（2017）辽0791民初224号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-30
案件名称
原告于效梅诉被告恒缘公司、张玉军所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于效梅,辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人,张玉军,朱秀娟
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0791民初224号原告：于效梅，女，1965年4月1日生，汉族，干部，住锦州市凌河区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。被告：张玉军，男，1962年4月20日生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：朱秀娟，女，1967年3月11日生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告于效梅与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告张玉军、朱秀娟所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于效梅、被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证到庭参加诉讼。被告张玉军、朱秀娟经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告于效梅向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于辽宁天邦投资有限公司对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年1月23日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订团购期房协议，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋，向恒缘公司交付购房款总计274898元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了辽宁天邦投资有限公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告认为，原告购买了房屋，缴纳了全款，并办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与辽宁天邦投资有限公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于辽宁天邦投资有限公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、团购期房协议，证明原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。3、办理入住交纳的水电费、煤气费、电梯费、物业费等收款收据，证明原告办理入住，实际占有房屋。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议。原告的购房合同与收款收据是真实的，与管理人掌握情况一致，与事实相符合，请求法院在查清事实基础上依法判决。被告张玉军、朱秀娟提供书面答辩意见，一、最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条十一款规定“债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任”为破产债权。答辩人认为，原告在恒缘公司破产三年后，提出购买房屋并办理入住与事实不符。2012年5月，答辩人到XX小区查看本案涉及的房产时，是恒缘公司售楼员打开房门，均为空置状态的清水房，恒缘公司为答辩人办理案涉房屋在建工程抵押登记证明，答辩人相信房产部门出具的抵押登记证明才与恒缘公司进行交易，并支付等价抵押交易款。原告购房未经登记，在法律诉讼时效期间内未主张权利存在过错，恒缘公司侵权违约行为造成了原告的损失，原告的损失应为破产债权。答辩人作为有担保物债权人却没有获得等值赔偿，请求法院依法驳回原告对答辩人名下抵押物的确权请求。二、依据最高人民法院《关于执行合理配置和科学运用的若干意见》的通知第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查明所确权的财产权属情况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决书或者调解书”的规定，答辩人认为，2013年4月18日，因恒缘公司未履行已发生法律效力的沈阳市中级人民法院（2012）沈民三初字第145号调解书所确定的给付义务，沈阳市中级人民法院在执行地依法公告查封了涉案房屋，并在该房屋贴上封条，无人对此提出执行异议诉讼。沈阳市中级人民法院对查封房屋进行评估并进行拍卖执行程序中，接到辽宁省锦州市中级人民法院中止执行程序通知书、（2014）锦民一破字第00001-3号民事裁定书，天邦公司依法向恒缘公司管理人申报了债权，并提交了在建工程抵押登记证明及沈阳市中级人民法院执行查封房屋的证据，恒缘公司管理人作出了债权确认通知书确认了债权金额。因此，涉案房屋属于司法查封标的，请求法院依法中止对司法查封执行标的物的确权审理。三、依据《破产法》（试行）第三十二条前款“破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定，锦州市人民中级法院于2014年7月优先清偿了万嘉隆典当有限公司债务，而答辩人却因公司经营资金周转困难，无奈注销了天邦公司。答辩人认为，原告的诉求是有意侵占执行标的物的行为，而答辩人就担保物享有优先受偿权，在答辩人合法权益未得到受偿之前，任何人不得侵害答辩人的合法权益。综上所述，公平原则是在在破产程序应当实现的重要价值目标，既然锦州市中级人民法院按法律规定有限清偿债务，就应当中止确权审理，优先清偿有担保物的债务。否则就直接违背了法律规定的破产宣告前成立的有财产担保的债权优先受偿的公平原则。人民法院应当依法保护答辩人的合法权益不受侵害。为查明事实，本院调取了下列证据：1、恒缘公司及辽宁天邦投资有限公司向房产管理部门提交的借款合同、抵押登记申请表、抵押权登记审批表、股东会决议等，证明包括本案涉及的房屋因借款合同而设定抵押情况。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、沈阳市工商事务咨询中心档案材料，包括公司登记备案申请书、关于解散辽宁天邦投资有限公司股东会决议、清算报告、公司注销登记申请书，公司注销登记审核表、企业登记证照颁发及归档记录表等当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年1月23日，原告于效梅购买恒缘公司开发的XX房屋一户，签订团购期房协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。确定房号为XX号。原告于效梅分别于2010年1月23日交付房款10万元，2010年9月8日交付房款125434元,2010年11月6日交付阁楼款49464元。原告于效梅于2011年1月22日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2012年5月24日，辽宁天邦投资有限公司作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了借款合同，恒缘公司从辽宁天邦投资有限公司处借款XXXX万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的XX小区64户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘某向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘某提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。辽宁天邦投资有限公司已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。再查明，辽宁天邦投资有限公司股东为张玉军、朱秀娟。该公司于2016年6月27日经沈阳市沈河区市场监督管理局核准注销登记。登记备案的清算报告载明：1、公司与清算有关的业务均已清理完毕。2、公司税款已清缴完毕。3、公司债权债务均已清理完毕。4、公司清偿债务后的剩余财产已按《公司法》及公司章程的规定清理完毕。公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任。本院认为，原告与恒缘公司签订的团购期房协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。因此，被告张玉军、朱秀娟关于原告应向恒缘公司管理人申报债权而不能主张房屋所有权，以及案涉房屋为司法查封标的物本案应中止审理的抗辩意见，本院不予采纳。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得辽宁天邦投资有限公司借款，但原告与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司设定的抵押权，应予以支持。因此，被告张玉军、朱秀娟认为其在恒缘公司破产宣告前成立了有财产担保的债权，其作为债权人享有就该担保物优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告张玉军、朱秀娟基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋归原告于效梅所有。二、原告于效梅购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋的权利优先于辽宁天邦投资有限公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告于效梅办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路XX小区XX号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 秦 晋审 判 员 马彩环人民陪审员 王 倩二〇一七年七月二十五日书 记 员 罗 继 更多数据：搜索“”来源：