（2017）湘0602民初419号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-09-12

案件名称

原告(反诉被告)湖南城陵矶兴港国际物流有限公司与被告（反诉原告）岳阳市奇立消失模机械制造有限公司租赁合同纠纷民事判决书

法院

岳阳市岳阳楼区人民法院

所属地区

岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南城陵矶兴港国际物流有限公司,岳阳市奇立消失模机械制造有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书（2017）湘0602民初419号原告(反诉被告)：湖南城陵矶兴港国际物流有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区XX。法定代表人：许最明，总经理。委托代理人：姜志宏，总经理助理。委托代理人：雷美桂，湖南昌言律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳市奇立消失模机械制造有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区XX。法定代表人：张登科，总经理。委托代理人：李超湘，该公司法务工作负责人。原告(反诉被告)湖南城陵矶兴港国际物流有限公司（以下简称兴港国际物流有限公司）与被告（反诉原告）岳阳市奇立消失模机械制造有限公司（以下简称奇立公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷美桂、被告法定代表人张登科、委托代理人李超湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兴港国际物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令奇立公司立即将租赁场地返还；2、由奇立公司支付欠付租金26509元（截止2015年12月31日），水电费54249元（计算至2016年8月12日）、场地占用费至实际返还租赁场地之日止（暂计算2016年1月1日至2016年1月31日为94272元）、违约金31944.80元。事实与理由：奇立公司自2009年承租岳阳洪源物流有限公司位于XX机械厂范围内锅炉房。2013年湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司收购洪源物流公司全部股权后，登记注册为兴港国际物流有限公司。兴港国际物流有限公司接受洪源物流公司位于原洪源机械厂范围内土地及厂房的资产后，于2015年1月1日同奇立公司另行签订租赁合同，将该范围内的锅炉房及污水处理房继续出租给奇立公司使用。由于租赁物所在地被置换，兴港国际物流有限公司需在租赁合同期满后收回租赁场地。兴港国际物流有限公司书面通知奇立公司搬走，但奇立公司拒绝交还租赁房屋，也不结清租金及水电费。特诉至法院。被告（反诉原告）奇立公司辩称：1、奇立公司同意返还本案租赁场地，要求兴港国际物流有限公司进行补偿；2、租金奇立公司认可；3、水电费应减去7777元，电费实际发生，是原告过错所致，双方约定原告承担50%水电费的过错责任；4、场地占用费不予认可。2016年8月12日，兴港国际物流有限公司将供电切断，导致奇立公司不能生产。奇立公司系行使同时履行抗辩权，要求原告依约补偿；5、违约金不予认可，造成今日局面系兴港国际物流有限公司违约所致，与奇立公司无关。被告（反诉原告）奇立公司提出反诉请求：1、判令兴港国际物流有限公司补偿奇立公司各项损失共计50万元，后当庭变更为以实际评估的数字为准；2、兴港国际物流有限公司承担全部诉讼费用。事实与理由：奇立公司自2009年始承租岳阳洪源物流有限公司位于该公司厂区内的锅炉房，并订有租赁合同。合同约定：岳阳洪源物流有限公司将其厂内的锅炉房及行车等物租赁给奇立公司使用；经岳阳洪源物流有限公司同意，在其许可范围内，奇立公司有权自行出资对租赁物进行改善或增建它物。另岳阳洪源物流有限公司向奇立公司承诺对于增设部分及改善部分一定会给予补偿，但必须依约扣除清除增设部分及改善部分的相关费用。后兴港国际物流有限公司收购了岳阳洪源物流有限公司的全部股权。岳阳洪源物流有限公司在与兴港国际物流有限公司交接之时多次与奇立公司再次就补偿事宜协商，但未达成一致意见。后双方约定暂时将补偿事宜搁置，日后再议。2015年1月1日，兴港国际物流有限公司开始以其名义与奇立公司订立租赁合同，亦未涉及奇立公司租赁场地之初所改善增设部分的处理。2015年12月31日，租赁合同期满，兴港国际物流有限公司突然不同意续签合同，并要求奇立公司退场，交还租赁场地。奇立公司同意交还租赁场地，但认为兴港国际物流有限公司理应对改善及增设部分进行补偿。特起反诉。兴港国际物流有限公司反诉辩称：1、2014年岳阳洪源物流公司与奇立公司签订的租赁合同中明确约定，对租赁场地进行改善和增添他物，在租赁合同终止后无偿归洪源物流公司所有，何来承诺对奇立公司进行补偿。更何况，奇立公司在租赁期间，并没有改善和增添的事实。若有，应当提供证据予以证实改善和增添他物的具体内容是什么？50万元损失凭据在哪？2、兴港国际物流有限公司接受租赁物后，于2015年与奇立公司重新签订了租赁合同。新的租赁合同明确约定，对租赁场地进行改善和增添他物，在合同终止后无偿归兴港国际物流有限公司所有。即使奇立公司曾对租赁场地进行改善或增添他物，也应按照合同约定进行处理。奇立公司的反诉没有事实与法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2009年，湖南南方洪源机械制造有限责任公司岳阳分公司（以下简称南方机械公司岳阳分公司）与奇立公司签订了租赁合同一份。约定奇立公司承租南方机械公司岳阳分公司原锅炉房，面积760平方米。租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日。租金为5.7元/平方米/月。押金5000元。南方机械公司岳阳分公司同意奇立公司在合同签订后，在许可范围内，由奇立公司出资对租赁厂房进行改善或增设他物。租赁期满，对租赁厂房的改善或增设物的处理方法为：由奇立公司出资负责清除租赁厂房无用的改善或增设部分。2011年10月28日，岳阳洪源物流有限责任公司与奇立公司签订租赁合同一份，约定租赁场地为锅炉房，面积为760平方米，租赁期限自2011年7月1日至2012年6月30日。租赁期满，对租赁厂房的改善或增设物的处理方法为：由奇立公司出资负责清除租赁厂房无用的改善或增设部分。2012年5月21日，岳阳洪源物流有限责任公司与奇立公司签订租赁合同一份，约定租赁场地为原污水处理房，面积为150平方米，租赁期限自2012年5月1日至2012年12月31日。2013年9月，湖南城陵矶临港新区开发投资有限公司收购了岳阳洪源物流有限责任公司100%的股权，登记注册为湖南城陵矶兴港国际物流有限公司。2014年3月26日，兴港国际物流有限公司以岳阳洪源物流有限责任公司名义与奇立公司签订了租赁合同一份。约定奇立公司租赁岳阳洪源物流有限责任公司的锅炉房及污水处理房。其中锅炉房面积为760平方米，污水处理房面积为150平方米。租金为7856元/月，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。押金5000元。2014年8月15日，兴港国际物流有限公司与奇立公司就锅炉房内行车改造事宜签订了行车改造及使用合同。约定，行车改造范围为换梁、换葫芦，价格为32500元。奇立公司租赁场地合同终止后，兴港国际物流有限公司在奇立公司搬迁7天后，一次性付给奇立公司行车改造费32500元。本次的行车改造费及维修费由奇立公司自行承担。此后，奇立公司将行车进行改造，支付了20000元的改造费。2015年2月5日，兴港国际物流有限公司与奇立公司签订了租赁合同一份。约定奇立公司租赁兴港国际物流有限公司的锅炉房及污水处理房。其中锅炉房面积为760平方米，污水处理房面积为150平方米。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。月租金为7856元，押金5000元，在退租时经确认租赁物未受损坏后，无息退还。水电按表计费，容量费6000元/月。如奇立公司需对租赁场地进行改造或增添他物，必须征得岳阳洪源物流有限责任公司书面同意，费用均由奇立公司承担。租赁合同终止后，改造、增添的不动产设施由兴港国际物流有限公司无偿接收。合同终止后，奇立公司需在7天内自动搬走，逾期未搬走的，除按合同约定支付场地占用费外，应按租金总额0.05%按日支付违约金；合同履行期间，逾期支付租金及费用的，每逾期一日，按欠付租金及费用总额0.05%支付违约金。2015年签订的租赁合同到期后，兴港国际物流有限公司于2016年1月20日向奇立公司发出撤场催告函一份，催告奇立公司应于2016年1月30日前自行搬走。奇立公司对兴港国际物流有限公司主张的，截止到2015年12月31日尚欠租金26509元无异议；对尚欠的水电费54249.78元有异议，认为双方达成了协议，应当从该数额中剔除7777元。奇立公司交纳的5000元押金，尚未退回。2016年8月至今，奇立公司承租的场地被停电至今，租赁物奇立公司至今尚未返还。奇立公司反诉中主张对租赁场地进行了改善、增添的部分为，2014年租赁合同所附简易图上的办公室、棚子、简易工房。兴港国际物流有限公司对此事实不予认可，认为奇立公司主张的改善、增添部分，兴港国际物流有限公司在接手前均已存在。本院认为，兴港国际物流有限公司与奇立公司于2015年2月5日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。2015年12月31日租赁合同到期后，在兴港国际物流有限公司不同意续租，且发出撤场催告函的情形下，奇立公司作为承租人负有将全部租赁场地返还的义务。奇立公司在合同终止后，仍然占有租赁物，应当参照原合同交纳场地占用费至场地实际交还之日。兴港国际物流有限公司要求奇立公司返还租赁物并支付场地占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。奇立公司对尚欠租金26509元无异议，对兴港国际物流有限公司的该项诉求，本院予以支持。奇立公司对尚欠水电费54249元有异议，认为双方有约定，兴港国际物流有限公司同意承担7777元水电费，同时对剩下的水电费也承担50%，但没有证据证实，兴港国际物流有限公司对此事实也不予认可，对奇立公司的该抗辩理由本院不予采信，对奇立公司尚欠的水电费本院认定为54249元。关于违约金。原、被告双方在合同中约定，合同终止后，奇立公司需在7天内自动搬走。逾期未搬走的，应按照合同租金总额0.05%按日支付违约金；逾期支付租金及费用的，每逾期一日按欠付租金及费用总额0.05%支付违约金。根据该约定，奇立公司应支付的违约金已超出兴港国际物流有限公司主张的31944.8元，本院以兴港国际物流有限公司主张的31944.8元为准。另奇立公司向兴港国际物流有限公司交纳了5000元押金，现双方的合同已终止，兴港国际物流有限公司又主张了违约金，5000元押金应予抵扣奇立公司所欠款项。兴港国际物流有限公司同意行车费在本案中一并处理，奇立公司也已提供相应的证据证实其支付了20000元行车改造费，该20000元应予抵扣奇立公司所欠款项。关于奇立公司的反诉请求能否支持的问题。奇立公司以该公司在租赁期内，对租赁场地进行了改善和增添，要求根据鉴定结论进行补偿。本院认为，首先，奇立公司并没有证据证实其对租赁场地进行了改善和增添；其次，即使奇立公司之前对赁场地进行了改善和增添，双方于2009年、2011年签订的租赁合同中，均明确约定，对租赁厂房的改善或增设物的处理方法为：由奇立公司出资负责清除租赁厂房无用的改善或增设部分。此后双方于2014年、2015年的租赁合同上也明确约定了，如奇立公司需对租赁场地进行改造或增添他物，必须征得兴港国际物流有限公司书面同意，费用均由奇立公司承担。租赁合同终止后，改造、增添的不动产设施由兴港国际物流有限公司无偿接收。奇立公司重新签订合同的同时，也以自己的行为表明了对改造、增添补偿的放弃。奇立公司的反诉请求，没有事实和法律依据，同时也没有提出鉴定申请，对奇立公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本案本诉案件受理费4405元，反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）岳阳市奇立消失模机械制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　许　东人民陪审员　　袁建中人民陪审员　　李新武二〇一七年七月二十五日书　记　员　　何　云关注公众号“”