（2017）黔01民终3591号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-07
案件名称
施应成、张家云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施应成,张家云,贵阳宏益房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3591号上诉人（原审原告）：施应成，男，1947年9月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：张家云，女，1960年2月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：施应成，身份信息见上，系张家云丈夫。上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：傅舒，男，1987年8月5日出生，汉族，该公司法务专员，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人施应成、张家云因与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初6749号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施应成、张家云上诉请求：一、撤销原判第三项；二、改判由宏益房开履行返还购房款的同时向施应成、张家云支付2013年7月13日至2015年12月31日期间的损失，损失以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算；宏益房开向施应成、张家云支付自2016年1月1日至2018年12月31日（共36月）的损失，按每月4423.2元房租计算，共计159235.2元；三、一审、二审诉讼费由宏益房开承担。事实与理由：一、原判对《委托管理协议》的认定属于认定事实错误。《委托管理协议》是施应成、张家云在签订《商品房买卖合同》的同时签订的，该协议中授权恒祥置业公司管理上诉人所购买的房屋。根据《委托管理协议》第四条，恒祥置业公司确保上诉人获得租金的前提是上诉人为房屋所有权人。因此《商品房买卖合同》的履行情况决定了《委托管理协议》的履行情况。如果宏益房开严格按照合同履行义务，则房屋所有权人就是施应成、张家云。恒祥置业公司就能够确保租金的收入。而宏益房开履行合同义务不符合约定，导致合同解除，上诉人丧失了房屋的所有权，失去了收取房租的条件，故房租损失是因宏益房开违约造成的损失。根据司法解释的规定，逾期交房的违约金应当按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，上诉人已与恒祥置业公司签订了《委托管理协议》，同栋的业主也已按照该协议收到房租，故2016年1月1日至2018年12月31日的损失应当按照租金每月4423.2元计算。二、原判部分表述错误，上诉人在宏益房开提出追加恒向置业公司为诉讼参与人时表述与恒祥置业之间因《委托管理协议》产生的民事权利义务关系不属于本案调整的范围，表述《委托管理协议》是确定损失的依据，证明因宏益房开违约给上诉人造成损失。上诉人在原审中只表述：约定的违约金低于造成的损失可请求增加，其余的未表述。上诉人始终坚持赔偿损失的诉请为实际损失和可得利益损失。宏益房开答辩称，施应成、张家云的上诉人请求无法律依据，请求法院依法予以驳回。宏益房开上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回施应成、张家云的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由施应成、张家云承担。事实及理由：一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条仅适用于《商品房买卖合同》被生效法律文书确认无效的情况，当事人提出诉请方可得到支持，二者不能在一诉中同时解决，否则就与该司法解释第二十五条的规定相违背。原判解除三方《个人购房担保借款合同》违反了法律规定，应予纠正。二、施应成、张家云系自然人，一审判决宏益房开以购房款为基数按照同期贷款利率计算损失明显过高，也缺乏相应的事实及法律依据。施应成、张家云答辩称，一、原判未将最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条作为判决依据。本案中施应成、张家云已将购房款全款付清，不存在解除担保贷款合同的请求。二、施应成、张家云确系自然人，但在本案中与宏益房开的法律地位、权利、义务是平等的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，结合已生效的（2014）南民初字第4090号判决，原判判令从2013年7月13日起至2015年12月31日，以购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算损失是符合法律规定的。三、从合同约定的交房时间的第二天起，即2016年1月1日至2018年12月31日，应当按照《委托管理协议》约定的租金标准计算损失。施应成、张家云向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年7月12日签订的《商品房买卖合同》，由被告办理二原告所购房屋备案登记的注销手续及承担相关费用。二、被告返还原告购房款576520元并赔偿原告损失，损失分为两项：1、2013年7月13日-2015年12月31日，按购房款金额，按银行贷款基准利率计算，应为83605.5元；2、从2016年1月起按照委托管理协议所约定的租金每月4423.2元计算至2018年12月31日止（该租金分两部分，一部分是实际损失从2016年1月计算2017年3月31日止，另一部分为可得利益损失从2017年4月1日起计算至2018年12月31日止）。三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告施应成、张家云（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2013年7月12日签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的贵阳市南明区花果园彭家湾项目M区第4栋（4）1单元38层13号房,建筑面积73.72平方米，房屋规划用途为办公，购房款576520元；买受人采取分期付款的付款的方式支付房款，预付款173520元，剩余房款403000元在2013年7月12日前付清；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过180工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当在自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按买受人全部已付购房款的2%向买受人支付违约金。该合同附件十二《补充协议》第七条关于逾期交房责任中7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”；第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购款项”。合同签订后，原告按照合同约定的时间向被告宏益房开支付了全部购房款。但2015年12月31日，被告宏益房开未按照合同约定的时间向原告交付房屋。2016年9月30日，原告诉至法院，诉请如前。被告答辩意见如前。审理中，原告表示出卖人逾期交房超过180工作日至2016年9月9日届满，2016年9月25日原告向被告送达书面洽商函，但被告未接收，原告遂向法院起诉。被告表示未收到原告要求解除合同的任何书面通知，原告提起诉讼不属于书面通知，故认为原告起诉解除合同已超过合同约定解除权行使期间。另查，原告施应成、张家云与贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥置业）就本案所购房屋贵阳市南明区花果园彭家湾项目M区第4栋（4）1单元38层13号房签订有《委托管理协议》一份，约定：施应成、张家云特别授权恒祥置业对其购买的上述房屋进行对外招租管理，委托招租管理期限为36个月，从施应成、张家云与出卖人签订的商品房买卖合同中约定的该商品房交付期限届满的第二日开始连续计算；恒祥置业确保施应成、张家云在管理期限内的租金标准不低于（含本数）人民币60元/平方米/月（按建筑面积计）；施应成、张家云在本协议委托管理期限内如将物业进行产权转让的，施应成、张家云必须确保受让人与承租人能依据原租赁合同的条件签订新的租赁合同，否则，恒祥置业有权单方解除本协议并不承担任何责任，由此造成的一切经济和法律责任由施应成、张家云自行承担；协议并就其他事项进行了约定。原告认为根据《委托管理协议》，被告未按合同约定期限向其交房，给其造成损失，故应按《委托管理协议》约定的60元/平方米/月向其支付相应损失及可得利益损失。恒祥置业针对上述《委托管理协议》出具情况说明，表明原告与恒祥置业就本案涉案房屋签订的上述《委托管理协议》委托恒祥置业对外招租管理，管理期为商品房买卖合同约定的交房期限届满即2015年12月31日的第二日起连续计算36个月，恒祥置业确保租金收益保证金标准不低于60元/平方米/月，恒祥置业将严格遵守该约定内容向房屋所有权人支付租金收益保证金，同时按《委托管理协议》第四条的约定，恒祥置业向原告支付租金收益保证金的前提是其始终为涉案房屋的所有权人，无论任何原因导致该房产权变更（商品房买卖合同解除），在恒祥置业并未得到委托人任何确保同等条件签订合同的保证情况下，恒祥置业均不会向委托人支付任何租金收益。原告对此表示原告与恒祥置业之间因《委托管理协议》产生的民事权利义务义务关系不属于本案调整范围。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2015年12月31日交房期限届满后，被告未能按约将房屋交付给原告使用，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约，以致原告诉至法院要求解除合同，退还购房款并支付损失。对此，一审法院认为，双方在合同中约定逾期交房超过180个工作日买受人可要求退房，即从被告逾期交房超过180个工作日后原告可以选择行使解除合同的权利；同时双方在补充协议7.3条中约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”，2016年9月30日，原告向法院提起诉讼，诉状中的原告对解除合同意思表示明确，该行为应当视为向被告书面送达通知要求解除合同，对被告产生效力，且该行为未超过双方合同约定的解除权行使期限，故现在原告诉请要求解除合同，依法予以支持。合同解除后，原告所交纳的购房款576520元被告理应退还给原告。同时，根据双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，被告在前述各项手续办理完毕后30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款，办理房屋备案登记注销手续所需的各项费用，因合同解除系被告未按约交房所致，故该费用应由被告承担。对原告主张的要求被告支付损失的诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对因被告逾期交房导致合同解除的违约责任有明确约定，原告认为该约定的违约金低于造成的损失可请求增加，但应以被告违约给原告造成的损失为限，该损失实际应为原告的购房资金占用期间损失，应参照原告已支付购房款的银行同期贷款利率计算损失，即以原告向被告交纳的购房款为基数，按银行同期贷款利率从原告向被告交清购房款的次日即2013年7月13日起计算至被告将购房款退还原告之日止。对原告提交的与恒祥置业签订的《委托管理协议》，原告据此主张要求被告从2016年1月起按该协议所约定的租金标准向其支付实际损失及可得利益损失至2018年12月31日止，一审法院认为该《委托管理协议》系原告与案外人恒祥置业签订，协议条款约束原告与恒祥置业，与本案无关联，不应以此认定本案中原告损失的依据，故对原告主张按《委托管理协议》约定的租金标准计算损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告施应成、张家云与被告贵阳市宏益房地产开发有限公司于2013年7月12日购买贵阳市南明区花果园彭家湾项目M区第4栋（4）1单元38层13号房签订的《商品房买卖合同》。二、原告施应成、张家云与被告贵阳市宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区花果园彭家湾项目M区第4栋（4）1单元38层13号房的商品房预售备案登记注销手续后，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向原告施应成、张家云退还购房款人民币576520元，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第二项义务的同时向原告施应成、张家云支付损失，损失以购房款576520元为基数，从2013年7月13日起按银行同期贷款利率计算至被告贵阳宏益房地产开发有限公司将购房款576520元退还原告施应成、张家云之日止。四、驳回原告施应成、张家云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13488元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，宏益房开应当于2015年12月31日前向买受人交付房屋，因宏益房开未能如期履行交房义务，已构成违约，且其延期交房已符合合同约定的解除条件。上诉人施应成、张家云根据合同约定要求解除合同、退还房款应予支持。关于违约损失的问题，上诉人施应成、张家云主张合同约定的违约金过低，请求法院予以调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，违约金的调整应在尊重合同约定的情况下以违约行为给守约方造成的实际损失为限。而施应成、张家云选择宏益房开承担逾期交房违约责任的方式为：解除合同、承担违约损失，故在此情况下宏益房开违约造成的损失即为对施应成、张家云所付购房款的资金占用损失，基于继续履行合同而可能获得的利益不属于本案违约损失的范围。因此，施应成、张家云主张按照《委托管理协议》约定的租金标准支付租金损失不能成立，本院不予支持。关于资金占用损失的计算标准，由于施应成、张家云所购买的房屋为办公用房，其购房行为具有一定投资性，故原判以中国人民银行同期贷款利率为标准计算资金占用损失并无不当，宏益房开主张该标准过高并无依据，本院不予支持。宏益房开主张原判解除《个人购房担保借款合同》违反了法律规定，由于本案并未涉及《个人购房担保借款合同》，其主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，施应成、张家云、宏益房开的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16973元，由施应成、张家云负担3485元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担13488元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年七月二十五日书记员 杨兴平 来自：