（2017）豫0225民初2232号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王洪杰与兰考县永宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
兰考县人民法院
所属地区
兰考县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王洪杰,兰考县永宏置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0225民初2232号原告：王洪杰，男，1979年10月11日生，汉族。委托代理人：聂永锋，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：兰考县永宏置业有限公司。住所地：兰考县文体路与胜利路交叉口。组织机构代码：09041762-6。法定代表人：吕振。委托代理人：黄健，男，1986年10月29日生，汉族。系该公司职员。代理权限为特别授权。委托代理人：赵新超，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王洪杰与被告兰考县永宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪杰委托代理人聂永锋、被告兰考县永宏置业有限公司委托代理人黄健、赵新超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金（自2016年9月30日至2017年5月4日，共计215天，违约金为245.92元/天）共计52872.8元（具体赔偿数额计算至实际交房之日）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为LF-LTGG2015-169，约定原告购买被告预售的兰庭公馆8号楼2单元502号房，总房款为491848元。合同约定被告应当在2015年9月30日前，将经验收合格及符合约定条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已交付房价款万分之五支付逾期违约金。合同签订后，原告依照合同支付了房价款，但被告却在约定的交房日到来后迟迟不能交房，被告的行为已构成逾期违约。被告兰考县永宏置业有限公司辩称，根据合同附件四补充协议第一条约定，被告已通知原告接房，原告到现在都不接房，责任在原告。通知原告不仅限于书面通知，被告向原告交付的房屋是经过验收合格的。原告是按揭购房，原告只有在缴纳契税后才能办理贷款手续，原告逾期缴纳契税，被告可以相应顺延交房时间，被告认为逾期时间为114天。经审理查明，2015年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份。原告购买被告的兰庭公馆第8幢2单元5层502号房一套，总价款为491848元。合同第六条约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2.按揭付款：买受人于2015年10月10日付总房款的30.87%（151848元），贷款340000元，并在合同签订后3日内将贷款相关资料提交齐全，合同备案后，由出卖人通知买受人到指定地点办理贷款手续……合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四“补充协议”第一条第1项约定：合同中填写的电话、地址均视为有效联系方式，任何一方的合同约定的电话、地址发生变化，都必须在7日内以书面的形式通知合同对方，否则，须承担由此引起的一切责任。书信通知以投递机关普通挂号信函、特快专递发出第五日视为送达。其中出卖人发出通知的形式包括但不限于投递机关普通挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话短信通知等。另查明，2016年1月20日被告给原告出具了491848元的销售不动产统一发票，原告已将购房款491848元全部付清。2016年12月20日，被告作为建设单位与施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同对兰庭公馆8#楼进行竣工验收，上述五单位分别在工程竣工验收报告上签字或盖章。2017年1月20日，被告作为建设单位与施工单位、监理单位、规划设计单位四方共同对兰庭公馆8号楼2单元502户进行了分户验收，结论为合格工程，四方在住宅工程质量分户验收表上签章。2017年2月10日被告电话通知原告接房。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、购房票据、工程竣工验收报告、住宅工程质量分户验收表、通话录音及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定的时间向原告交付经验收合格的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。本案中，原告认为商品房经验收合格应当在住建局备案，涉案商品房未备案，不符合商品房经验收合格标准，没有达到交付条件，违约金应计算至2017年5月4日。被告认为其于2016年12月20日取得8#楼工程竣工验收报告，于2017年1月20日取得了住宅工程质量分户验收表，并于2017年2月10日通知原告接收房屋，是由于原告的原因不接收房屋，此后的时间不应计入逾期时间。产生如此争议，系原、被告双方对合同第八条的“商品房经验收合格”未作明确约定导致理解不同所致。鉴于双方未在合同中对该条款进行更进一步的补充解释，法律和行政法规及司法解释也没有明确说明。依据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。从以上规定可以看出，以2003年2月27日为节点，之后的建设工程竣工验收已改由建设方组织，以建设、设计、施工、监理四家联合验收是否合格。2003年10月28日《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》（建办法函[2003]524号）中也明确指出：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第49条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”另外，根据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”和第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”的规定，本院认为，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，竣工验收备案是验收合格后所经的一个行政管理程序，并不是验收合格的前置程序。因此，原告购买的第8幢2单元5层502号房于2017年1月20日取得了住宅工程质量分户验收表应视为涉案房屋经验收合格。原告在2017年2月10日被告电话通知后未去办理交接手续，主张房屋经验收合格的标准应以政府主管部门备案为准，缺乏明确依据，本院不予支持。被告在取得8#楼工程竣工验收报告及住宅工程质量分户验收表后，按照双方合同中原告所留电话号码，于2017年2月10日电话通知原告接收房屋，该通知收房行为有效且通知方式符合双方合同补充协议约定，故被告逾期交房违约时间应计算至2017年2月10日，其后的期间不应计算在内。自2016年10月1日起至2017年2月10日止，被告实际违约天数为133天。按已交付房价款491848元的日万分之五计算，违约金应为32708元。故对原告请求的合理部分，本院予以支持。对其请求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告兰考县永宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洪杰逾期交房违约金32708元；二、驳回原告王洪杰的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取561元，由原告王洪杰负担252元，被告兰考县永宏置业有限公司负担309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 张来彬二〇一七年七月二十五日书记员 王蒙蒙 百度搜索“”