（2017）京0109民初963号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
史雁东与陈永刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史雁东,陈永刚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初963号原告：史雁东，男，1982年3月16日出生。委托诉讼代理人：苗杰（史雁东之妻）。被告：陈永刚，男，1976年2月20日出生。原告史雁东与被告陈永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告史雁东到庭参加诉讼，被告陈永刚经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告史雁东向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告史雁东与被告陈永刚之间的租赁合同，并要求被告腾退位于北京市门头沟区新桥花园×××303号（简称303号）的房屋；2、请求判令被告陈永刚给付自2016年10月24日至合同解除之日拖欠的租金及后续房屋腾退之前产生的使用费，以每月3800元为标准；3、请求判令被告给付物业费1619元;4、请求判令被告给付违约金9120元，以一年房租（每月3800元）的百分之二十为计算标准。事实和理由：被告陈永刚于2016年7月23日承租我因拆迁取得的303号房屋。陈永刚交纳了三个月的房租后就再未交纳过房租，我现已无法联系到被告陈永刚，陈永刚也一直未向我交纳房租，故要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告腾退房屋，合同解除之前的欠付的租金和后续的房租被告也应给付。按照合同约定，陈永刚在租赁期间长期不交纳房租，我有权按照年租金的200%要求其给付违约金，但考虑到双方约定的违约金数额过高，我只要求按照一年租金的20%给付。被告陈永刚经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。史雁东围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：房屋租赁合同一份。合同载明：出租方（甲方）史雁东，身份证号码×××，承租方（乙方）陈永刚，身份证号码×××”，约定：甲方将自有的坐落在北京市门头沟区新桥花园×××303号的房屋出租给乙方使用。租赁期共36个月，甲方从2016年7月23日起将出租房交付给乙方使用，至2019年6月23日收回。本房屋月租金为人民币3800元，付款方式为2016年6月23日-10月23日房租为2200元/月，共计6600元。2016年8月8日交付1月押金3800元。2016年10月23日后房租为3800元一个月，房租3个月一交。租期3年，租期不到押金不退。一年以后租金每年递增200元，随周边房租涨幅。租期从2016年7月26日算起。乙方租赁期间，水、电、取暖、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清欠费。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的200%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的200%向乙方加收滞纳金。合同同时载明“房屋物品：空调2台；床1个；热水器一台；浴霸一台”。该合同有原被告双方签名。证据二：《门头沟区小白楼二期棚改安置房项目认购协议》一份。证明(被安置人)史雁东与（安置人）北京市门头沟区龙泉镇人民政府签订《北京市门头沟区国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定史雁东自愿选择门头沟区新桥花园×××303号为安置房。证据三：物业费收据。证明史雁东向北京瑞龙祥物业管理有限公司缴纳2016年6月17日至2017年6月16日的物业费1619.3元。庭审中，原告认可被告已交纳了三个月的房租，并交纳了3800元的押金，押金尚未退还。本院在案件审理过程中进行现场勘查，经敲门，涉案房屋无人应答，原告主张房屋钥匙均在被告处，其无法进入涉案房屋。经本院在涉案房屋张贴告知书和传票，无人向法院主张权利。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈永刚经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，本院对于原告提交的证据真实性予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告现已长期无法联系到陈永刚，且陈永刚在合同租赁期间长期不交纳房租，存在违约，亦导致史雁东现已不能实现合同目的，故原告史雁东要求解除该合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方合同约定，任何一方提出终止合同的，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效。现原告未提交证据证明双方曾就合同解除签订终止合同书，故本院确定以本判决书生效之日为合同解除之日。合同解除前，被告欠付的租金亦应当给付。因被告在房屋租赁期间存在不交纳房租的情况，违反了合同约定，应支付合同约定的违约金，现原告自愿以年度房租的20%为标准计算为9120元，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案租赁合同解除后，被告应当及时腾退房屋，在其未实际腾退房屋之前，原告有权要求被告给付房屋使用费，故对于原告要求被告按照月租金3800元的标准给付合同解除后至实际腾退之日的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间产生的物业费根据史雁东实际交纳金额由陈永刚负担，故史雁东要求陈永刚负担居住使用涉案房屋期间的2016年的物业费用1619元的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除史雁东与陈永刚于二〇一六年七月二十三日签订的《个人房屋租赁合同范本》；二、被告陈永刚于本判决生效之日起十日内将北京市门头沟区新桥花园×××303号房屋腾退交付原告史雁东，腾退时不得损坏房屋及其附属设施；三、被告陈永刚于本判决生效之日起十日内按照每月3800元的标准给付原告史雁东自二〇一六年十月二十四日至本判决生效之日止的房租；四、被告陈永刚按照每月3800元的标准给付原告史雁东自本判决生效之次日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、被告陈永刚于本判决生效之日起十日内给付原告史雁东违约金9120元；六、被告陈永刚于本判决生效之日起十日内给付原告史雁东物业费1619元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百七十九元、公告费二百六十元均由被告陈永刚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 田 裴人民陪审员 马红琴人民陪审员 刘红军二〇一七年七月二十五日书 记 员 王英俊 更多数据：搜索“”来源：