（2017）粤0605民初5520号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-11-28
案件名称
蒋其琴、罗超明等与彭敏梨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋其琴,罗超明,彭敏梨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5520号原告：蒋其琴，女，1980年12月8日出生，汉族，住重庆市合川市，原告：罗超明，男，1984年2月23日出生，汉族，住广东省兴宁市，两原告委托诉讼代理人：周钊凌，广东高木律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。被告：彭敏梨，女，1983年3月12日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭域艳，系被告的配偶。原告蒋其琴、罗超明与被告彭敏梨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，于同年6月12日公开开庭审理了本案。原告蒋其琴、罗超明及两原告的委托诉讼代理人周钊凌、梁士玲，被告彭敏梨及其委托诉讼代理人范成年、彭域艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房地产买卖合同；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2016年12月31日签订了《房地产买卖合同》，由被告购买两原告共同共有的位于佛山市南海区罗村街道贵隆路1号翠湖绿洲花园15座1302房（以下简称“涉讼房屋”），并约定被告应于银行通知提前还贷银行扣款日（即4月6日）前3个工作日内，支付原告首期房款240000元（含定金）作为双方提前还贷共同出资中被告应承担的部分。后原告及中介已多次通知被告，银行要求的还贷时间为2017年4月6日，要求其按时支付首期款，但被告在2017年3月21日交付原告60000元定金（共支付定金110000元）后一直以各种理由推脱，至今未足额支付首期款。两原告认为被告的行为已经构成违约，根据双方《房地产买卖合同》的约定，违约方逾期超过十天未履行的，守约方可解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金并承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。两原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称：被告同意解除合同。原告无权单方解除合同，2017年4月14日原告通过中介要求被告支付全部购房款，2017年4月15日，原告提出解约并愿意赔偿，当天为被告应支付首期款的最后一天，尚未超出合同约定的期限，原告无权单方解除合同。导致被告未在2017年4月6日前支付完首期款的责任是由于原告违约造成的。原告违约拒绝办理中介办理交易手续的公证，按照合同第二条第六项的约定，2017年3月24日原告拒绝办理公证。办理公证该手续是支付首期款的前提。原告无法承担提前还贷的部分款项，要求被告帮原告支付。原告因资金紧张，多次违反合同约定，要求被告提前支付还贷款项。被告在2017年3月21日多支付定金6万元，在2017年4月14日晚上，原告找中介称急用钱，表示如果被告不能全款交易，则拒绝出售涉讼房屋。因房价暴涨，原告在未通过被告解约的情况下，于2017年4月10日将房屋委托中介以120万元的价格再出售。原告在2017年4月15日违反合同约定，提出双倍返还定金10万元，单方提出解除合同，被告不同意。另被告一直在积极履行合同，联系按揭贷款，争取银行同贷书，早日完成交易。2017年4月16日、2017年4月17日，被告为了购买涉讼房屋，提出加价6万元，但原告不同意。由于原告的违约行为，被告心中不安，担心交易无法安全进行。希望在同贷书出具之后再支付首期款。被告在2017年3月8日催促中介办理同贷书，中介称可能业主因为没钱赎契不想出售涉讼房屋，故无法办理同贷书。原、被告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对相对方对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对相对方对其真实性有异议的证据，本院认证如下：两原告证据陈述经经纪方经办人赵超确认真实，本院对其真实性予以采信，但该证据的内容属于证人证言，本院将综合案件的审理情况认定该证据陈述内容的真实性。两原告证据短信记录经与当庭出示的手机短信记录核对一致，被告有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。被告证据收据（No.8679037）是原件，且经本案交易经纪方负责人赵超签名，两原告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。被告证据安居客网网页资料是打印件，结合本案的审理情况，双方均是确认涉讼房屋在本案交易过程中曾被一些中介人员放到网上出售的情况，故本院对该证据的真实性予以采信。被告证据与李俊卓微信聊天记录是打印件，且其陈述无其他相关证据佐证，本院对其真实性不予采信。因现有证据无法反映相关经纪单位将涉讼房屋挂牌出售有取得两原告的同意或授权，故对被告证据4、5的证明内容本院不予采纳。被告证据与鸿光地产刘生微信聊天记录与当庭出示的手机微信聊天记录核对一致，并经经纪方经办人赵超确认真实、鸿光地产刘生为刘兵，且该证据中刘生的身份在两被告提交的微信聊天记录中有反映，该证据的内容与被告后来追加定金可以相互印证，两原告虽有异议，但未举证证明，本院对其真实性予以采信。本院综合采信的证据及各方陈述，确认以下事实：涉讼房屋的登记所有权人为两原告，登记日期为2017年3月17日，证号为（2017）佛南不动产权第0052841号，已办理按揭（抵押）登记，权利人为中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行。2016年12月31日，两原告（卖方）、被告（买方）、佛山市鸿光房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（No.0002004），约定：被告以918800元的总价向两原告购买涉讼房屋；涉讼房屋抵押中，欠款额约360000元；两原告在签约后60日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷由买卖双方共同出资，其中买方出资240000元，卖方出资120000元，买卖双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方款项到账则视为卖方已经收到该部分楼款；卖方必须把相关的供款存折及相应的银行卡、借贷合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管并在签约60天内办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理提前还贷、取回产权资料、交易过户、抵押贷款等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资提前还贷的先决条件）；如本次交易属卖方持有商品房买卖合同出售而无法办理公证委托或双方决定不公证委托经纪人办理的，则买方已充分了解交易风险并同意在不办理公证委托的情况下继续出资提前还贷；定金50000元在签约当天支付；买方应于2017年2月15日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续；买卖双方同意在卖方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续；首期房款240000元买方在银行通知卖方提前还款扣款日前3个工作日内将款项支付至卖方的还款账户；尾款678800元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方需在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方；卖方于收齐楼款当日交付涉讼房屋予买方；签约后，任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，逾期未超过十天，合同继续履行，违约方需每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天，守约方有权解除合同，违约方需承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；守约方应向违约方发出通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；买卖双方同意在签约后60日内公证委托经纪方交易服务人员办理涉讼房屋交易的一切手续，公证费用由买方承担。同日，被告向两原告支付了购房定金50000元，并与经纪方签订《中介代理费支付承诺书》，约定就本案交易，被告向经纪方支付买卖代理费14000元，该款在签约当日支付10000元，在过户当天支付4000元。被告已于当日向经纪方支付了中介费10000元。2017年2月22日，被告的配偶彭域艳微信联系原告罗超明询问办理房产证事宜，罗超明回复：“办好了。过几天就可以去办理公证了。”2017年3月18日，经纪方的经办人刘兵微信联系彭域艳，称业主因资金周转，希望被告方多支付首付款，并称业主说如果被告方首付能多付10万元，房价可以便宜三千。当日下午，彭域艳微信联系原告罗超明，罗超明告知彭域艳抵押贷款还款时间为4月6日，并确认自己确有因生意较好资金周转不过来的情况，还明确现在房价上涨，原告看中了其他房产想购买，需要拿到被告支付的款项才能购买。2017年3月21日，被告向两原告支付购房定金60000元。2017年3月24日，经纪方的经办人薛晓艳与两原告前往办理公证委托手续，后因两原告认为风险太大而未办理。2017年3月25日，彭域艳微信联系经纪方经办人薛晓艳，称经纪方介绍的办理按揭收费太高，准备自己找人办理。在聊天过程中，薛晓艳陈述“昨天我陪他们去做的公证，他们最后没有做，但是你们自己有谈好解决的中间办法就行”，彭域艳回复“我跟业主达成协议了”、“业主他帮他还，他写借条给我，到时你们帮做个证人就行”。薛晓艳告知彭域艳如自己做按揭需要到经纪方，经业主知情并同意、签署免责申明、补齐中介费才可以走后面的流程，并催促尽快安排，称业主急着收钱，怕因为房价上涨卖了房子买不起新房子。2017年3月28日，彭域艳微信联系薛晓艳，称为了多贷点款，要求原告方配合其将合同数字“做高点”，关于首付方面，彭域艳则提出“赶在帮他还款前出同贷书”。2017年3月29日，彭域艳微信联系薛晓艳，询问能否帮忙贷到85万元，薛晓艳回复问题不大。双方协商次日下午2点和办理按揭的人员一同到经纪方处办理相关手续，彭域艳再次强调“我们也想尽量早点，赶在帮业主还款前出同贷书”。2017年4月1-2日，彭域艳通过微信多次催促薛晓艳让两原告重新签署合同，同月3日，经纪方联系两原告到中介处重新签订合同，薛晓艳于同日将两原告重新签署合同的事情告知彭域艳，后彭域艳多次催促经纪方跟进办理申请按揭贷款的手续。2017年4月6日，被告未支付首付款至卖方的贷款账户，两原告也未将应由其承担的12万元款项存入贷款账户中。2017年4月15日，原、被告到经纪处协商解约事宜，原告罗超明提出赔偿50000元、中介费给被告以解除合同的方案，被告不同意，双方未达成一致。2017年4月21日，两原告提起本案诉讼，本院于同年5月6日将应诉材料送达被告；2017年4月26日，被告起诉两原告，要求解除《房地产买卖合同》、两原告承担违约责任，本院以（2017）粤0605民初5895号案受理，并于同年5月18日将该案应诉材料送达予两原告。在本案庭审中，被告主张在2017年4月14日晚上，原告通过经纪方联系被告，要求被告要么一次性支付全部购房款、要么解除合同，但被告不同意，故双方于次日到经纪处协商；两原告主张其是在2017年4月15日因被告迟延支付首付款才提出被告要么一次性支付全部购房款，要么解除合同的方案的。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条及第七十七条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但经双方当事人协商一致，可以变更合同。综合《房地产买卖合同》的约定及各方的履约情况，本院认定原、被告经协商一致对合同约定进行了如下变更：第一，关于办理公证事宜，两原告主张其因风险过大，且与被告协商之后，被告同意不办理公证继续交易，被告虽不予确认，但从彭域艳与薛晓艳的微信聊天记录来看，薛晓艳告知彭域艳两原告未作公证、并称“你们自己有谈好解决的中间办法就行”之后，彭域艳未提出异议，还回复“我跟业主达成协议了”、“业主他帮他还，他写借条给我，到时你们帮做个证人就行”，在此后的履约过程中，被告也未举证证明其有对两原告未作公证再提出异议，由此可见，两原告关于其不办理公证、交易继续进行、由经纪方作为见证的主张更为可信，本院予以采纳。第二，关于被告在2016年12月31日支付定金50000元之后，于2017年3月21日再支付定金的60000元，双方均确认该款性质为定金，本院予以确认。两原告主张被告支付该款系为了坐实交易，与赵超的陈述相印证，更为可信，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。两原告在2017年4月21日本案中起诉要求解除《房地产买卖合同》，被告于2017年4月26日在（2017）粤0605民初5895号案中起诉两被告也要求解除《房地产买卖合同》，双方关于解除《房地产买卖合同》的意思表示一致，故本院确认双方签订的《房地产买卖合同》项下关于原、被告的权利义务约定于被告收取本案应诉材料的时间，即2017年5月6日解除。根据双方的履约情况，本院认定两原告构成根本违约，理由如下：第一，被告虽未在2017年4月6日如期支付首付款24万元（含定金）供两原告偿还贷款，但两原告也未如期将应由其承担的还贷款项12万元存入贷款账户，且此前原告罗超明曾向经纪方、彭域艳表示其生意周转不过来，存在无法支付赎契款的可能，并希望被告方多支付首付款，双方也就此进行了协商，可见双方对未能在2017年4月6日之前清偿涉讼房屋的抵押贷款均有一定的责任，但均未构成根本违约。第二，双方在《房地产买卖合同》约定两原告应在2017年2月15日之前配合被告办理按揭贷款手续，但原告罗超明于2017年2月22日才告知彭域艳已办好不动产权证，而实际上，涉讼房屋在2017年3月17日才登记至两原告名下，故在客观上两原告无法在2017年3月17日之前向被告提供办理按揭贷款所需资料，并导致被告取得同贷书的时间被推迟。从彭域艳与薛晓艳的微信聊天记录来看，其多次强调要赶在帮业主还款前出同贷书，可见在“取得同贷书之后再支付首付款”是其签约及履约中的基本预期，现在2017年4月6日之前被告未取得同贷书，两原告对此也负有责任，故被告未在2017年4月6日支付首付款即使存在履行瑕疵，亦不构成根本违约，两原告无权据此要求解除合同。第三，两原告自认其在2017年4月15日要求被告要么一次性支付全部购房款、要么解除合同，被告主张两原告是在2017年4月14日晚上通过经纪方转达该意见，结合双方在2017年4月15日到经纪处协商解约事宜，且被告提供的现场录音并未反映原告方有提出该主张，故被告的主张更为可信，本院予以采纳。两原告在2017年4月14日要求被告要么一次性支付全部购房款、要么解除合同，实际上是单方变更合同条款；在2017年4月15日两原告到经纪处协商要求解约，并向被告提出赔偿50000元、中介费给被告以解除合同，实际上是单方主张解除《房地产买卖合同》并进行解约清算。因两原告此时并无单方解除合同的权利，故两原告的该行为已经构成根本违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担相应的违约责任。综上，鉴于两原告在履行《房地产买卖合同》存在根本违约，故本案诉讼费用应由两原告承担，本院对两原告诉请被告承担本案诉讼费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告蒋其琴、罗超明与被告彭敏梨于2016年12月31日签订的《房地产买卖合同》项下关于原、被告的权利义务约定于2017年5月6日解除。驳回原告蒋其琴、罗超明的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计50元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 谢晓东二〇一七年七月二十五日书记员 许晓璇 微信公众号“”