（2016）陕0103民初3624号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告陕西毓兴物业发展有限公司与被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司、张安明、黄文文、第三人李洪房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西毓兴物业发展有限公司,陕西和平依号娱乐餐饮有限公司,张安明,黄文文,李洪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初3624号原告：陕西毓兴物业发展有限公司。法定代表人：于方冰，董事长。委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：田钰，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：陕西和平依号娱乐餐饮有限公司。法定代表人：张安明，总经理。被告：张安明，男，1966年9月23日出生，汉族，陕西和平依号娱乐餐饮有限公司法定代表人。被告:黄文文，女,1986年9月12日出生,汉族,无业。委托诉讼代理人：张安明，男，陕西和平依号娱乐餐饮有限公司法定代表人。第三人：李洪，男，1982年7月20日出生，汉族，无业。原告陕西毓兴物业发展有限公司（以下简称毓兴公司）与被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司（以下简称和平依号公司）、张安明、黄文文、第三人李洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毓兴公司委托诉讼代理人袁有文、被告张安明同时作为被告和平依号公司的法定代表人及被告黄文文的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人李洪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毓兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告和平依号公司于2009年8月9日签订的《和平大道物业租赁合同》；2、判令被告和平依号公司向原告支付2013年8月至法院判决腾房之日拖欠的房屋租金2098996.5元（暂计算至起诉之日）及利息损失55611.75元、违约金214180元（暂计算至起诉之日，届时以法院判决为准）；3、判令被告张安明、黄文文对上述租金的偿还承担连带责任；4、判令第三人（房屋实际使用人）李洪腾交房屋（或李洪与原告协商建立租赁关系），并向原告支付房屋占有使用费（自法院判决腾房次日至实际腾交房屋之日止），数额按原租赁合同每日3570元租金标准计算；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年8月9日，原告与被告和平依号公司签订了《和平大道物业租赁合同》。合同签订后，原告按约将场地交付被告和平依号公司使用，但被告和平依号公司自2013年1月1日起即开始拖欠原告租金。为了解决租金拖欠问题，原告与被告和平依号公司、张安明、黄文文三方签订了《协议书》一份，被告张安明、黄文文承诺对被告和平依号公司拖欠原告的租金承担连带清偿责任。2016年1月，第三人李洪告知原告其系上述房屋的实际使用人，原告收取的2015年6月至12月的房租系其以被告和平依号公司的名义支付的。自2016年1月起，第三人李洪及被告和平依号公司均未再向原告支付房租，经原告多次催要未果。由于三被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告现诉至法院。被告和平依号公司辩称，本案涉案的租赁合同实际上已经解除，其已经将租赁房屋及相关设施于2015年5月27日转让给了案外人，此后的实际经营由案外人负责。后案外人将涉案房屋、相关设施及被告和平依号公司拖欠的房租于2015年7月9日转让给了第三人李洪。综上，其不同意原告的诉讼请求。被告张安明、黄文文辩称，其答辩意见与被告和平依号公司答辩意见相同，其不同意承担连带责任。第三人李洪未述称。本院经审理认定事实如下：对于以下双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2009年8月9日，原告与被告和平依号公司签订了《和平大道物业租赁合同》一份，约定：原告将西安市和平路66号地下一层2703.99平方米房屋出租给被告和平依号公司用于经营休闲娱乐业；租赁期限为2010年1月1日至2021年12月31日；每平方米月基本租金33元，月基本租金89232元，年基本租金1070784元；自2013年1月1日起，每三年作为一个递增期，在上一期的基本租金数上逐期递增10%；租赁房屋应先付租金，后使用，租金每个支付期为半年一付，每期期满前三十日支付下一期租金；在租赁期限内，因被告和平依号公司逾期支付租金及各项费用而违约，逾期超过三十天，则被告和平依号公司应当缴清欠款并支付滞纳金，滞纳金为：应付金额×逾期天数×0.05%/日，以及向原告支付违约金，违约金为违约行为当月租金的二倍。合同签订后，原告按约将场地交付被告和平依号公司使用，但被告和平依号公司并未按照合同约定全额支付原告租金，一直拖欠原告部分租金未付。2016年1月，第三人李洪告知原告其系上述房屋的实际使用人，原告自2015年6月1日至2016年5月12日先后收取了第三人李洪以被告和平依号公司名义支付的房租134万元。对以下有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了其与被告和平依号公司、张安明、黄文文三方于2015年4月20日签订的《协议书》一份，证明被告张安明、黄文文应按照该《协议书》的约定，对被告和平依号公司拖欠原告的租金2328680元承担连带赔偿责任。该《协议书》约定：被告和平依号公司承租期间拖欠原告的租金共计2328680元（自2010年1月1日至2015年5月31日），被告和平依号公司承诺在2019年5月1日前还清。被告张安明、黄文文愿意对上述债务承担连带赔偿责任。原告提交的被告和平依号公司欠租明细表显示：截止2015年5月31日，被告和平依号公司共计拖欠原告租金2326851元。因此，本院依法确认截止2015年5月31日，被告和平依号公司共计拖欠原告租金为2326851元。被告和平依号公司承诺的还款期限未到，故原告现无权要求被告张安明、黄文文按照上述《协议书》的约定，对被告和平依号公司拖欠原告的租金2326851元承担连带赔偿责任。因此，对原告上述证明目的，本院不予采信。被告和平依号公司提交了《西安新和平壹号餐饮娱乐有限公司转让协议》、持股协议、《资产转让协议》，证明其已经将租赁房屋及相关设施于2015年5月27日转让给了案外人，此后的实际经营由案外人负责。后案外人将涉案房屋、相关设施及被告和平依号公司拖欠的房租于2015年7月9日转让给了第三人李洪。被告和平依号公司还提交了催交租金通知,证明原告向新和平壹号催交租金，本案拖欠的租金与其无关。原告对上述《西安新和平壹号餐饮娱乐有限公司转让协议》、持股协议、《资产转让协议》的真实性认可，但不认可原告的证明目的，原告认为被告和平依号公司没有被注销，其主体资格依然存在，其股权如何转让、资产如何转让均与原告无关。对催交租金通知的真实性和证明目的原告不予认可。由于这份通知系复印件，故依法不予采信。被告和平依号公司主张涉案房屋的租赁权已经转让，但其提交的催交租金通知系复印件，无法证明其转让行为已经征得了原告的同意。故对被告和平依号公司上述证明目的均不予采信。本院认为，原告与被告和平依号公司签订的《和平大道物业租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上所签订，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原告按约交付租赁场地给被告和平依号公司，被告和平依号公司即应按约支付租金，现被告和平依号公司拖欠租金未付，明显违约，依法应承担相应的违约责任。被告和平依号公司辩称本案涉案的租赁合同实际上已经解除，其已经将租赁房屋及相关设施转让给了案外人，此后的实际经营由案外人负责。后案外人将涉案房屋、相关设施及被告和平依号公司拖欠的房租又转让给了第三人李洪。由于被告和平依号公司用于证明该辩称理由的证据的证明目的未被采信，故被告和平依号公司该辩称理由不成立。因此，原告要求解除与被告和平依号公司于2009年8月9日签订的《和平大道物业租赁合同》，依法予以准许。上述《协议书》显示被告和平依号公司拖欠原告租金的截止日期为2015年5月31日，被告和平依号公司承诺拖欠原告的租金2326851元于2019年5月1日前还清，现还款期限未到，故原告现无权要求被告和平依号公司支付拖欠的这笔租金2326851元，也无权要求被告张安明、黄文文现在就对这笔款项承担连带清偿责任。原告可以等到还款期限届满后另案起诉。2015年6月1日至起诉之日（2016年4月28日），原告已经收到第三人李洪以被告和平依号公司名义支付的租金134万元，按照上述《和平大道物业租赁合同》的约定，2015年的租金为每月98155元，2016年的租金为每月107970.5元，故被告和平依号公司2015年6月1日至2016年7月1日的租金已经支付，自2016年7月2日开始拖欠原告租金。截止2017年7月2日，被告和平依号公司共计拖欠原告租金1294153元。原告主张合同约定的租金为每日3570元，故此后至法院判决房屋腾交之日的房租由被告和平依号公司按照合同约定的每日3570元支付原告。原告主张利息损失55611.75元、违约金214180元，但并未提交具体的计算方式，故本院酌定由被告和平依号公司按照年利率6%支付原告上述拖欠租金自2017年7月2日至实际给付之日的利息。原告与被告和平依号公司的租赁合同关系解除后，涉案房屋应由实际使用该房屋的第三人李洪腾交给原告。如果第三人李洪未按照法院判决及时腾交房屋给原告，将给原告造成房租损失，原告要求第三人李洪按原租赁合同约定的每日3570元租金标准支付自法院判决腾房次日至实际腾交房屋之日房屋占有使用费，不违反法律规定，依法予以支持。第三人李洪未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告陕西毓兴物业发展有限公司与被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司于2009年8月9日签订的《和平大道物业租赁合同》有效，予以解除。二、第三人李洪于本判决生效后十日内将本市和平路66号地下一层房屋（面积2703.99平方米）腾交原告陕西毓兴物业发展有限公司。三、被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西毓兴物业发展有限公司自2016年7月2日至2017年7月2日的房租1294153元，此后至法院判决第三人李洪腾交房屋之日的房租由被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司按照合同约定的每日3570元租金支付原告陕西毓兴物业发展有限公司，上述拖欠租金自2017年7月2日至实际给付之日的利息由被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司按照年利率6%支付原告陕西毓兴物业发展有限公司。四、如果第三人李洪未按照上述期限腾交上述房屋，则第三人李洪必须按照合同约定的每日3570元租金标准支付原告陕西毓兴物业发展有限公司自法院判决腾房次日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费。五、驳回原告陕西毓兴物业发展有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费26440元(案件受理费25750元、公告费690元)，由原告陕西毓兴物业发展有限公司承担7000元，由被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司负担19440元（此款原告已预付，被告陕西和平依号娱乐餐饮有限公司于付上款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 马巧会人民陪审员 单军田人民陪审员 闫 玲二〇一七年七月二十五日书 记 员 段秀莉 微信公众号“”