（2017）陕0324民初751号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告王甲某与被告陕西迅达实业发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
扶风县人民法院
所属地区
扶风县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王甲某,陕西迅达实业发展集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
陕西省扶风县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0324民初751号原告：王甲某，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：王亚莉（系原告王甲某之女），住陕西省扶风县天度镇天度村东关组***号。被告：陕西迅达实业发展集团有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区西二环南段22号3幢10402室。法定代表人：鲁兵，任董事长。委托诉讼代理人：王青素，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：李靖东，扶风县148法律服务所法律工作者。原告王甲某与被告陕西迅达实业发展集团有限公司（以下简称迅达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告王甲某及其委托诉讼代理人王亚莉，被告迅达公司委托诉讼代理人王青素、李靖东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王甲某向本院提出诉讼请求：1.被告交付房屋产权证书，并支付违约金22356元；2.被告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.被告按照合同约定处理面积误差；4.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告王甲某放弃第二项和第三项诉讼请求。事实与理由：2011年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的迅达•扶风印象1号楼14层114B2号房屋。合同签订后，原告一次性交清了全部房款230000元，并交清了办理房产证需要的各种税费。2013年8月20日，被告才交付房屋，且并未按照约定于2014年8月20日前办理房产证。至原告起诉时，被告迟延办证972天，违约金按每日23元计算，共22356元。被告迅达公司辩称：原被告之间关于违约责任的问题已经法院判决和执行，原告现又起诉，法院不应受理；原告的房产证未能办理责任不在被告，因为被告仅是协助原告办理房产证，但由于原告未按合同约定给被告出具委托书和提交相关材料，导致无法启动办证程序；因国家政策变化，停办并废止了房产证登记制度，改革为新的不动产权证书制度，不能单方狭义的理解没办证就是违约。综上，应驳回原告的起诉。审理查明：2011年2月16日，原告王甲某与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》，购买被告迅达公司开发建设的迅达•扶风印象1号楼14层114B2号房屋，总价款230000元，后原告王甲某分次付清全部价款。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，在办理产权证时，买受人按国家有关规定交纳各种税费；第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。2011年2月16日，原告王甲某与被告迅达公司签订《商品房买卖合同》附件。该附件第三条第一项约定：买受人所购房屋分户产权由买受人委托出卖人代办；第三项约定：为能及时、统一地办理出产权证书，买受人应在办理交房手续时，按当时规定的标准预交应由买受人承担的税、费，若实际缴费时标准或房款发生变化，则多退少补，买受人未按前述期限规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；第四项约定：买受人委托出卖人办理房屋权属证书，应在交房时签订委托书，买受人须全力配合办证事宜，向出卖人支付应由买受人承担的办理房屋分户所有权证所需各种税、费，并提交相关资料；出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修基金，且办理完房屋交付手续后365日内将办理房屋分户产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致买受人在上述期限内不能办理上述权属登记事宜的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。2013年8月20日，被告迅达公司将该房屋交付原告王甲某，原告王甲某向被告迅达公司交纳契税2300元、登记费80元、测绘费114元等费用。2017年4月，被告迅达公司在该房屋所在小区张贴公告，通知业主于2017年4月6日开始办理不动产登记证（房产证）。另查明：2015年3月19日，原告王甲某将被告迅达公司诉至本院，请求被告迅达公司支付迟延交房违约金。本院于2015年5月21日作出（2015）扶民初字第00386号民事判决书，判决被告迅达公司向原告王甲某支付逾期交房违约金10074元。该判决生效后，原告王甲某向本院申请强制执行，被告迅达公司支付原告王甲某逾期交房违约金10074元。再查明：2015年2月2日，经公司登记机关核准，陕西迅达实业发展有限公司名称变更为陕西迅达实业发展集团有限公司。2017年4月28日，被告迅达公司完成迅达•扶风印象2号楼的所有权初始登记。证明上述事实的证据有：商品房买卖合同及附件、不动产销售发票、收款收据、（2015）扶民初字第00386号民事判决书、（2016）陕0324执81号执行裁定书、通知以及当事人陈述。以上证据经双方当事人质证，本院审查后予以认定。被告迅达公司提交的其他业主的委托书、不动产登记制度和机构改革资料，与本案没有关联性，本院不予认定。本院认为：原告王甲某与被告迅达公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方的争议焦点是：1.办理不动产权证书的义务主体是原告王甲某，还是被告迅达公司；2.原告王甲某请求迟延办证违约金是否应当支持。（一）关于办理不动产权证书的义务主体。根据双方签订的《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，以及《商品房买卖合同》附件中“买受人所购房屋分户产权由买受人委托出卖人代办”的约定，可以表明办理不动产权证书的义务属于原告王甲某，被告迅达公司只是基于合同附件的约定代为办理。虽被告迅达公司辩称原告王甲某未向其出具委托办证的委托书，但其已于交房之日向原告王甲某收取了契税、登记费等，表明其同意代为办理不动产权证书，双方之间的委托关系成立，被告迅达公司应当代理原告王甲某办理不动产权证书。（二）原告王甲某请求迟延办证违约金是否应当支持。原告王甲某办理不动产权证书，必须以被告迅达公司完成房屋的初始登记为前提。虽被告迅达公司曾在小区内张贴通知从2017年4月6日办理不动产权证书，但被告迅达公司2017年4月28日才完成房屋初始登记，此时才具备办理不动产权证书的条件。也就是说被告迅达公司未按合同约定在交房后365日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从而导致原告王甲某至本案起诉时仍不能办理不动产权证书，其行为属违约，应按约定向原告王甲某支付违约金。原告王甲某请求的违约金22356元，符合合同约定，本院予以支持。被告迅达公司辩称关于违约责任的问题已经本院前案判决和执行，本案不应受理，但本院前案的判决和执行，针对的是被告迅达公司迟延交房问题，并没有涉及迟延办证的问题，故对其该辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告陕西迅达实业发展集团有限公司于判决生效后三十日内为原告王甲某代办迅达•扶风印象1号楼14层114B2号房屋的不动产权证书（原告王甲某应按不动产登记机构的要求提供相关资料）；二、被告陕西迅达实业发展集团有限公司于判决生效后十日内向原告王甲某支付违约金22356元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由被告陕西迅达实业发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。审 判 长 常文刚人民陪审员 吴永锋人民陪审员 郭亚宁二〇一七年七月二十五日书 记 员 王 立 微信公众号“”