（2017）桂0102民初463号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-14
案件名称
陈业勤与广西大裕市场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈业勤,广西大裕市场投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初463号原告：陈业勤，男，1986年7月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人：李锦川，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托代理人：韦成泷，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被告：广西大裕市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州南路132号，统一社会信用代码：914501000674455222。法定代表人：刘耀泽，该公司执行董事。委托代理人：王旭东，北京大成（南宁）律师事务所律师。原告陈业勤与被告广西大裕市场投资有限公司（以下简称“大裕市场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈业勤的委托代理人李锦川、韦成泷，被告大裕市场的委托代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈业勤向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》无效；2、被告返还原告商铺经营收益权转让费91200元；3、被告向原告支付资金占用费1170元（资金占用费以91200元为本金，按年利率6%计算至本息清偿之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月22日，原告陈业勤与被告广西大裕市场投资有限公司签订《中国东盟(国际)天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》，合同约定，被告向原告转让中国东盟(国际)天泽汽车文化广场一层E368E号商铺的经营收益权，收益期限自2016年11月1日起计算，共计12年，转让费总额为95000元(后双方口头约定将转让价格变更为91200元)。合同约定的款项，原告在2016年10月9日已向被告支付了20000元，在2016年10月l3日向被告支付了71200元，合计支付的款项为91200元。合同签订后，被告并未按照合同约定的时间向原告支付月收益金。后经原告了解到，被告建设的中国东盟(国际)天泽汽车文化广场并未取得任何建设审批手续，基于此签订的合同应当被认定为无效合同。被告大裕市场辩称：1、双方签订的合同合法有效，涉案商铺的土地向广西武警总队承租，被告得到该队的批准建设的函，被告对于建设的商铺有出租收益的权利，土地属于军产，相应的报建手续由部队批准，不需要经过地方的手续，经过军队的批准就是合法的，被告有权出租商铺或者转让商铺的经营权，租赁合同是合法有效的。2、由于市场因素的影响，被告没有按照协议及时支付商铺的收益金，被告不同意解除租赁合同。3、原告主张资金占用费无法律依据，原、被告的合同有效，应该继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月22日，原告陈业勤（乙方，受让方）与被告（甲方，转让方）签订一份《中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》（编号：16001TZ1-E368E#），约定：甲、乙双方就转让南宁市兴宁区望州南路132号的“中国东盟（国际）天泽汽车文化广场”项目商铺经营收益权达成协议；地块位于南宁市兴宁区望州南路132号，该宗地块权属武警广西总队；项目由被告向武警广西总队承租土地，经批准由被告投资建设并负责运营管理及收益；甲方转让给乙方经营收益权的商铺位于项目一层E368E号商铺，商铺面积6.86平方米；该商铺经营收益权期限自2016年11月1日至2028年10月31日止，共12年；该商铺经营收益权转让费总额为95000元，乙方在签署合同时，向甲方一次性付清12年商铺经营收益权转让费；甲方向乙方支付的该商铺经营收益权收益金为甲方经营该商铺所获得的收益或租赁租金；甲方自2016年11月1日至2017年10月31日止，每月向乙方支付收益金1583元；自2017年11月1日至2018年10月31日止，每月向乙方支付收益金1663元；自2018年11月1日至2019年10月31日止，每月向乙方支付收益金1742元；自2019年11月1日至2020年10月31日止，每月向乙方支付收益金1821元；经营收益权收益金按月支付，每月15个工作日前支付上月收益金；甲方以甲方名义经营该商铺，甲方有权对该商铺按经营需要进行整体业态布局和装修，费用由甲方承担；甲方承担该商铺空置所产生的损失和费用；甲方在合同期内必须按时支付收益金，在合同期内甲方向乙方支付收益金后，其他收益归甲方所有；该商铺经营权归属甲方，乙方对该商铺不能自主出租或经营，乙方无权干涉甲方对该商铺经营；合同期限内第四年期满前60日，乙方有要求甲方收回该商铺经营收益权的权利，甲方须在一个月内一次性通过转账方式退还乙方所交纳的全部商铺经营收益权转让费（不包含退还乙方转让费前乙方已获得的收益金）；甲方应按约定时间和标准向乙方支付收益金，每逾期一天，应按转让费总额每日万分之四支付逾期付款违约金；双方约定任何一方未经对方书面同意均不得擅自变更、解除本合同，甲方违约的，甲方退还乙方已交该商铺经营收益权转让费，并赔偿乙方10万元。此外，合同还就其他事项进行了约定。原告于2016年10月13日向被告交纳了转让费91200元。之后，原、被告双方针对前述合同签订了一份《补充协议》，约定：本商铺在2016年12月30日前确定是继续履行中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同中收益权的权益还是自营或出租。原告主张被告未依约履行合同，遂诉至本院，诉请如前。另查明，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部于2013年3月5日出具证明，载明：“兹有位于南宁市兴宁区望州南路132号约40亩土地和约5154平方米房屋产权属武警广西总队后勤部所有，现我部依法将上述房地产租赁给广西大裕市场投资有限公司经营使用。”2013年5月31日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部向案外人广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司发出《关于建设汽配城的通知》，载明同意该公司上报的汽配城总平规划布置方案，建设费用由该公司承担；该公司要以后勤部名义到地方相关职能部门办理报建、办证、年检等相应手续。另，被告的企业类型是有限责任公司（自然人投资或控股），股东（发起人）是广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司和刘耀泽。诉讼中，原、被告均认可原告有权利选择自己经营商铺，被告亦同意交付商铺给原告，如果原告选择自己经营商铺，则被告便不需支付收益金给原告。被告至今未向原告交付涉案商铺。经本院核实，南宁市兴宁区望州南路132号的“中国东盟（国际）天泽汽车文化广场”项目未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续。该项目至今未竣工验收备案。经本院向中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部发函查询得知，涉案商铺未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》。以上事实，有《中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》、收款收据、补充协议、证明、场地证明、关于建设汽配城的通知、电脑咨询单、中国人民解放军广西壮族自治区总队后勤部复函、当事人陈述等予以证实。本院认为：关于原告与被告签订的合同性质及效力的问题。从原、被告签订的合同及补充协议的内容来看，原告在向被告支付了转让费后，有权利选择自己经营商铺，被告亦同意交付商铺给原告使用，由此可知，该合同的性质是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即租赁合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，本案涉案租赁物所在的建筑物至今尚未竣工验收，且经本院核实，涉案租赁物并未登记办理《建设工程规划许可证》手续和规划验收手续，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同属于无效合同。至于被告辩称涉案租赁物所在的地块属涉军土地的问题，根据军产房的相关规定可以看出，军产房租赁基本上属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，军产房的相关规定主要是规制部队内部的出租行为，对军队内部房地产管理产生约束力。因此，因军产房发生的房屋租赁合同纠纷案件应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。至于被告辩称涉案租赁物的建设已经取得了其主管部门武警广西总队后勤部的批准故合同属合法有效，但在城市规划区内进行建筑物建设的，亦应当取得人民政府城乡规划主管部门的许可，因此，从本案查明的事实来看，涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证和建设工程竣工验收备案表，本院对被告的该辩称不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告返还其交纳的转让费91200元，符合法律规定，本院予以支持。关于资金占用费的问题。原告主张的该项费用实质是其资金被占用后所产生的利息损失。如前所述，本案合同无效的根本原因是被告提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，且没有办理竣工验收备案，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，且该租赁物亦未取得《中国人民武装警察部队房地产租赁许可证》，被告的过错责任较大；而原告在订立合同前，亦未审查涉案租赁物是否已达到交付使用的条件，未尽到谨慎审查义务，亦存在过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告对于原告的利息损失应承担60%的责任。因原、被告对于本案合同无效的法律后果均有过错，原告基于该合同向被告交付转让费的行为系出于双方合意的结果，在此前提下，原告主张被告支付从被告收取款项之时至原告起诉至本院期间的利息，该部分的利息是基于本案租赁合同所产生的损失，不应由被告负担。原告于2016年12月28日向本院起诉请求被告返还其已交付的转让费，此时，被告不予退还原告交付的转让费形成资金占用的事实，原告主张该期间被告占用资金的利息损失，属合理请求，本院予以支持。原告主张按年利率6%计算，该标准是参照民间借贷既未约定借期内的利率也未约定逾期利率时应按年利率6%支付资金占用期间利息的规定，以该标准来计算原告的资金被占用损失符合实际损失情况，亦符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应赔偿原告的利息损失计算方式为：以91200元为基数，从2016年12月28日起计至款项还清之日止，按年利率6%的60%即年利率3.6%计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告陈业勤与被告广西大裕市场投资有限公司于2016年10月22日签订的《中国东盟（国际）天泽汽车文化广场商铺经营收益权转让合同》（编号：16001ＴＺ1-Ｅ368Ｅ＃）无效。二、被告广西大裕市场投资有限公司向原告陈业勤返还转让费91200元。三、被告广西大裕市场投资有限公司向原告陈业勤支付利息损失(计算方式为：以91200元为基数，从2016年12月28日起计至款项还清之日止，按年利率3.6%计付)。上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2109元，财产保全费944元，共计3053元，由被告广西大裕市场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费，逾期仍未预交上诉费又不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘孙丽人民陪审员 卢采频人民陪审员 张 惠二〇一七年七月二十五日书 记 员 蔡建冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 关注公众号“”