风花园怡丰苑C1-3、C1-4、C1-5门面上的夹层搬离；二、驳回修已平、蔡秀兰的其他诉讼请求。案件受理费4493元，由姜有凤承担。本院审理查明，怡风花园又称怡风花苑。2005年9月14日本院作出(2004)渝二中法执字第50-1号民事裁定，将凯峰公司所有的怡风花园部分房屋抵偿给原重庆市万州区农村信用合作联社，其中包括怡丰苑C座一楼门面C1-3、C1-4、C1-5等门面，该裁定书对各个门面均载明了面积，但未载明是否包括夹层。2012年7月2日重庆市建设工程质量检验测试中心作出的鉴定报告载明：“房屋D、E栋(76)～(89)轴线范围后期修建了一层夹层，夹层层高2.700m，夹层结构布置与该范围内房屋原有结构布置一致。”2012年12月28日重庆农村商业银行股份有限公司万州支行(甲方)与修已平、蔡秀兰(乙方)签订资产转让协议，修已平、蔡秀兰受让上述门面，该协议上同样未载明门面是否包括夹层，但载明：“乙方确认，甲方已将本协议项下资产类型、现状、瑕疵、交易风险等实际情况(包括但不限于面积、门牌号码、产权用途等与实际不相符，无权证或权证不齐，集体用地或土地性质不明确，可能无法办证过户，已经或可能存在的质量瑕疵等其他相关瑕疵)向乙方进行过充分、全面、详尽的披露。乙方在对所涉资产具体现状充分了解后，自愿购买该资产。”本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，凯峰公司未经规划部门批准，在部分门面处增加建设了夹层。因涉案房屋未经竣工验收，相关行政机关未对夹层作出认定。而对该夹层是否属于违法建筑的认定以及对其如何处理均属于行政机关的职权范围。行政机关的认定和处理在事实上会直接影响本案司法裁判的方式和结果。在行政机关依照法定职权对涉案夹层作出认定和处理以前，本案司法裁判的前提缺失，司法裁判的条件尚未成就。故人民法院目前不应当受理本案。一审法院受理本案并作出判决不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初8399号民事判决；二、驳回修已平、蔡秀兰的起诉。一审案件受理费4493元，退还修已平、蔡秀兰；上诉人姜有凤预交的二审案件受理费4493元予以退还。本裁定为终审裁定。审　判　长　　肖　毅审　判　员　　田　敏代理审判员　　胡相龙二〇一七年七月二十五日书　记　员　　柯　进 来源：