（2017）沪01民终4832号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王祥庆诉徐晓燕房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王某1,缪碧芳,王某2,徐晓燕,中国农业银行股份有限公司上海五角场支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4832号上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，男，1981年3月15日生，汉族，住福建省福安市。上诉人（原审被告、反诉原告）：缪碧芳，女，1981年5月13日生，汉族，住福建省福安市。上诉人（原审被告、反诉原告）：王某2，男，2009年10月6日生，汉族，住福建省福安市。法定代理人：王某1（系王某2之父），身份情况详上。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：李浩，上海市恒泰律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：张晋艳，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐晓燕，女，1989年9月17日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王跃龙，上海市润和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋长琳，上海市润和律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海五角场支行，住所地上海市杨浦区翔殷路1128号。法定代表人：许雪兴，行长。上诉人王某1、缪碧芳、王某2因与被上诉人徐晓燕、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海五角场支行（以下简称农行五角场支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王某1、缪碧芳、王某2上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请，支持上诉人在一审中的反诉请求。事实和理由：系争房屋为毛坯房无装修，16万元装修款就是为了被上诉人的利益而做低的房价，一审认为16万元系装修补偿款没有依据。《协议书》约定“甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。”因此违反《协议书》约定理应按买卖合同的约定承担相应的违约责任。被上诉人逾期支付第二笔装修补偿款10万元超过十个工作日，上诉人有权根据买卖合同的约定解除合同。被上诉人徐晓燕辩称，不同意王某1、缪碧芳、王某2的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人农行五角场支行书面述称，王某1已提前还清全部贷款，第三人与王某1法律上的利害关系已不存在。徐晓燕向一审法院起诉请求：1、王某1、缪碧芳、王某2继续履行徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2于2016年1月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户至徐晓燕名下；2、王某1、缪碧芳、王某2向徐晓燕支付违约金人民币（下同）45.80万元。王某1、缪碧芳、王某2提出反诉请求：1、确认徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为2650294）于2016年4月12日解除；2、徐晓燕支付王某1、缪碧芳、王某2违约金134,750元。一审法院认定事实：王某1、缪碧芳、王某2为系争房屋的登记产权人。2016年1月26日，王某1、缪碧芳、王某2作为卖售人（甲方）与徐晓燕作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，1、甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积89.09平方米，转让价款为229万元；2、甲、乙双方同意，甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；3、甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4、乙方未按本合同约定期限付款的或未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外还需支付相当于总房价款20%的违约金；5、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的或甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；6、乙方应支付首期房价款69万元：乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付定金2万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内直接支付甲方部分首期房价款18万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额（若有不足，甲方自行补足）；乙方应于2016年2月5日前直接支付甲方部分首期房价款19万元；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后15日内直接支付给甲方剩余首期房价款30万元；7、乙方应支付甲方第二期房价款160万元通过申请贷款方式支付；8、交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方一收到全额房价款后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准；等。2016年1月27日，王某1、缪碧芳、王某2作为甲方与徐晓燕作为乙方签订《协议书》约定：1、甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为229万元，现乙方所需支付的合同房价款仍然按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计16万元，该笔款项乙方分两笔支付给甲方，第一笔，乙方应于2016年2月5日之前直接支付给甲方部分装修补偿款6万元，第二笔乙方应于2016年3月20日之前直接支付给甲方剩余装修补偿款10万元；3、本协议第1条和第2条所述价格合计为245万元为甲方出售系争房屋净到手价格，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；4、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起的七日内将装修补偿款16万元一次性返还给乙方；5、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；6、其他文本与本协议不一致的以本协议书为准；等。合同签订后，徐晓燕分别于2016年1月26日向缪碧芳转账16万元，于2016年2月3日通过中介向王某1、缪碧芳、王某2支付2万元，2016年2月5日向王某1转账30万元、25万元，于2016年4月6日向王某1转账10万元，同时徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2均确认在签订网签合同之前徐晓燕已经支付了定金2万元，故徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2均确认徐晓燕向王某1、缪碧芳、王某2实付的款项合计为85万元，徐晓燕称其中16万元为协议书项下的装修补偿款，王某1、缪碧芳、王某2于2016年3月2日出具收到69万元的收据。2016年3月2日，徐晓燕为王某1、缪碧芳、王某2支付了房产税1,207.35元。2016年3月23日，中介人员刘宇与王某1电话联系表示徐晓燕的钱款要周五打到王某1账户，王某1当下没有提出异议并表示“没事”并表示过户时间要在4月10日，理由是老婆在坐月子。2016年4月11日，王某1、缪碧芳、王某2通过代理律师向徐晓燕发送《律师函》称直至2016年4月，王某1、缪碧芳、王某2未收到徐晓燕支付的房款余款10万元，故自本通知到达徐晓燕处时解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》等。截止到2016年4月21日，系争房屋上第三人的抵押权未注销。审理过程中，系争房屋上的第三人抵押权注销。一审再查明，徐晓燕系本市户籍居民，自述名下无房不限购。根据徐晓燕提供的存款证明书，截止到2016年11月22日，徐晓燕名下存款170万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2就系争房屋签订的房地产买卖合同以及协议书，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。关于协议书上的16万元装修补偿款，王某1、缪碧芳、王某2认为系为了做低房价进行避税，但是徐晓燕对此不予认可，也没有其他证据表明双方在229万元的房价款之外所加的16万元系为避税做低房价，故法院不予采信王某1、缪碧芳、王某2的意见，系争房屋的转让价款为合同约定的229万元，同时徐晓燕还需支付装修补偿款16万元。本案的争议焦点在于王某1、缪碧芳、王某2在2016年4月6日逾期支付10万元的装修补偿款之行为是否构成王某1、缪碧芳、王某2可以主张解除合同，对此一审法院认为不构成，理由如下：第一，该16万元的约定是双方以协议书的形式进行的约定，该价款的逾期支付的后果双方没有做出明确的约定，如果该笔装修补偿款确实属于逾期支付，那么《上海市房地产买卖合同》中关于逾期支付房款的违约责任并不当然适用于该16万元装修补偿款，因此在徐晓燕逾期支付该笔款项时王某1、缪碧芳、王某2并不具有单方解除权；第二，从王某1、缪碧芳、王某2与中介人员之间的电话交流看，王某1、缪碧芳、王某2对于徐晓燕逾期付款是明知且不持异议的，并且表示因为自身客观原因要推迟进行过户的时间，这表明双方对于付款和过户曾经有过约定，诚然合同约定的过户时间是4月30日之前，但是从徐晓燕方已经付清首付款、代缴了房产税的角度看，徐晓燕必然是希望尽快过户为好，而且徐晓燕也已经在着手办理贷款事宜，王某1、缪碧芳、王某2也没有证据表明其就该10万元进行了催缴甚至还没有完成抵押权的注销，因此，一审法院认为尽管徐晓燕支付10万元装修补偿款不符合协议书的约定，但是王某1、缪碧芳、王某2对此是同意或至少不持异议的。综上，一审法院认为，王某1、缪碧芳、王某2并没有单方解除合同的权利，王某1、缪碧芳、王某2据此要求不再继续履行合同及主张违约金没有依据，法院不予支持。王某1、缪碧芳、王某2应继续与徐晓燕履行《上海市房地产买卖合同》，协助办理房屋过户并交付，徐晓燕也应向王某1、缪碧芳、王某2支付剩余未付房款160万元。审理中，第三人的抵押权因王某1、缪碧芳、王某2的还款行为注销，因此就抵押权方面无需第三人再行配合。关于徐晓燕主张的违约金，一审法院认为，王某1、缪碧芳、王某2拒绝继续履行合同进行过户交易构成违约理应承担违约金，但因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案徐晓燕的损失、王某1、缪碧芳、王某2的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，法院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整。故法院认定王某1、缪碧芳、王某2按照229万元为基数，日万分之一为标准支付自2016年5月1日起至判决生效之日止的违约金。一审法院据此判决：一、确认徐晓燕与王某1、缪碧芳、王某2的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、王某1、缪碧芳、王某2于判决生效之日起十日内协助徐晓燕办理房屋产权过户手续，将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所有权转移登记至徐晓燕名下并交付房屋；三、徐晓燕于判决生效之日起十日内向王某1、缪碧芳、王某2支付房款1,600,000元；四、王某1、缪碧芳、王某2于判决生效之日起十日内以2,290,000元为基数、日万分之一为标准向徐晓燕支付自2016年5月1日开始至判决生效之日止的违约金；五、驳回王某1、缪碧芳、王某2的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,784元，减半收取14,392元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费1,537.50元，合计诉讼费20,929.50元，由徐晓燕负担1,557元、王某1、缪碧芳、王某2负担19,372.50元。二审中，上诉人提供房屋照片一组，旨在证明系争房屋从未进行过装修，一直为毛坯房。被上诉人质证认为对该份证据的三性均不予认可，即便有原件从照片中也看不出是系争房屋。本院认为，因被上诉人对上述证据的真实性不予认可，故本院对该组照片不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。上诉人在二审审理中将剩余房款1,600,000元交至本院账户。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》中，对房屋转让款约定为229万元，而在此后上诉人与被上诉人签订的《协议书》中，双方又确认在支付该房地产的合同总价款外，再支付上诉人装修补偿款16万元，合计245万元为上诉人出售系争房屋净到手价格。因此，双方有避税故意做低房价少交税之嫌，显然侵害到了国家利益，故买卖合同中有关房屋价格条款的约定可认定为无效条款，双方应以245万元的实际成交价继续履行合同。但该份买卖合同的其他条款内容不存在无效之情形，系双方当事人真实意思表示，且该房价条款无效也未影响到整个买卖合同的效力，故该份买卖合同仍应认定有效。被上诉人如逾期支付16万元亦应根据买卖合同的约定承担违约责任。双方虽然约定被上诉人应于2016年3月20日之前支付10万元，但在同年3月23日中介人员和上诉人王某1的电话联系中表示该笔钱款要到周五（即3月25日）才能打到上诉人账户，上诉人对此表示同意并表示过户时间要在4月10日，这表明双方已经就迟延付款进行过协商且上诉人也给予了被上诉人迟延付款的宽限期。因此，当被上诉人于同年4月6日向上诉人王某1转账10万元后，距3月25日并未超过十个工作日，上诉人此时并不享有合同解除权。上诉人认为双方的合同已于4月12日解除的观点，缺乏依据，本院不予采纳。双方应当按约继续履行合同，二审中被上诉人已将剩余房款支付至本院账户，故上诉人应当配合被上诉人办理过户、交房手续。综上所述，上诉人王某1、缪碧芳、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对房价款认定虽有误，但判决结果正确，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,784元，由上诉人王某1、缪碧芳、王某2负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 杨斯空审判员 郑卫青二〇一七年七月二十五日书记员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”