（2017）湘0723民初270号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-11-07
案件名称
原告澧县澧州财富物业经营服务有限公司诉被告长治市万宝隆商贸有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
澧县人民法院
所属地区
澧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
澧县澧州财富物业经营服务有限公司,长治市万宝隆商贸有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0723民初270号原告：澧县澧州财富物业经营服务有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办新河居委会财富广场A区4层。法定代表人：肖程，总经理。委托诉讼代理人：李立强，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：长治市万宝隆商贸有限公司，住所地山西省长治市华丰南路。法定代表人：庄万宝，总经理。委托诉讼代理人：张瑞武，长治市万宝隆商贸有限公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡明立，福建诚毅律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告澧县澧州财富物业经营服务有限公司（下称财富物业公司）与被告长治市万宝隆商贸有限公司（下称万宝隆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告财富物业公司的法定代表人肖程及其委托诉讼代理人李立强、被告万宝隆公司的委托诉讼代理人张瑞武、胡明立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财富物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令万宝隆公司支付物业费2722972.25元（计算截至2016年12月31日）、滞纳金1028234.20元（计算截至2017年1月31日，后期滞纳金另行计算）共计3751206.45元；2.请求判令万宝隆公司承担案件诉讼费和其他费用。事实和理由：财富物业公司系经依法核准登记的物业服务企业。2006年9月2日，财富物业公司与湖南中宏房地产有限公司签订了《财富广场前期物业管理委托合同》，依据合同约定，湖南中宏房地产有限公司将其开发的位于澧县澧州大道中段的澧县财富广场商业和住宅小区委托财富物业公司进行前期物业管理和服务，委托期限从2006年10月15日起至该小区业主委员会成立之日止。2012年2月28日，万宝隆公司向湖南中宏房地产有限公司开发的位于澧县财富广场小区的C、D、F区购买了总面积为31088.84㎡的商铺从事经营活动，根据万宝隆公司与湖南中宏房地产有限公司订立的《商品房买卖合同》，双方同意由财富物业公司对万宝隆公司购买的全部商铺提供物业服务。万宝隆公司取得澧县财富广场的房产后，享受了财富物业公司提供的优质物业服务，但万宝隆公司自2012年7月始，无故拖欠财富物业公司的物业费，虽经多次催收，万宝隆公司仍拒绝交纳，且万宝隆公司将商铺出租给各经营户时，已向各承租户实际收取的物业费都不交付给财富物业公司。万宝隆公司恶意拖欠财富物业公司物业费的时间长、数额大，违反了合同约定和法律规定，严重损害了财富物业公司的合法权益，故依法提起诉讼。万宝隆公司辩称，首先，财富物业公司未提供其是否具有物业服务资质的证明，不应适用物业服务合同纠纷审理本案；其次，如财富物业公司具有物业服务资质，因存在其并非澧州财富广场的物业服务主体、强行提供不合格的物业服务、恶意侵占损害万宝隆公司合法权益、诉请已超过诉讼时效等因素，财富物业公司亦无权向万宝隆公司主张物业费；第三，即便财富物业公司对部分物业费的主张未超过诉讼时效，因财富物业公司存在未按法律规定公示收费标准、私自出租万宝隆公司所持物业收取租金和物业费、主张的物业费标准高且计算错误等客观事实，财富物业公司的诉讼请求亦不能成立；第四，财富物业公司主张的滞纳金无合同依据，应不予支持；第五，若财富物业公司坚持要求万宝隆公司支付部分物业费，则财富物业公司应先行履行物业服务合同及返还侵占财产的义务；第六，湖南中宏房地产有限公司与财富物业公司签订的《财富广场前期物业管理委托合同》已于2009年10月15日到期，之后财富物业公司的服务行为无法律支撑。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对财富物业公司提供的9组证据，万宝隆公司持有异议的有：①《财富广场前期物业管理委托合同》尾页中由薛财金签名的加注内容。关于该证据，因薛财金并非湖南中宏房地产有限公司的法定代表人，其于2009年9月8日署名加注的“同意合同继续履行至业主委员会成立时止”的内容事先未获湖南中宏房地产公司的授权、事后亦未获追认，且财富物业公司提供的系复印件，故由薛财金署名的加注内容不予采信，由此，财富物业公司诉称“委托期限从2006年10月15日起至该小区业主委员会成立时止”不能成立，《财富广场前期物业管理委托合同》的管理期限确定为2006年10月15日至2009年10月15日；②落款为“山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产管理办公室”的《承诺》。关于该证据，因《承诺》落款主体与本案被告主体不一，缺乏证据的三性要求，不予采信，由此，《承诺》中所涉“财富广场D区一楼属山西万宝隆公司产权的商铺，物业管理费慨由我公司负责”的说法不予认定；③财富物业公司委派李立强律师发出的《律师函》。关于该证据，快件公司顺丰速运存根联无收件人签名，无寄件收件日期，亦无万宝隆公司签收回执，不能证明《律师函》已是否寄出，故财富物业公司欲证明于2015年8月8日曾委托律师函告万宝隆公司催讨物业费的事实不能成立；④《催缴物业费通知书》四份。关于该组证据，各份《催缴物业费通知书》上均无受送达方即万宝隆公司的签收表述，财富物业公司亦未提供其他证据佐证，无法证明《催缴物业费通知书》已实际送达给万宝隆公司，故财富物业公司欲证明曾分别于2013年12月20日、2014年12月10日、2015年12月18日、2016年12月23日向万宝隆公司送达《催缴物业费通知书》的事实不能成立。2.对万宝隆公司在举证期限届满后提交的8组证据，财富物业公司持有异议的有：①《行政处罚告知书》、财富广场部分业主代表签字的《关于澧县财富广场现有物业公司不作为的情况》。关于该组证据，其中，澧县住房和城乡建设局于2016年12月26日作出的澧房罚告字【2016】09号《行政处罚告知书》，系对财富物业公司擅自利用物业公共部位、共用设施进行经营行为的行政处罚，其处罚内容与本案民事诉争不具关联；《关于澧县财富广场现有物业公司不作为的情况》，虽有签名，但既无签名人员身份信息，也未对财富物业公司提供物业服务时不作为作具体表述，证明主体及证明事项均不清晰，该组证据不予采信。故万宝隆公司提供《行政处罚告知书》及《关于澧县财富广场现有物业公司不作为的情况》，欲证明财富物业公司强制提供物业服务、侵犯业主权利、提供的物业服务质量不合格的答辩观点不予采纳；②常德市涉法涉诉联合受理中心及群体性事件工作组办公室《关于举报澧县公安局违法执法及相关人员违法违纪问题的回复》、澧县公安局对肖程涉嫌诈骗犯罪的《受案回执》、《立案决定书》、《取保候审决定书》。万宝隆公司提供该组证据欲证明财富物业公司法定代表人肖程已涉嫌刑事犯罪，虽具真实性，但与本案并无法律关联，不予采信；③万宝隆公司的《告知函》、湖南中宏房地产有限公司的《郑重声明》、财富物业公司与周元英、刘丽华、马铃丽签订的《商铺租赁合同》、澧县恒源美轩家具城的《肖程10月23日收取四楼房租》。该组证据中，万宝隆公司提供《告知函》、《商铺租赁合同》、《肖程10月23日收取四楼房租》，欲证明财富物业公司曾于2013年擅自将万宝隆公司持有的物业予以出租后收取租金并侵占，该证明事项，属另外法律关系，如万宝隆公司认为其物权被侵权，可通过其他法律途径依法维权，本案不能合并解决此项争议；湖南中宏房地有限公司的《郑重声明》，提及的是该公司与财富物业公司间的权利争议，与本案无关联。故《告知函》、《郑重声明》、《商铺租赁合同》、《肖程10月23日收取四楼房租》均不予采信；④现场照片两张。万宝隆公司该项举证欲证明财富物业公司曾于2016年3月11日将其所有的物业门店上锁，禁止万宝隆公司正常使用，该证据能证明本案的相关事实，予以采信；⑤财富物业公司的《收据》一张、澧县澧阳街道徐家嘴社区居民委员会、财富物业公司共同签章发出的《催交物业服务费通知》四份。其中，《收据》中载明财富物业公司于2015年2月11日向D区3楼华源轩家具商铺收取物业费80000元，该证据予以采信；《催交物业服务费通知》四份，因无物业费票据，仅能证明财富物业公司曾向四家商铺催收过物业费，不能确定四家被催收商铺已实际交纳物业服务费的事实；⑥澧县房地产管理局的《财富广场前期物业管理委托合同》。万宝隆公司提供该证据，欲证明湖南中宏房地产有限公司与财富物业公司的前期物业合同于2009年9月24日届满、延长期限约定属财富物业公司自行添加的事实，关于该证据的效力，已在万宝隆公司对财富物业公司提交的证据持有异议的①项中作出认证，予以采信；⑦财富物业公司《收取万宝隆公司租金》、财富广场D区一层商铺租赁明细表、财富广场其他商铺租赁表、附表。万宝隆公司提供该组证据，拟证明财富物业公司2013年收取万宝隆公司所持物业租金的事实，并以此抗辩财富物业公司严重侵权，万宝隆公司有权拒绝支付物业服务费。关于万宝隆公司的该举证目的，系其与财富物业公司间另外的民事权利争议，不能在本案诉争的物业服务合同法律关系中得到司法确认，依法不予采信；⑧常德智瑞联合会计师事务所的《审计意见书》。万宝隆公司该项举证的证明目的是为证明财富物业公司在提供物业服务过程中未充分履行物业服务义务，且侵犯了万宝隆公司的合法权益的事实。《审计意见书》系对2013年2月至2014年8月财富物业公司的会计账目作出审计，该审计结论不能证明财富物业公司在此期间提供物业服务时未充分履行物业服务义务，故《审计意见书》在本案中不具证据的关联性，不予采信。本院认为，原告财富物业公司与被告万宝隆公司在本起物业服务合同纠纷案中存在四方面争议焦点：一、财富物业公司是否具有合法的物业服务资质？二、财富物业公司的诉讼是否超过诉讼时效？三、财富物业公司与万宝隆公司之间是否存在物业服务关系？四、财富物业公司主张的物业服务费2722972.25元、滞纳金1028234.20元共3751206.45元是否应予支持？关于焦点一，财富物业公司提供了公司的《营业执照》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、公司法定代表人肖程的《全国物业管理企业经理岗位培训合格证》，经万宝隆公司当庭质证无异议，能证明财富物业公司是具有合法资质的物业服务企业；关于焦点二，从万宝隆公司提供的现场照片二张分析，财富物业公司曾于2016年3月因与万宝隆公司的物业费发生争议，采取了将万宝隆公司所持物业门店上锁、阻挠其正常使用的不当行为，财富物业公司的该不合法举动，间接证明了其向万宝隆公司催讨物业服务费的事实，因此，财富物业公司的诉讼未超过诉讼时效；关于焦点三，案外人湖南中宏房地产有限公司与财富物业公司（原名称为澧县澧州财富物业经营管理有限公司）2006年9月25日签订的《财富广场前期物业管理委托合同》，双方约定由财富物业公司对湖南中宏房地产有限公司开发的澧县澧州财富广场实行商业经营管理和物业管理综合服务，委托管理期限从2006年10月15日至2009年10月15日。万宝隆公司2012年2月在与湖南中宏房地产有限公司签订的系列《商品房买卖合同》中，就万宝隆公司购买的商业用房，约定“双方经协商同意由澧县澧州财富物业经营管理有限公司负责进行物业经营管理”，之后，财富物业公司与万宝隆公司未就万宝隆公司所购全部商业用房的物业服务签订书面合同。万宝隆公司在本案诉讼中，并未就财富物业公司未提供物业服务这一诉争焦点作出抗辩和举证，由此，综合万宝隆公司与湖南中宏房地产有限公司订立的《商品房买卖合同》中关于万宝隆公司所购商业用房物业服务的约定以及万宝隆公司就该焦点的抗辩和举证，足能认定财富物业公司与万宝隆公司间虽未签订物业服务合同，但双方已就万宝隆公司购买的位于澧县财富广场C、D、F区的全部商业用房形成了事实上的物业服务与被服务关系，万宝隆公司辩称的财富物业公司强制提供物业服务的观点不能成立；关于焦点四，首先，财富物业公司主张的要求万宝隆公司支付物业费2722972.25元是否应予支持？从财富物业公司主张的时间起算点看，是从2012年6月1日开始计算，在此之前，万宝隆公司从湖南中宏房地产有限公司处购买的澧县财富广场总面积为31781.61㎡（财富物业公司诉称面积为31088.84㎡）的商业用房已全部于2012年6月1日前完成了产权登记，结合万宝隆公司就该事项的抗辩及举证，财富物业公司物业费收取的时间起算点符合客观实际；从财富物业公司主张的收费标准看，万宝隆公司所购面积为31781.61㎡的房产，均系商业用房，关于商业用房物业服务费的收取，无明确法律规定，一般实行物业服务企业与产权人或使用人协商议定服务费价格。本案中，财富物业公司虽未与万宝隆公司签订物业服务合同，双方也未就物业服务费收费标准达成协议，但财富物业公司主张的按商业用房使用楼层分阶收取服务费、每月每平方米1.5元-3.0元的收费标准，契合当地商业用房物业费的收取实际，并无不当；从万宝隆公司抗辩的财富物业公司物业服务不合格的观点看，因未充分举证证明，不予采纳；财富物业公司于2015年2月11向华源轩家具收取了物业费80000元，其在起诉时已在标的总额内予以了核减；其次，财富物业公司主张的要求万宝隆公司支付滞纳金1028234.20元是否应予支持？财富物业公司主张的滞纳金实质应为违约金。其虽未与万宝隆公司签订物业服务合同，但彼此已形成了事实上的物业服务与被服务，双方的物业服务关系可受《中华人民共和国合同法》相关规定的调整。万宝隆公司拖欠财富物业公司物业费逾五年之久，严重侵害了财富物业公司的企业权益，如不向万宝隆公司计收违约金，亦是对其他按时交纳物业费业主的明显不公，且财富物业公司主张的日万分之五的违约金计算标准符合有关法律规定，依法应予支持。综上所述，原告财富物业公司与被告万宝隆公司虽未签订物业服务合同，但原告为被告提供物业服务，被告已接受服务，双方已实际形成了物业服务与被服务的合同法律关系，被告万宝隆公司在实际接受服务后，应以原告财富物业公司公示的且符合当地实际的商业用房物业费收费标准按时足额交纳物业费；被告万宝隆公司拖欠原告财富物业公司物业费长达五年，其行为严重有违民事活动的诚信及公平原则，原告财富物业公司主张按日万分之五的标准计收违约金的请求，虽双方无合同约定，但符合有关法律规定，故本院对原告财富物业公司主张要求被告万宝隆公司支付物业费2722972.25元及违约金1028234.20元共3751206.45元的诉讼请求依法予以支持；被告万宝隆公司抗辩的原告财富物业公司无物业服务资质、起诉超过诉讼时效、提供物业服务不合格、物业费计算标准过高、不应计收滞纳金等主张，因未充分举证或与法律规定相悖，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：长治市万宝隆商贸有限公司于判决生效后十日内向澧县澧州财富物业经营服务有限公司支付物业费2722972.25元（物业费计算至2016年12月31日），承担违约金1028234．20元（滞纳金计算至2017年1月31日），合计3751206.45元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36800元，由长治市万宝隆商贸有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 郭经南审 判 员 黄泽平人民陪审员 赵道松二〇一七年七月二十五日书 记 员 卢梦梦 来源：