（2016）鲁02民终8875号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-09-07
案件名称
毕瑞华、魏希成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕瑞华,魏希成,青岛中金渝能置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终8875号上诉人（原审被告）：毕瑞华。委托诉讼代理人:傅文仁，山东仁通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏希成。委托诉讼代理人:傅文仁，山东仁通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛中金渝能置业有限公司。法定代表人：杨斌，职务董事长。委托诉讼代理人：潘峰，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。上诉人毕瑞华、魏希成因与被上诉人青岛中金渝能置业有限公司（以下简称中金渝能公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11085号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。毕瑞华、魏希成上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回中金渝能公司的诉讼请求。事实和理由：一、毕瑞华与中金渝能公司于2012年6月8日签订的《青岛市商品房预售合同》已经履行完毕，毕瑞华已经按照合同约定履行了义务，中金渝能公司已经按合同约定享有了全部合同权利并履行了相应的义务，不存在任何合同解除的条件，一审判决解除《青岛市商品房预售合同》，适用法律错误。二、毕瑞华在履行与中金渝能公司签订的《青岛市商品房预售合同》过程中，没有任何违约事实，一审以毕瑞华违约为由，判决毕瑞华违约解除合同，适用法律错误。根据《青岛市商品房预售合同》约定，毕瑞华与中金渝能公司解除合同的条件是，银行必须已经解除了与毕瑞华之间的借款合同，即毕瑞华未能实现按揭贷款，中金渝能公司未获得银行贷款资金。本案中，银行没有解除与毕瑞华的借款合同，银行已经按照毕瑞华的借款申请，全额将贷款发放给了中金渝能公司，毕瑞华没有违约事实。毕瑞华没有及时还款，是毕瑞华与银行之间的另一法律关系。青岛市市南区人民法院（2015）南商初字第70187号民事判决书证明，毕瑞华对欠银行的借款继续履行还款义务，中金渝能公司承担担保责任。三、中金渝能公司按照青岛市市南区人民法院（2015）南商初字第70187号民事判决书，支付给中国银行股份有限公司青岛香港路支行毕瑞华应付欠款款项，是中金渝能公司承担的连带清偿责任，是中金渝能公司应承担的法律义务，与本案没有任何法律关系，中金渝能公司承担连带责任后，依照法律规定，应当向毕瑞华追偿，而不是解除《青岛市商品房预售合同》。四、毕瑞华与中金渝能公司签订的《青岛市商品房预售合同》已经履行完毕，依法不能解除，因此，中金渝能公司要求毕瑞华返还房屋及支付违约金、律师费、赔偿其他经济损失，没有法律依据。五、中金渝能公司没有实际给毕瑞华办理房产证书，导致房产没有及时办理抵押，中金渝能公司在毕瑞华购房按揭贷款时是阶段性担保。按照《青岛市商品房预售合同》，中金渝能公司未给毕瑞华开具购房发票导致毕瑞华无法办理房产证书，使担保期限扩大，由此造成的责任应当依法由中金渝能公司承担，一审法院按照《青岛市商品房预售合同》补充条款2.4、2.5条判决毕瑞华承担责任不符合事实。六、《青岛市商品房预售合同》补充条款2.4条规定的是银行向中金渝能公司扣款，房屋可以回购，但银行并未对中金渝能公司扣款，中金渝能公司承担担保责任是根据青岛市中级人民法院（2015）青金商终字第389号民事判决书，但该判决执行的案款是担保责任款，银行并未扣款。中金渝能公司辩称，一、本案虽属于商品房买卖合同关系，但因毕瑞华选择以按揭贷款的方式支付购房款，且中金渝能公司为毕瑞华的按揭贷款向银行提供了阶段性连带保证责任，两个合同之间具有密切的联系。首先，中金渝能公司为毕瑞华向按揭银行提供连带保证责任的前提是毕瑞华购买中金渝能公司开发的房屋，并与中金渝能公司签订《青岛市商品房预售合同》。同时，商品房担保贷款合同的订立也是以商品房买卖合同有效成立为前提条件。其次，毕瑞华在签订商品房担保贷款合同时，是以所购房屋作为抵押物进行担保，房屋贷款合同中的担保物与商品房买卖合同中的标的物是相同的。且在毕瑞华取得涉案房屋所有权之前，涉案房屋的所有权归中金渝能公司所有，毕瑞华只是具有物权期待权。因此不能将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同完全独立分开，两个合同的关系是密切的。二、中金渝能公司与毕瑞华之间的《青岛市商品房预售合同》已经生效但尚未履行完毕，属于正在履行中的合同。毕瑞华向按揭银行所借的购房款因其违约已由中金渝能公司代为清偿，且在合同约定的期间毕瑞华又未向中金渝能公司予以清偿，事实上，毕瑞华支付购房款的义务并未履行完毕。而且，本案涉诉时，毕瑞华并未取得房屋的所有权，该合同属于正在履行中的合同。三、《青岛市商品房预售合同》补充条款2.4条、2.5条中已经明确约定了合同解除条件、违约金的计算方式、赔偿损失及律师费支付的条款，合同解除条件成就时，中金渝能有权依据合同约定解除《青岛市商品房预售合同》并要求毕瑞华承担违约金，因毕瑞华原因给中金渝能造成损失的，中金渝能公司有权依据合同约定要求毕瑞华承担赔偿责任。因毕瑞华违反合同约定未偿还贷款，中金渝能公司于2015年12月16日被按揭银行扣划款项2451261.4元，已经给中金渝能造成了损失，毕瑞华已经违反了上述条款的约定，中金渝能公司有权依据合同约定解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，并要求毕瑞华支付违约金、赔偿损失。四、毕瑞华在签订按揭贷款合同后应及时办理预抵押，办理预抵押是银行和毕瑞华的义务，因为毕瑞华原因没有办理预抵押，导致中金渝能公司承担连带清偿责任，毕瑞华存在过错。五、合同约定办理房屋产权证的主要义务在于毕瑞华，中金渝能公司具有协助义务，办理房产证之前毕瑞华应当交齐房屋差价款、换取发票、缴纳契税，才能办理产权证。六、在办理房产证之前，因为毕瑞华涉及其他案件纠纷，涉案房屋已经被查封，这也是导致房屋无法办理房产证的主要原因。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。中金渝能公司向一审法院起诉请求：1.解除中金渝能公司与毕瑞华签订的《青岛市商品房预售合同》，毕瑞华将青岛市市南区香港中路x号乙x号楼x层x户房产腾让给中金渝能公司，并配合中金渝能公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续；2.毕瑞华向中金渝能公司支付违约金及经济损失共计2702497.4元；3.毕瑞华向中金渝能公司支付房屋占用费315000元；4.毕瑞华向中金渝能公司支付律师代理费100549元；5.魏希成对毕瑞华的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费由毕瑞华、魏希成承担。一审法院认定事实：一、中金渝能公司、毕瑞华之间房屋买卖合同的签订及履行。2012年6月8日，中金渝能公司与毕瑞华签订《青岛市商品房预售合同》（编号为25000003311862）一份，约定：毕瑞华购买青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心x号楼x层x户房屋一处，建筑面积177.02平方米，总房价款为5024732元；中金渝能公司定于2013年12月30日前将该房屋交付给毕瑞华；付款方式为银行按揭贷款，首付款2514732元（含定金500000元），毕瑞华应于2012年6月9日前存入本合同指定账户；贷款2510000元，毕瑞华以银行按揭贷款方式应于2012年6月9日前办理按揭贷款所需文件全部提交兴业银行，放贷机构于2012年6月16日前将贷款存入本合同指定的账户；补充条款2.4条：因毕瑞华办理银行按揭贷款，中金渝能公司就毕瑞华贷款向银行提供保证的，在中金渝能公司保证期内，如因毕瑞华原因，导致银行从中金渝能公司处扣款（以银行扣款凭证为准），毕瑞华必须自扣款之日起5日内归还中金渝能公司代还款项；毕瑞华超出90日仍未归还中金渝能公司代还款项的，应按代还款项的每日万分之五支付代垫期间的利息，并向中金渝能公司支付代还款项10%的违约金，同时中金渝能公司有权解除合同或原价回购该商品房；中金渝能公司解除合同的，毕瑞华应赔偿因此给中金渝能公司造成的各项损失（包括但不限于市场价格调整导致中金渝能公司的损失），并且毕瑞华应向中金渝能公司支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按房价款1.5%的标准计算，此外，毕瑞华不得破坏或拆除装修，其所有权转归中金渝能公司所有，中金渝能公司不予补偿。（应归还中金渝能公司的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、增加成本及房屋使用费等，中金渝能公司均有权从毕瑞华已付款中优先扣除）；补充条款2.5条：如因毕瑞华原因导致银行解除与毕瑞华之间的担保贷款协议或借款合同，中金渝能公司亦有权解除主合同，中金渝能公司解除合同的，毕瑞华应按照2.3条中关于解除合同的约定承担违约责任（2.3条：如因毕瑞华原因导致合同预售登记备案或预购商品房贷款抵押手续在合同签订之日起30日内仍然未办理完毕，中金渝能公司有权解除合同，要求毕瑞华赔偿损失，同时收取毕瑞华的总房价款5%的违约金，违约金从毕瑞华已付款中优先扣除）；若因毕瑞华原因导致中金渝能公司向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，毕瑞华应向中金渝能公司赔偿，中金渝能公司有权从毕瑞华已付款中优先扣除。2012年8月12日、8月24日，中金渝能公司向毕瑞华出具收款收据，载明毕瑞华缴纳购房款共计5024732元。2013年12月22日，中金渝能公司将涉案房屋交付给毕瑞华；毕瑞华称，涉案房屋现在处于空置状态。二、中金渝能公司就涉案房屋的抵押贷款合同承担保证责任的事实。2012年8月17日，中金渝能公司与毕瑞华、中国银行股份有限公司青岛香港路支行（以下简称中国银行香港路支行）签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定：毕瑞华向中国银行香港路支行贷款251万元用于购买房屋，贷款期限120个月，合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；中金渝能公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；魏希成与毕瑞华系夫妻关系，承诺与毕瑞华共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任；若借款人未按期归还贷款本息，中国银行香港路支行有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。后毕瑞华出现逾期还款的违约情形，中国银行香港路支行诉至一审法院，2015年5月18日，一审法院作出（2015）南民初字第70187号民事判决书，判令：一、毕瑞华、魏希成于判决生效后十日内偿付中国银行香港路支行截至2015年1月9日的借款本金2124477.06元、利息（包括罚息和复利）39262.12元及自2015年1月10日起至判决生效之日止的利息（包括复利和罚息），按照合同约定的比例支付；二、毕瑞华、魏希成于判决生效后十日内偿付中国银行香港路支行律师代理费损失18330元；三、中金渝能公司对毕瑞华、魏希成的上述债务承担连带清偿责任…。后中金渝能公司提起上诉，2015年11月24日，青岛市中级人民法院作出（2015）青金商终字第389号民事判决书，维持原判。2015年12月16日，中国银行香港路支行自中金渝能公司账户扣划款项2451261.4元。2015年6月29日，中金渝能公司向毕瑞华发送《解除合同通知书》一份，毕瑞华称未收到该通知书。2015年7月13日，青岛市国土资源和房屋管理局出具《房地产登记明细》一份，载明毕瑞华开发的包括涉案房屋在内的相关房屋具备房地产登记条件，准予登记。三、中金渝能公司主张的房屋占用费、律师代理费的相关事实。中金渝能公司提交青岛惠宇置业有限公司出具的证明、营业执照、《青岛中心租赁合同》四份，证明青岛惠宇置业有限公司代表业主将位于青岛国际贸易中心的房屋对外出租，租赁费为每天每平方米5元-6元，因此，中金渝能公司主张毕瑞华按照每天每平方米5.5元支付房屋占用费，自房屋交付之日即2013年12月22日起计算至起诉之日2015年8月18日。毕瑞华、魏希成质证称，对该证据不予认可，不存在房屋占用费的问题。中金渝能公司提交《委托代理协议》、山东省律师服务收费标准、律师费发票及收款回单各一份，证明中金渝能公司支付本案委托代理费100549元。毕瑞华、魏希成质证称该证据与本案无关。毕瑞华、魏希成称，1、《青岛市商品房预售合同》补充条款2.5条约定，其意为在中金渝能公司因毕瑞华的原因不能取得银行贷款的情况下，中金渝能公司享有合同解除权，但法院判令毕瑞华与银行之间的借款合同继续履行，且现在已经履行完毕，中金渝能公司实现了从银行获取贷款的目的。双方不存在合同解除的事由。2、涉案房屋已经交付给毕瑞华使用，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。3、依据法院的民事判决书，中金渝能公司系在银行贷款的清偿中承担责任，中金渝能公司应向毕瑞华进行追偿。中金渝能公司称，依据《青岛市商品房预售合同》补充条款2.5条约定，在抵押贷款合同成立后，只要银行提前解除贷款合同均符合该条约定的条件。该条约定系为了保证中金渝能公司能够获得全部购房款，一旦银行与毕瑞华解除贷款合同，中金渝能公司将失去银行贷款，导致中金渝能公司的主要合同目的无法实现；在中金渝能公司承担担保责任的情况下，合同约定的目的无法实现，中金渝能公司有权解除房屋买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、中金渝能公司、毕瑞华之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；二、毕瑞华、魏希成是否应向中金渝能公司承担违约责任及责任范围。一、中金渝能公司、毕瑞华之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。1、涉案合同的效力及履行状态。本案中，中金渝能公司与毕瑞华于2012年6月8日签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：合同签订后，毕瑞华向中金渝能公司支付购房款，中金渝能公司向毕瑞华交付涉案房屋，涉案房屋进行了网签，尚未办理正式的房屋产权证书，因此，涉案房屋买卖合同并未全部履行完毕。另，自2014年1月份开始，涉案房屋陆续被人民法院进行查封，后毕瑞华因逾期偿还贷款，导致中金渝能公司于2015年12月16日被银行扣划款项2451261.4元，包括剩余贷款本金2124477.06元。之后毕瑞华并未将该部分欠付的购房款本金向中金渝能公司补齐，因此，毕瑞华至今并未向中金渝能公司支付足额的购房款。综上，中金渝能公司、毕瑞华之间的《青岛市商品房预售合同》并未履行完毕。毕瑞华称双方的房屋买卖合同已经履行完毕，合同不能解除的答辩意见，于法无据，一审不予采信。2、《青岛市商品房预售合同》是否达到约定解除的条件及解除的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同自由系合同法的基本原则，当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由，包括变更和解除合同的自由。依据涉案合同补充条款2.4条约定：在中金渝能公司保证期内，如因毕瑞华原因，导致银行从中金渝能公司处扣款，毕瑞华超出90日仍未归还中金渝能公司代还款项的，中金渝能公司有权解除《青岛市商品房预售合同》；依据补充条款2.5条约定：在因毕瑞华原因导致银行解除与毕瑞华的借款合同的情况下，中金渝能公司亦有权解除主合同，毕瑞华应向中金渝能公司支付总房价款5%的违约金。《合同法》第125条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用等原则，确定该条款的真实意思。上述2.4条、2.5条补充条款的约定其意图为：中金渝能公司在向毕瑞华交付涉案房屋的情况下，为了确保中金渝能公司已经收取的购房款（包括毕瑞华支付的首付款和银行支付的贷款）能够安全而有保障，避免中金渝能公司在为毕瑞华承担了保证责任或者银行因解除借款合同而收回贷款从而造成中金渝能公司既失去对房屋的控制、亦未获得足额购房款的情形发生，约定了中金渝能公司的合同解除权；该约定亦是为了督促毕瑞华及时履行还贷义务，确保房屋买卖合同的顺利履行。现毕瑞华因逾期偿还贷款，导致中国银行香港路支行于2015年12月16日自中金渝能公司账户内扣划款项2451261.4元，其中剩余贷款本金2124477.06元，利息、律师代理费、诉讼费用等共计326784.34元（2451261.4元-2124477.06元）。毕瑞华至今未向中金渝能公司归还代偿款项，超过补充条款2.4条约定的期限，现中金渝能公司起诉要求解除与毕瑞华签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为25000003311873），符合合同约定的解除条件，对此，一审予以准许。毕瑞华在违反该合同约定时，亦应预见到中金渝能公司可能行使合同解除权的结果。一审以毕瑞华收到本案起诉状之日即2015年12月17日作为案涉《青岛市商品房预售合同》的解除之日。毕瑞华称补充条款的约定意为在中金渝能公司因的原因不能取得银行贷款的情况下，中金渝能公司享有合同解除权；现借款合同已经履行完毕，中金渝能公司实现了从银行获取贷款目的的答辩意见，与事实和约定不符，一审不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因毕瑞华存在违约行为，致使双方签订的《青岛市商品房预售合同》解除，合同解除后，毕瑞华应将青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心x号楼x层x户房屋返还给中金渝能公司，并配合中金渝能公司办理涉案房屋撤销网签备案手续；中金渝能公司应向毕瑞华返还剩余购房款，其中，因中金渝能公司已经代向银行返还的贷款本金为2124477.06元，因此，银行已经向中金渝能公司支付的剩余贷款本金385522.94元（251万元-2124477.06元）、毕瑞华向中金渝能公司交纳首付款2514732元，上述款项共计2900254.94元（385522.94元+2514732元）尚在中金渝能公司处。二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。1、违约金。依据补充条款2.5条约定，如因毕瑞华原因导致银行解除抵押借款合同的，中金渝能公司有权解除主合同，毕瑞华应向中金渝能公司支付总房价款5%的违约金。《合同法》第91条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（二）合同解除…”。现因逾期还款，中国银行香港路支行诉至一审法院，要求中金渝能公司、毕瑞华还本付息，并承担相应违约责任。银行的诉请实质上系提前解除了贷款合同，对于因其逾期还贷的行为而应承担的《青岛市商品房预售合同》中约定的违约金损失系可以预见的，其应按照合同约定向中金渝能公司支付违约金251236.6元（5024732元*5%）。中金渝能公司主张应赔偿其经济损失，因中金渝能公司提交的证据证明利息、律师代理费、诉讼费、执行费共计326784.34元系中金渝能公司的实际损失，对此，一审予以支持。2、律师代理费。依据补充条款2.4条约定，在中金渝能公司保证期内，因毕瑞华原因导致银行从中金渝能公司处扣款，进而中金渝能公司主张解除房屋买卖合同的，应赔偿因此给中金渝能公司造成的各项损失，并且应向中金渝能公司支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按房价款的1.5%的标准计算，应归还中金渝能公司的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、房屋使用费等中金渝能公司均有权从毕瑞华已付款中优先扣除。依据中金渝能公司提交的《委托代理协议》、收费标准、律师费发票、收款回单，表明中金渝能公司已经为本案支付律师费100549元，该律师费中金渝能公司有权自应返还毕瑞华的购房款中扣除。3、房屋占用费。中金渝能公司主张毕瑞华应支付房屋占用费，自2013年12月21日房屋交付之日起至立案之日止，按照每天每平方米5.5元计算的请求，一审认为，在《青岛市商品房预售合同》解除前，毕瑞华支付购房款，中金渝能公司向毕瑞华交付涉案房屋，毕瑞华占有使用涉案房屋基于合同约定的购房者在支付购房款后的应有权益，在双方之间的法律关系未发生变化的情况下，毕瑞华占有使用涉案房屋的权益受到法律保护；中金渝能公司约定合同因毕瑞华原因解除，毕瑞华应追溯自房屋交付之日起向中金渝能公司支付房屋占用费，于法无据、于理不合、有失公平；且毕瑞华因合同解除已经承担向中金渝能公司支付违约金的赔偿责任，再由毕瑞华向中金渝能公司支付高额占用费，无事实和法律依据；即便毕瑞华应向中金渝能公司支付房屋占用费，也应以双方房屋买卖合同关系解除，毕瑞华无权继续占有使用涉案房屋为前提。因中金渝能公司、毕瑞华之间的房屋买卖合同于2015年12月17日解除，中金渝能公司主张的房屋占用费系计算至立案之日即2015年8月18日，因此，在双方房屋买卖合同未解除之前，不产生房屋占用费。4、中金渝能公司因承担保证责任，向银行支付的利息、律师代理费、诉讼费用等共计326784.34元，该部分款项包含在中金渝能公司要求毕瑞华赔偿经济损失的诉请之中。依据补充条款2.5条约定，若因毕瑞华原因导致中金渝能公司向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，毕瑞华应向中金渝能公司赔偿，中金渝能公司有权从毕瑞华已付款中优先扣除，因此，该部分款项中金渝能公司有权自应返还毕瑞华的购房款中扣除。综上，无论是中金渝能公司应返还毕瑞华的购房款还是毕瑞华应向中金渝能公司支付的违约金和律师代理费，均是在《青岛市商品房预售合同》框架下合同解除后中金渝能公司、毕瑞华相互间合同权利义务的清算和梳理，在这一过程中，为维护中金渝能公司作为合同守约方应享有的合法权益，中金渝能公司、毕瑞华在合同项下的权利义务关系可以实现相互抵扣。综上，《商品房预售合同》解除后，中金渝能公司应向毕瑞华返还的款项共计2221685元（2900254.94元-251236.6元-100549元-326784.34元）。毕瑞华魏希成与毕瑞华系夫妻关系，毕瑞华与中金渝能公司之间的债权债务关系发生于双方婚姻关系存续期间，魏希成应与毕瑞华承担连带清偿责任。综上，一审法院判决：一、中金渝能公司与毕瑞华签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年12月17日解除。二、毕瑞华于判决生效之日起十日内将青岛市市南区香港中路8号乙2号楼17层1806户房屋腾让给中金渝能公司，并于判决生效之日起十日内协助中金渝能公司撤销上述房屋在青岛市房地产交易中心的登记备案手续。三、中金渝能公司向毕瑞华返还购房款2900254.94元。四、毕瑞华向中金渝能公司支付违约金251236.6元、律师代理费100549元。五、毕瑞华向中金渝能公司赔偿经济损失326784.34元。以上第三、四、五项相互折抵，中金渝能公司应于判决生效之日起十日内返还毕瑞华购房款2221685元。六、魏希成对于毕瑞华所欠中金渝能公司的上述债务承担连带清偿责任。七、驳回中金渝能公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38508元，由中金渝能公司负担31004元，由毕瑞华、魏希成负担7504元。因毕瑞华、魏希成负担部分，中金渝能公司已经预交，毕瑞华、魏希成于判决生效之日起十日内给付中金渝能公司。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，关于《青岛市商品房预售合同》的效力、履行状态及是否达到约定解除条件的问题。一审法院认定中金渝能公司、毕瑞华之间的《青岛市商品房预售合同》合法有效，该合同并未履行完毕，因毕瑞华未向中金渝能公司归还代偿款项，超过补充条款约定期限，符合合同约定的解除条件。本院认为一审法院认定正确，论述充分，本院不再赘述。另，关于一审认定的违约金、律师代理费、赔偿经济损失的问题。依据补充条款2.3、2.5条约定，如因毕瑞华原因导致银行解除抵押借款合同的，中金渝能公司有权解除主合同，毕瑞华应向中金渝能公司支付总房价款5%的违约金。故，一审关于违约金的处理，并无不当，本院予以确认。一审依据补充条款2.4条约定，判令毕瑞华向中金渝能公司支付代理费，亦并无不当，本院予以确认。（2015）南民初字第70187号民事判决书生效后，中国银行香港路支行自中金渝能公司账户扣划款项2451261.4元，扣除借款本金2124477.06元，剩余326784.34元（2451261.4元－2124477.06元），该326784.34元包括（2015）南民初字第70187号民事判决书确定的利息、律师代理费、诉讼费等费用，该款项系中金渝能公司代毕瑞华、魏希成清偿，且根据补充协议第2.4.3条约定，中金渝能公司有权从毕瑞华已付款中优先扣除。故，毕瑞华、魏希成应当向中金渝能公司返还该款项。一审认定该款项为中金渝能公司的经济损失，认定欠妥，本院对此予以纠正。因该认定对双方的最终返还数额没有实际影响，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，一审法院判决中金渝能公司与毕瑞华签订的《青岛市商品房预售合同》解除、毕瑞华将涉案房屋腾让给中金渝能公司，协助中金渝能公司撤销在青岛市房地产交易中心的登记备案手续，并就本案合同项下的权利义务相互折抵，判令中金渝能公司向毕瑞华返还购房款2221685元，认定正确，处理适当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38508元，由上诉人毕瑞华、魏希成负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 齐 新代理审判员 迟金铜二〇一七年七月二十五日书 记 员 王 晶书 记 员 于国英 搜索“”