（2016）粤0306民初21873号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-12-28

案件名称

江国朝与和记黄埔地产（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江国朝,和记黄埔地产（深圳）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2016）粤0306民初21873号原告江国朝，男，汉族，1979年3月19日出生，身份证住址深圳市福田区，委托代理人王丽华，广东博商律师事务所律师。委托代理人张荷莲，广东博商律师事务所实习律师。被告和记黄埔地产（深圳）有限公司，地址深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场x楼。法定代表人周伟淦。委托代理人王仁端，广东深天正律师事务所律师。原告江国朝与被告和记黄埔地产（深圳）有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告江国朝的委托代理人王丽华、张荷莲，被告的委托代理人王仁端均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年10月14日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于深圳市龙华××观澜街道××水库南侧、××路北侧懿花园××层××号商品房。房屋总价款为6480000元，原告依照约定按时交付了房款。按约定被告应当于2016年2月11日交付房屋，但由于被告要交付房屋的地下室严重漏水等问题，被告整改修补而导致被告拖延至2016年6月26日才交付房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金计算的法律依据为原被告双方所签订的《房屋买卖合同》的第十一条和补充协议的第7条，具体金额为：房屋总价款×1/10000×逾期天数。本案房屋总价款为6480000元，逾期136天，即被告应偿付原告的违约金额为88128元。由于被告没有按时交付房产给原告造成了租金、物业管理费及滞纳金损失。原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金88128元；2、被告向原告支付租金83368元及滞纳金3624.4元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，被告认为所诉没有事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月14日，原被告签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定原告向被告购买位于深圳市××街道横坑水库南侧，观天路北侧懿花园x栋第x层x号房（粤（2015）不动产证明第0096603号），购房总价款为6480000元；签订本合同之日起1日内首期支付本房地产总价款的30%，及1950000元，其余价款自签订本合同之日起90日内向银行贷款支付；卖方应当于2016年2月11日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积，买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书，卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日，卖方通知买方入伙后，买方五正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起1日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在0日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付；除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未按本合同第八条约定的期限将本房地产交付买方，卖方逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内买方有权书面通知卖方解除买卖合同。①若买��选择解除买卖合同，卖方应配合办理解除合同的相关手续。自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方收到买方解除买卖合同的书面通知之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金。在房地产主管部门解除买卖合同备案登记后30日内，卖方将买方已付的购房价款不计息退还买方，并支付上述违约金。有关解除买卖合同的费用由卖方承担；②若买方没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知卖方解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方发出《交付使用通知书》之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金。 2016年1月25��，被告向原告发出了《入伙通知书》，通知原告于2016年2月1日办理入伙手续。2016年1月31日，原告前往涉案物业验房收楼，当场提出了涉案物业存在质量问题要求被告整改，并拒绝收楼。2016年4月18日，原告向被告出具书面逾期交房声明，称涉案房产存在地下室严重漏水、天台及房屋墙面严重渗水、墙面空鼓、房屋墙面含全屋内墙及阳台外墙面存在大量裂纹、房屋柜体发霉、房屋缺少门把手、房屋缺少地漏等质量问题。2016年4月21日，原告与被告工作人员詹志娜就涉案物业的质量问题出具了整改方案。2016年6月26日，原告在重新验收经整改的涉案房产后，办理了收楼手续。上述事实，有深圳市房地产买卖合同（现售）、入伙通��书、逾期交房声明、整改方案、收楼手续等证据以及笔录、庭审笔录予以证明，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于涉案房屋的交付。房产买卖合同签订后，原告依照合同约定支付了全部购房款，被告应当依照合同约定的时间交付涉案物业。经审查，被告于2016年1月25日向原告发出了《入伙��知书》，履行了通知入伙的义务。原告于2016年1月31日验房收楼，亦符合合同约定。在验收过程中，原告因涉案物业地下室漏水等房屋质量问题提出房屋质量异议，明确表示拒绝收楼。经查，买卖合同约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起1日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在0日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。从上述约定可知，原被告双方在签订买卖合同时约定买方有权就房屋质量提出异议，卖方应当及时予以回复，否则视为房地��未交付。本案中，原告提出的地下室漏水等房屋质量问题已经影响到原告的正常使用，原告有权拒绝收楼。尽管原被告双方均未提交书面的《收楼意见书》，但原告于2016年4月18日曾书面制作逾期交房声明给被告，且一次性注明了所有房屋质量异议，被告亦于2016年4月21日与原告制定了整改方案，并经整改后，双方于2016年6月26日办理了交楼手续。综合上述事实，本院认为，原告因涉案物业存在质量问题拒绝收楼，且与被告达成了整改合意，整改完毕后，双方重新办理入伙手续。尽管上述程序与合同约定不完全相符，但从原被告就入伙事宜的处理情况看，应当认定原被告以实际行为修改了合同约定，因房屋质量整改合意推迟了入伙时间。因此本院认定被告存在延迟交楼的事实，应当依照合同支付逾期交房违约金。关于违约金金额，依照合同约定，被告应当于2016年2月11日交付房屋，卖方如未按本合同第八条约定的期限将本房地产交付买方，逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内买方有权书面通知卖方解除买卖合同。①若买方选择解除买卖合同，卖方应配合办理解除合同的相关手续。自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方收到买方解除买卖合同的书面通知之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金。在房地产主管部门解除买卖合同备案登记后30日内，卖方将买方已付的购房价款不计息退还买方，并支付上述违约金。有关解除买卖合同的费用由卖方承担；②若买方没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知卖方解除买卖��同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方发出《交付使用通知书》之日止，卖方按日向买方支付买方已付购房价款的万分之一的违约金。因此被告应当自2016年2月12日起向原告支付逾期交房违约金直至2016年6月26日。经核算被告应当支付违约金88128元（6480000元×0.0001/天×136天）。关于租金、管理费和滞纳金。原告主张因被告逾期交房给原告造成了管理费和滞纳金等实际损失，同时还造成了租金等预期利益损失，应当予以赔偿。本院认为，被告因延迟交房已经承担了支付违约金的违约责任。违约金具有一定的补偿性，故对其遭受的损失不应当予以重复补偿，对原告的该项诉��请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付逾期交房违约金共计88128元；驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费1901元，由原告江国朝承担950元，被告和记黄埔地产（深圳）有限公司承担951元，上述费用原告已预交。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员　范　　　　藜二〇一七年七月二十五日书记员　李　玉　婷书记员　银海莹（兼）附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；��定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注公众号“”