（2016）赣0727民初1656号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-18
案件名称
龙南县新世界物业服务有限公司与廖春嫦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙南县人民法院
所属地区
龙南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙南县新世界物业服务有限公司,廖春嫦,龙南新世界购物公园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款，第八十二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条
全文
江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初1656号原告：龙南县新世界物业服务有限公司，地址：龙南县龙翔广场南侧新世界购物公园。（组织机构代码证号：68347929-1）法定代表人：王蔚翔，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄鹏程，男，1962年5月22日生，汉族，系该公司职员，一般代理。委托诉讼代理人：张月凤，女，1963年5月3日生，汉族，系该公司职员，一般代理。被告：廖春嫦，女，1968年4月14日生，汉族，住龙南县，第三人：龙南新世界购物公园业主委员会，地址：龙南县新世界购物公园。法定代表人：张细梅，系业主委员会主任。原告龙南县新世界物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告廖春嫦、第三人新世界购物公园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告物业公司的委托诉讼代理人黄鹏程、张月凤、被告廖春嫦、第三人业委会的负责人张细梅到庭参加诉讼。在本案审理过程中，被告廖春嫦以龙南新世界购物公园业主委员会与本案有利害关系为由申请追加龙南新世界购物公园业主委员会为本案第三人参加诉讼，本院准予该追加申请。因本案需以（2016）赣0727民初705号等案的裁判结果为依据，故本院于2017年4月5日裁定本案中止审理，现本案已恢复审理并已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告从速付清所拖欠的物管费（含电梯公摊费用）计2778元给原告，并从2015年5月15日至2016年5月14日止按日千分之三计算滞纳金计3471元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是经依法登记的物业管理企业。被告于2010年7月11日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告按每平方米0.7元收取被告物管费，被告的住宅面积104.86平方米，被告每月应向原告缴交物管费计人民币73.402元，合同还约定如被告延期缴交物管费，应按所欠物管费日千分之三支付滞纳金给原告。被告从2012年7月1日起至今未交物管费给原告，经原告管理人员多次公告，被告仍然置之不理，严重影响到物业公司正常运转。被告廖春嫦辩称，1、业主买房时签的服务合同期限为2009年9月1日至2012年8月31日，此后，被告未与原告签订物业服务合同，故被告与原告之间没有合同关系。2、被告不欠物业费，被告的物业费已如数交于业委会。3、原告服务管理不到位。原告于2011年开始允许商家在小区楼下公共场地设摊摆桌经营夜宵，夜宵经营期间，常出现高声吵闹、酗酒斗殴、油烟污染等情形，严重扰乱业主正常作息与生活。业主多次就此些问题进行投诉举报未果。再是，小区电梯出现故障，原告不但不维修，还故意刁难业主，购房合同承诺的“天面漏水”维修问题、“信报箱”安装，原告至今未兑现。4、被告将2014年9月之前物业费交给原告时，原告承认物业服务工作存在许多问题，并答应先交部分物业费，2012年至2014年减免的物业费留至2014年最后几个月一起减免，故被告将2014年之前的电梯公摊费、二次供水费交清给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求，由原告承担一切诉讼费用，并向被告道歉，恢复名誉，赔偿被告精神损失费3000元、误工费等费用。第三人业委会陈述，1、第三人为政府批准正式挂牌成立。2、被告已将物业管理费交给了业主委员会。原告属前期物业管理服务公司，前期物业服务合同到期后，业主没有再和原告签订任何物业服务合同。在物业服务合同期内，原告没有尽到维护全体业主利益的责任，电梯故障、房屋渗漏、垃圾成堆、公共部位场地被占，无人管理。业主多次对此投诉，原告却置若罔闻，并报复业主停水停电。业委会2015年3月24日召开业主委员扩大会议，作出于2015年4月30日终止前期物业管理服务的决议，责令原告不能再收取业主的物业费。（2015）龙民二初字第327号案判决书已明确原告于2015年5月停止小区物业服务工作。但原告仍继续骗取部分业主2015年全年的物业费及电梯公摊费等，地下车库从2015年4月至今原告未交电费，该电费都是由业委会代缴的，但地下车库的停车费等收入至今都是原告强行收取。3、业委会接管初期，由业主自愿出借个人资金83000元支持业委会工作（交付2015年4月-6月公共用水费、电费、电梯维保费、垃圾清运费等费用），到7月后业委会资金无法周转才收了少数业主2015年4月前的物业费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求及争议的焦点问题依法提交证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、营业执照、组织机构代码、法人身份证明复印件，证明原告身份情况及诉讼主体适格；2、被告身份证复印件，证明被告身份信息；3、《温馨提示》、《物业服务费缴纳通知》、《工作联络与回复函》、《保养退场通知函》、《工作函》、地税发票，证明原告提供物业服务的时间至2015年5月15日止。4、《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》、龙南县物价局于2016年9月18日出具的《证明》，证明原告收费的标准符合物价规定。5、整改报告、照片，证明针对业主的投诉原告已向相关政府反映。6、维修服务照片，证明原告认真履行物业职责。7、《公示》、《关于电梯公摊费、二次供水费的公示说明》、电梯、生活水泵每月用电度记录表明细、电梯公摊费明细、业务水表吨数明细，证明被告欠付电梯公摊、二次供水费等费用情况及计算依据。8、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订了物业服务协议。9、《建设用地规划许可证》，证明新世界购物公园为商用、住宅综合小区。被告为支持其辩称，提供了下列证据材料：1、第三人出具的收据二张、第三人于2017年2月21日出具的《证明》，证明被告已将物业费交给了业委会，不欠物业费。2、《关于新世界住宅小区周边夜宵摊及各类噪音扰民的投诉报告》、《新世界住宅小区G栋2013年11月第三次对夜宵摊占道经营扰民投诉》、业委会会议记录，证明原告提供物业服务不到位及业委会作出减免三个月物业费的决议。3、原告于2015年4月24日出具的《通知》一份，证明原告与业主协商后决定减免GA、GB栋业主二个月的物业费（不含电梯公摊、二次供水费）。4、关于签订《前期物业管理服务协议》的情况说明、第三人于2017年2月25日出具的《证明》，证明原告未将小区材料移交给第三人。第三人为支持其陈述，提供了下列证据材料：1、《关于进一步加强城区住宅小区物业管理实施方案的通知》、《龙南县住宅小区（组团）业主委员会备案登记表》，证明第三人业委会依法成立。2、（2015）龙民二初字第327号《民事判决书》、《新世界购物公园租金及场地管理费调解协议》、电费、垃圾清运费、维修费等收据，证明因原告服务不到位于2015年5月1日退出物业管理及有关电费、垃圾清运等费用原告均为缴纳。3、业委会会议记录，证明业委会作出了减免三个月物业费的决议。4、部分业主物业费收据，证明第三人没有收取2015年一整年的物业费。5、《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》，证明费用计付标准批复的有效期为1年。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告廖春嫦为龙南县新世界购物公园G1A-803号的业主，该房屋建筑面积为104.86平方米。2010年7月21日，原告物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：1、由原告为被告提供物业管理服务；2、服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止；3、原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；4、业主逾期三个月未缴纳物业管理费用，原告有权按每日千分之三的比例收取滞纳金；5、物业管理服务费收费标准为：商业物业1.2元/月/平方米、高层住宅0.7元/月/平方米；物业管理服务费用按年交纳，业主或物业使用人员应在接到原告缴费通知后15日内履行交纳义务；6、高层住宅业主需交纳电梯分摊费和二次供水分摊费，具体按照政府规定的专项服务收费分摊方式执行。2009年11月2日，龙南县物价局龙价字[2009]58号《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《批复》），核定了新世界购物公园自2009年11月1日至2010年10月31日的物业管理服务费收费标准。新世界物业公司依据上述《前期物业管理服务协议》及《批复》向小区业主收取物业管理服务费等其他费用。2015年4月24日，原告物业公司书面通知GA、GB栋业主，决定对GA、GB栋业主2014年之前的物业费（不含电梯分摊、二次供水费用）减免二个月。被告自2012年7月1日起至2015年5月15日止未向原告支付物业费，以及自2014年10月1日至2015年5月15日期间的二次供水费、电梯分摊费未向原告支付。按照上述物业服务协议及费用减免的约定，截止2015年5月15日被告拖欠原告的物业费2385.6元（104.86㎡×0.7元/㎡×34.5个月-104.86㎡×0.7元×2个月）、电梯分摊费196.6元（104.86㎡×0.25元/㎡×7.5个月）、二次供水费48.8元，合计2631元。2015年8月20日，被告向第三人业委会缴纳了2013年7月1日至2015年5月15日的物业费、电梯分摊费、二次供水费共计2503.9元，具体为：1、2012年7月至2015年4月物业费、电梯分摊费、二次供水费合计2458.9元；2、2015年5月1日至15日的物业费、电梯分摊费、二次供水费计45元（104.86㎡×0.85元/㎡×0.5个月）。另查明，被告所在的新世界购物公园小区于2013年7月成立业主委员会，但未与新的物业企业签订新的《物业管理合同》，继续由原告为该小区提供物业服务。2015年5月15日，原告撤出新世界购物公园，终止向该小区提供物业管理服务，并由第三人接管了该小区的物业管理工作。在本院于2017年3月9日向第三人业委会负责人制作的《询问笔录》中，其亦确认原告提供物业服务的截止时间为2015年5月15日。原告在提供物业服务期间，存在物业管理服务不到位、不规范等未全面履行物业服务义务之情形。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原告系经合法登记的物业服务企业，被告系完全民事行为能力人，双方签订的《前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，且未违反法律规定，合同合法有效，故双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。原告已实际提供了物业管理服务，被告作为业主亦应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。根据原、被告签订的物业服务合同约定，物业费按0.7元/㎡收取，电梯分摊费按0.25元/㎡收取，二次供水按每户实际用水量分摊。截止2015年5月15日，被告未向原告缴纳的物业管理费（含物业费、电梯分摊费、二次供水费）合计2631元。关于物业管理费的支付问题。被告提出其已将2015年5月15日之前的物业费、电梯分摊费、二次供水费缴纳于第三人业委会，故其未拖欠原告的物业管理费。原、被告于2010年7月21日签订《前期物业管理服务协议》后，由原告对被告所在小区（新世界购物公园小区）提供物业服务直至2015年5月15日止，即被告欠付物业管理费的期间（2012年7月1日至2015年5月15日）所在小区的物业管理服务者仍为原告，被告作为小区业主在此期间享受了原告提供的物业服务，即应按协议约定向被告缴纳物业管理费用，而第三人业委会非此时期段的物业服务提供者，故无权收取此期间的物业管理费。鉴于被告已将2012年7月1日至2015年5月15日期间的部分物业管理费合计2503.9元缴纳给了第三人，即应由第三人将该被告已应缴纳的该部分物业管理费用元返还给原告。而对于被告提出经第三人会议决议减免GA、GB栋2014年之前3个月的物业费的意见，因该减免物业费的期间仍为原告提供物业服务的期间，且该决议仅是业委会与相应业主达成的，未经原告的同意确认，故该决议效力仅限于业委会与相应业主，不能及于原告，故对被告提出应减免2014年之前3个月物业费的辩解意见，本院不予采纳。综上，核减应由第三人返还的物业管理费，被告需再行缴纳拖欠的物业管理费（2012年7月1日至2015年5月15日期间）计127.1元（2631元-2503.9元）给原告。关于原告主张的支付滞纳金问题。由于物业服务合同约定的服务标准比较模糊，对于原告提供的物业服务是否达标，新世界购物公园小区的业主自有相应的心理判断，从该小区业委会决定自行进行物业管理，而不再交由原告管理，以及被告、第三人提供的业主投诉意见书、小区照片等材料可看出，小区大多数业主对原告提供的物业服务并不满意，而原告在所提供的物业服务中，亦存在管理服务不到位、不规范等情形。因此，被告未按时缴纳物业费之行为不属无故拖欠，对原告主张被告支付逾期交付物业费滞纳金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、由被告廖春嫦于本判决生效之日起十日内支付物业管理费计人民币127.1元给原告龙南县新世界物业管理有限责任公司。二、由第三人龙南新世界购物公园业主委员会于本判决生效之日起十日内返还收取的被告廖春嫦物业管理费计人民币2503.9元给原告龙南县新世界物业管理有限责任公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由原告龙南县新世界物业管理有限责任公司负担25元，第三人龙南新世界购物公园业主委员会负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 曾飞鹏审 判 员 曾 莹代理审判员 曾 霞二〇一七年七月二十五日书 记 员 肖泽华书 记 员 黄 瑜 来源：百度“”