（2017）鲁0830民初1585号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-10-26
案件名称
隋振利与济宁骏豪置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
汶上县人民法院
所属地区
汶上县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
隋振利,济宁骏豪置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0830民初1585号原告：隋振利，男，1985年2月23日生人，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：林宏，汶上弘义法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：济宁骏豪置业有限公司，住所地汶上县城尚书路中段路南（汶上镇政府四楼），统一社会信用代码91370830590333058A1-1。法定代表人程林，该公司经理。委托诉讼代理人:李召松，山东圣泽律师事务所律师。（特别授权）原告隋振利与被告济宁骏豪置业有限公司（以下简称骏豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隋振利的委托诉讼代理人林宏、被告骏豪公司的委托诉讼代理人李召松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋振利向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年1月10日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款590709元；3、被告支付原告损失1181元（总房款×0.2%）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告出售的位于汶上县广场路以南、金星花园以西、原织布厂以东中都农贸市场（中都时代广场）第0001座05单元0026（M026）号房。建筑面积为88.84平方米。原告依合同约定交付全部房款，合同第八条约定于2013年5月31日前交付房屋；被告却于2014年交付房屋。合同第十五条约定在商品房交付使用一年内，原告到产权登记机关办理房屋所有权证。因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得权属证书，原告有权提出退房，并按已付房款的0.2%偿还原告损失。为维护权益，诉至法院。骏豪公司辩称：一、被告不存在违约。涉案房屋已于2013年12月5日竣工验收备案，早已具备办理产权登记的条件，原告在诉状中称不能在规定期限内办理产权登记与事实不符。办理登记手续是原告的义务，原告主张被告未在商品房交付后365日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应承担举证责任。二、原告对合同的解除权已消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，房屋买卖合同的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同约定2013年5月31日交付房屋，2014年1月9日被告将房屋交付原告，至原告起诉之日已三年多，解除权已消灭。三、假设被告未按约定的时间报备，也不存在根本违约。原告已购房、自营、使用三年多，类似房屋被告已售出近400套。原告购买房屋的目的是占有、使用、办理产权证，其目的已实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，合同不能解除。如果因未按时报备而解除，既不利于房屋买卖交易的稳定性，社会效果也差。再者材料的报备也不是法律规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条关于请求确认合同无效的解释，可以说是对登记备案制度的否定，该制度仅是房地产部门的规定。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。围绕诉讼请求，各方当事人提交证据情况如下：原告向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的涉案房屋；2、交付购房款收据3张，证明原告依合同约定支付了购房款；3、原告购买的门面房门前道路照片2张，证明被告在该商品房销售时宣传资料与现实不符。被告向本院提交了以下证据：1、《商品房预售许可证》，证明被告出售涉案房屋合法有效；2、竣工验收备案表一份，证明被告所开发的涉案房产已于2013年12月竣工验收备案；3、门面交付流程表，证明被告于2014年1月9日向原告交付了涉案房屋；4、与涉案房屋相同的产权证4份，证明涉案房屋早已能办理房屋产权证，其中有2015年11月30日办理的房产证，2016年3月30日办理的，该4份房产证与涉案房屋距离很近，情况相同；5、2017年5月24日汶上县房地产管理局出具的证明，证明被告向汶上县房地产管理局提供权属登记材料的时间是2015年11月25日，原告可于2015年11月25日起至2016年9月23日17时到汶上县房地产管理局申请权属登记办理产权证书；6、汶上县人民政府关于全面实施不动产统一登记的通告，证实汶上县的房地产权属登记从2016年9月28日起由汶上县国土资源局负责办理，汶上县国土资源局为汶上县不动产登记管理机构。依据原告的申请，本院调取了以下证据：1、汶上县不动产登记中心出具的证明，证明涉案房屋自2017年3月初能够在不动产登记中心办理不动产权属证书。被告于2016年10月向不动产登记中心提供了办理房屋权属登记的相关材料，由于不动产登记中心于2016年9月底刚成立，没有楼盘信息，需要建立楼盘信息和做土地分摊，直到2017年3月才能办理涉案商品房权属登记。经庭审质证，本院对当事人所提交的证据及法院调取证据作如下确认：对于原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。证据3，被告对其真实性有异议，不能证明被告违约。本院认为，该两张照片拍摄人、拍摄地点不明确，不具有客观真实性，与本案也不具有关联性，本院不予认定。对于被告提交的证据1、2、3、6，原告无异议，与本案有关联，本院予以认定。证据4，原告对其真实性有异议。本院认为，该证据与涉案房屋无关联，不能作为本案的定案依据，本院不予评判。证据5，原告对其真实性无异议，对其证明内容有异议。本院认为，该证据加盖有汶上县房地产管理局印章，客观真实，与本案有关联，本院予以认定。对于本院调取的汶上县不动产登记中心出具的证明，原、被告均无异议，与本案有关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月10日，原告隋振利（××）与被告骏豪公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于汶上县广场路以南、金星花园以西、原县织布厂以东中都农贸市场（中都时代广场）第0001座05单元0026（M026）号房，用途为商业，建筑面积为88.84平方米，房屋总价款590709元。付款方式：××在签订本合同时，即支付人民币300709元（含定金），余款人民币29万元整××应于2013年1月15日前向按揭贷款银行提交完备按揭贷款申请资料并办理完毕全部按揭贷款申请手续。房屋交付期限：××应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给××。××逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，××如不按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由××到产权登记机关办理房屋所有权证。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的0.2%赔偿××的损失。2、××不退房的，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金。双方对于商品房买卖合同的解除期限未有约定。该《商品房买卖合同》在汶上县房地产管理局进行了网上备案（合同编号为：20130104010）。原告于2012年12月15日向被告支付购房定金10万元，2012年12月30日向被告支付购房款200709元，2013年2月2日在农村信用社办理按揭贷款29万元支付给了被告，原告共计向被告支付购房款590709元。被告于2014年1月9日向原告交付房屋。2015年11月25日，被告向汶上县房地产管理局提供了全部建设手续，申请办理初始登记-开发商总体确权，自初始登记-开发商总体确权完成之日起至2016年9月23日，原告可以持购房相关手续到汶上县房地产管理局申请房屋所有权转移登记，办理房屋所有权证。2016年9月28日起，汶上县不动产登记中心开始受理不动产登记，被告于2016年10月向不动产登记中心提供了办理房屋权属登记的相关材料，由于不动产登记中心于2016年9月底刚成立，没有楼盘信息，需要建立楼盘信息和做土地分摊，涉案房屋自2017年3月初能够在不动产登记中心办理不动产权属证书。原告至今未办理涉案房屋的所有权转移登记手续，未取得房屋所有权证。2017年3月24日，原告诉至本院，请求解除原、被告于2013年1月10日签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告已付购房款590709元，支付原告损失1181元（总房款×0.2%）。另查明，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证（编号：汶房注字第【2012】0017号），涉案房屋于2013年12月5日竣工验收合格。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告应当按照合同约定于2013年5月31日前向原告交付房屋，但被告于2014年1月9日才向原告交付房屋，自2013年11月28日起（逾期超过了180日），原告即有权依据合同约定解除合同，但原告没有选择解除合同，而是选择了继续履行合同，接受了房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告以“迟延交房”为由于2017年3月24日起诉要求解除商品房买卖合同，此时自解除权发生之日起早已超过一年,解除权已消灭，原告以此为由解除商品房买卖合同本院不予支持。解释第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，合同约定“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由××到产权登记机关办理房屋所有权证。”被告于2014年1月9日将房屋交付原告使用，合同约定的××向产权登记机关提供完备的办理权属登记的资料、××到产权登记机关办理房屋所有权登记的期限届满之日应为2015年1月9日。被告于2015年11月25日向汶上县房地产管理局提供了办理房屋所有权登记的全部建设手续，申请办理初始登记，此时距合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满之日未超过一年，不符合解释第十九条规定的合同解除条件，原告依据该条规定解除合同本院不予支持。综上所述，原告要求“解除原、被告于2013年1月10日签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告已付购房款590709元，支付原告损失1181元（总房款×0.2%）”缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告隋振利的诉讼请求。案件受理费9719元，由原告隋振利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 梁延军二〇一七年七月二十五日书记员 姬志昂 微信公众号“”