（2016）沪0115民初85542号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
肖晨洁与孙蔚娴、李永杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖晨洁,孙蔚娴,李永杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初85542号原告：肖晨洁，女，1988年3月24日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨军(系原告丈夫)，住同原告。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：孙蔚娴，女，1975年1月15日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：李永杰，男，1972年2月12日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：孙冬喆，上海柏年律师事务所律师。原告肖晨洁与被告孙蔚娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告肖晨洁及其委托诉讼代理人周军、被告孙蔚娴到庭参加了诉讼。本案审理中，经李永杰申请，本院依法追加其作为共同被告参加诉讼。后本案于2017年6月9日、2017年7月19日再次公开开庭进行了审理。原告肖晨洁及其委托诉讼代理人杨军(参加了2017年7月19日的开庭审理)、周军，被告孙蔚娴(参加了2017年6月9日的开庭审理)、被告李永杰及其委托诉讼代理人孙冬喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖晨洁向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告孙蔚娴签订的关于上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；2、请求判决被告孙蔚娴协助办理系争房屋的过户手续(税费各自承担)；3、请求判决被告孙蔚娴向原告支付逾期办理过户手续的违约金，计算方式为：自2017年1月21日起至实际过户之日止，以人民币150万元为基数，按照日利率万分之五计算的违约金；4、请求被告孙蔚娴向原告支付因无法按合同履行约定办理按揭贷款产生的损失20万元；5、案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：原告为买受人，被告孙蔚娴为出售人。原告经上海锦盛房地产经纪有限公司居间介绍，购买了被告孙蔚娴的系争房屋。双方于2016年1月30日就系争房屋签订了《委托购买意向书》，于同年2月26日签订了正式的买卖合同。其中买卖合同中约定，房屋购买总价为490万元，并约定相应的违约条款。签约后，原告积极履行各项合同义务，先后已累计支付了房款150万元给被告孙蔚娴，但被告孙蔚娴却多次要求加价并且不愿意履约。综上，原告诉至法院，要求判如所请。被告孙蔚娴辩称，同意继续履行合同，但是在履约过程中，系原告方存在违约行为，现在其同意配合过户，但原告必须承担违约责任。被告李永杰辩称，其与被告孙蔚娴系夫妻关系。对于原告与被告孙蔚娴之间的买卖行为其毫不知情，被告孙蔚娴对系争房屋的处分未经其的确认，属于无权处分；原告在购买房屋时也是知晓二被告之间的婚姻状况的，在此情况下，利用了被告孙蔚娴急于出售房屋的心态，以低于市场价和被告孙蔚娴签订了房屋买卖合同，现在事后其才知道此事，其对该行为不予认可亦不予追认，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，于1998年8月18日办理结婚登记手续。2014年10月24日，系争房屋登记于被告孙蔚娴名下。2016年1月30日，原告及丈夫杨军(作为买方)经上海锦盛房地产经纪有限公司居间与被告孙蔚娴(作为出售方)签订委托购买意向书一份，内容为原告及丈夫杨军委托上海锦盛房地产经纪有限公司购买系争房屋一套。2016年2月26日，原告与被告孙蔚娴签订上海市房地产买卖合同一份，内容为被告孙蔚娴将系争房屋作价490万元出售给原告，双方确认于2017年1月20日将系争房屋过户给原告，若被告孙蔚娴未按合同约定将系争房屋交付原告，应向原告支付已付房款的日万分之五计算的违约金。2016年10月13日，原告向被告孙蔚娴发出催告函，内容为被告孙蔚娴需于2016年10月25日早上10：00前往中介并携带产权人及配偶的身份证原件及复印件等材料配合原告办理银行相关的放款手续。现原告认为被告孙蔚娴擅自加价，不予配合原告继续履行系争房屋的买卖合同，故诉至本院。另查明，原告已向被告孙蔚娴支付房款150万元。审理中，原告申请居间方张娟作为证人出庭作证，张娟陈述，2015年年底，张娟与被告孙蔚娴联系，被告孙蔚娴表示其有一套房子要卖，于是张娟就联系原告来看房，后原告与被告孙蔚娴签订了房屋买卖合同。2016年8月24日，被告孙蔚娴表示其丈夫认为行情有变，需要加价，张娟表示到2016年10月房屋即满两年，到时候再商议。期间，张娟询问被告孙蔚娴房屋的产权人情况，孙蔚娴表示房产证上只有她一人名字，可以做主。对于证人证言，被告孙蔚娴表示无异议。审理中，原告自述其于2015年10月、11月左右在中介带领下去看系争房屋，该系争房屋无人居住，次年1月与孙蔚娴签订了合同，房款均是交给被告孙蔚娴，2016年8月底至9月初才知道二被告之间系夫妻关系，第一次见到被告李永杰的时间为2017年6月6日，此前从未见面。被告李永杰表示其与被告孙蔚娴之间于2016年2月左右已经分居，双方几年来感情一直不和；二被告之间商议离婚事宜时，虽决定将系争房屋出售，但仅仅是让被告孙蔚娴去找一家中介，并非全权委托被告孙蔚娴卖房；其与原告第一次见面确实为2017年6月6日，且从未收到过原告交付的款项。被告孙蔚娴表示其确实与被告李永杰谈过离婚的事宜。为此，被告李永杰提交了二被告之间的微信记录，被告孙蔚娴表示真实性无异议，原告亦对于真实性无异议，但是提出从微信中可以看出被告李永杰也有卖房的意向。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、委托购买意向书、上海市房地产买卖合同、房款收据、收条、转账凭证、催告函、快递详情单、快件物流信息、证人证言、微信记录，被告孙蔚娴提交的空白合同、微信记录，被告李永杰提交的结婚证、转账凭证、微信记录、催告函、租房合同等证据以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，合同为双方当事人为法律行为所构成之合意，除法律特别规定外，只要该合意系真实意思表示，则合同成立，若无《合同法》第52条所规定的法定无效情形，则应当认为有效，本案中所涉房屋买卖合同并无法律规定的无效情形，应为有效合同。本案的争议焦点在于合同有效但能否继续履行。本案中，根据查明事实，系争房屋虽登记于被告孙蔚娴一人名下，但因二被告系夫妻关系，故系争房屋属于夫妻共同财产。现被告孙蔚娴一人与原告签订了房屋买卖合同，对系争房屋进行了处分，本院认为，从查明事实看，原告自述其于2015年10月、11月左右在中介带领下去看系争房屋、该系争房屋无人居住、次年1月与孙蔚娴一人签订了合同、2016年8月底至9月初方知道二被告之间的夫妻关系、其与被告李永杰此前从未见面，第一次见到被告李永杰的时间为庭审时(2017年6月6日)的情况、结合被告孙蔚娴亦认可证人张娟作证内容，亦即出售系争房屋时，被告孙蔚娴称系争房屋为孙蔚娴一人所有，其可以做主的陈述、再从购房款项支付的情况来看，原告将购房款均支付给了被告孙蔚娴一方，被告李永杰亦确认从未收到过原告的购房款项，综合上述事实，本院认为，自房屋买卖合同订立过程中，自始自终均只有被告孙蔚娴一人出面与原告商洽、孙蔚娴也未对原告方提及丈夫李永杰，亦没有表示其作为李永杰的代理人，因此被告孙蔚娴以其个人名义与原告订立的房屋买卖合同，对夫妻另一方即本案中被告李永杰一方不具有约束力。另根据庭审中，原告与被告孙蔚娴对被告李永杰提供的微信聊天记录的真实性均无异议，从上述内容中，本院可以确认二被告之间就离婚事宜进行过商洽，在二被告双方感情不和的前提下，被告李永杰虽曾表示系争房屋同意出售，但并不代表被告孙蔚娴与原告签订系争合同时其是同意或知情的，故在没有取得李永杰书面委托的前提下，本院无法认定本案中系争合同签订时被告李永杰系知情并同意的。鉴于此，本院认为，共有房屋所有权移转需全体共有人同意，而现在被告李永杰明确表示不同意原告的诉讼请求，故原告与被告孙蔚娴签订的房屋买卖合同无法实际履行。综上，本院对于原告要求继续履行系争合同、由被告孙蔚娴配合原告履行系争房屋的过户手续的诉讼请求，本院不予支持。对于原告其余的诉讼请求，因均系主张继续履行系争合同前提下的违约金及赔偿损失，故本院对该些诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：驳回原告肖晨洁的诉讼请求。案件受理费47,694元，减半收取计23,847元，财产保全费5,000元，合计28,847元，由原告肖晨洁负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田亚靖二〇一七年七月二十五日书记员 秦 晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 更多数据：