（2016）皖1103民初3413号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-10-25
案件名称
滁州瑶海物业服务有限公司与陶再林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州瑶海物业服务有限公司,陶再林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初3413号原告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区担子社区院内，组织机构代码55782543-X。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。被告：陶再林，男，1966年3月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。原告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）与被告陶再林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瑶海物业公司的委托代理人王伟，被告陶再林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告瑶海物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年1月1日至2016年12月31日间的租金538087元；2、被告支付2015年1月1日至2016年12月31日间的物业管理费39181元；3、被告支付滞纳金107617.4元。事实与理由：2011年12月15日，原被告签订了1份房屋租赁合同，被告承租位于财富瑶海A区11#楼1－20号房屋共计20间，建筑面积为1813.94平方米，租期为2012年1月1日至2017年12月31日共计6年，合同还对其他事项作了规定，合同签订后，被告未按合同约定支付第四年之后的租金及物业管理费，原告多次催要未果。被告陶再林辩称：我承租的A区11号楼的14号、16号商铺于2015年9月退给瑶海物业公司，9号、11号、12号商铺于2016年7月8日退还给瑶海物业公司，现在瑶海物业公司不应再向我主张这几套房屋的租金、物业管理费及相应的滞纳金。而我已和1号、2号、3号、4号、6号、7号、17号、18号、20号商铺的业主达成协议并已支付他们租金，达成协议是瑶海物业公司从中协调的，现在瑶海物业公司不应再向我主张这几套房屋的租金、物业管理费及相应的滞纳金。另外我现仍和5号、8号、10号、13号、15号、19号商铺的业主协商，还没有协调好，即使瑶海物业公司向我主张房屋的租金、物业管理费及相应的滞纳金，也只能主张这六套商铺的租金、物业管理费及相应的滞纳金。经审理查明：2011年12月15日，瑶海物业公司作为甲方与作为乙方的陶再林签订了1份《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方受托管理的财富瑶海A区11号楼1－20号房屋共计20间，建筑面积为1813.94平方米，乙方承租房屋的当前规划业态为电动车，租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年。乙方承租该房屋第1年至第3年的月租金为10元/平方米，自第4年开始，月租金标准每年环比增长15%即第4年的月租金为11.5元/平方米，第5年的月租金为13.22元/平方米，第6年的月租金为15.2元/平方米，依此类推。租金优惠，甲方同意在上述租期内免除第1年、第2年、第3年各12个月的租金。扣除全部优惠后，乙方在上述租期内实际应支付的租金总额为868950元，即乙方在租期内每年的实际应付租金分别为0元、0元、0元、250324元、287766元、330863元。第4年至第6年按半年作为一个租金支付周期。乙方在该期间内每年每个支付周期应支付的租金分别为125162元、143881.5元、165431.5元。乙方应付的首期实缴租金须在本合同签订的同时支付，后续每个支付周期内的实缴租金，应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付。物业管理费，乙方承租的房屋物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，甲方免除乙方租赁期间第1年6个月的物业管理费用。自房屋交付使用之日起算以每12个月为一个缴费周期，首期费用须在本合同签订的同时予以支付，后续每个缴费周期内的费用，应在上一个缴费周期届满的两个月前予以一次性支付。违约责任：违约金为本合同约定的租期内应付租金总额的20%……”合同签订后，瑶海物业公司将案涉交付陶再林。2016年1月陶再林与1号－3号商铺的业主就租赁达成协议，陶再林承租1号－3号商铺并支付了租金，租期自2016年1月1日至2016年12月31日；2017年1月陶再林与4号、6号商铺的业主就租赁达成协议，陶再林承租4号、6号商铺并支付了租金，租期自2015年1月1日至2017年12月31日；2016年11月13日、2017年2月陶再林与7号商铺业主就租赁达成协议，陶再林承租7号商铺并支付了租金，租期自2016年11月13日至2018年2月1日；2015年11月13日陶再林与17号商铺业主就租赁达成协议，陶再林承租17号商铺租期自2015年11月13日至2016年11月13日；陶再林与18号商铺业主就租赁达成协议，陶再林承租18号商铺，租期自2015年11月13日至2016年11月13日；2016年12月20日，陶再林与20商铺的业主就租赁达成协议，陶再林承租20号商铺，租期自2015年1月1日至2017年12月31日；2015年11月9日，陶再林将14、16号商铺退还给瑶海物业公司；2016年7月8日，陶再林将9号、11号、12号商铺退还给瑶海物业公司，瑶海物业公司同意陶再林仅支付2015年1月至2016年7月8日间的租金、物业费及相应的违约金。庭审中，瑶海物业公司同意陶再林与各业主达成租赁协议期间的租金、物业管理费及违约金，其司不再主张。另查明，在（2016）皖1103民初3411号案，瑶海物业公司认可其司因故曾暂停2015年5月、6月、7月三个月的物业服务。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。瑶海物业公司与陶再林2011年12月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。瑶海物业公司将约定的20套房屋（建筑面积1813.94平方米）交付给陶再林使用，其已履行了合同义务，陶再林作为承租人，应当按照约定向出租方支付租金和物业费，陶再林现未能按月给付租金及物业费，其已违约，应承担相应的违约责任。庭审中原被告均认可20套商铺每套的面积均为90.7平方米，同时在另案中瑶海物业公司认可其司在2015年曾暂停3个月物业服务，因此该三个月的物业管理费应减免。因瑶海物业公司不主张陶再林与业主达成协议的商铺的租金、物业管理费及违约金。而1号－3号商铺2015年的租金37549.8元（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×3间×12月），物业管理费4408.02元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×3间×（12-3）月】；7号商铺陶再林虽与业主约定的租期自2016年11月至2018年2月，但瑶海物业公司现主张2015年1月至2016年1月间的租金、物业管理费及违约金，该商铺2015年1月至2016年1月间的租金13715.65元【（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×1间×12月）+（13.22元/平方米/月×90.7平方米/间×1间×1月）】，物业管理费1632.6元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×1间×（13-3）月】；陶再林于2016年7月8日将9号、11号、12号商铺退还瑶海物业公司，该3个商铺2015年至2016年6月间的租金59132.77元【（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×3间×12月）+（13.22元/平方米/月×90.7平方米/间×3间×6月）】，物业管理费7346.7元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×3间×（18-3）月】；陶再林于2015年11月9日将14号、16号商铺退还给瑶海物业公司，该2个商铺2015年1月至11月的租金21424.25元（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×2间×10.27个月），物业管理费2373.8元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×2间×（10.27-3）月】；17号、18号商铺2015年1月至11月租金21695.44元（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×2间×10.4个月），物业管理费2416.25元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×2间×（10.4-3）月】；5号、8号、10号、13号、15号、19号商铺2015至2016年租金161431.49元【（11.5元/平方米/月×90.7平方米/间×6间×12月）+（13.22元/平方米/月×90.7平方米/间×6间×12月）】，物业管理费18611.64元【1.8元/平方米/月×90.7平方米/间×6间×（24-3）月】；4号、6号、20号商铺的租金、物业管理费及违约金瑶海物业公司同意从诉请额中扣除，本院准许。因陶再林违约，其应依约支付应付租金总额20%的违约金即62989.88元（37549.8元+13715.65元+59132.77元+21424.25元+21695.44元+161431.49元）×20%。以上租金、物业管理费、违约金合计414728.29元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陶再林于判决生效后十日内支付原告滁州瑶海物业服务有限公司租金、物业管理费及违约金合计人民币414728.29元；二、驳回原告滁州瑶海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10650元，由原告滁州瑶海物业服务有限公司负担4550元，被告陶再林负担6100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 龙云宏审 判 员 孙春孺人民陪审员 张 龙二〇一七年七月二十五日书 记 员 凌振华附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”