（2017）渝0101民初7038号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-15
案件名称
李贞平与重庆市万州区康宁制衣厂谭廷全等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李贞平,重庆市万州区康宁制衣厂,谭廷全,杨平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初7038号原告：李贞平，男，汉族，住重庆市。委托代理人：李云英，重庆市万州区龙沙法律服务所法律工作者。被告：重庆市万州区康宁制衣厂，住所地重庆市万州区王牌路***号。经营者：谭廷全，男，汉族，住重庆市。被告：谭廷全，男，汉族，住重庆市。被告：杨平，男，汉族，住重庆市。委托代理人：赵运平，男，汉族，住重庆市。原告李贞平与被告重庆市万州区康宁制衣厂（以下简称康宁制衣厂）、被告谭廷全、被告杨平商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序由审判员和小彬独任审理，并于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告李贞平及其委托代理人李云英，被告康宁制衣厂经营者谭廷全及被告杨平的委托代理人赵运平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贞平诉称，2008年6月6日，被告康宁制衣厂（甲方）与被告长城建司重庆工程局（乙方）签订《开发项目转让协议》，该协议约定：一、甲方将王牌路255号康宁制衣厂小区整体改造45000平方米以上项目转让给乙方投资，……所有的拆迁安置费用由乙方承担，并在本项目内以新建房作为还房安置所有拆迁户。乙方付给甲方净转让费450万元（不含税费）。二、在签订协议时，乙方付甲方定金10万元，如甲方不能办理该项目建设手续此款无条件返还，并承担由此造成的相关损失，该协议自动解除……十一，为了乙方项目的顺利实施，甲方组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由乙方承担，与甲方无关。2009年12月10日，被告杨平以重庆市市万州区康宁制衣厂小区改造项目部名义作为甲方与乙方李贞平签订《商品房预售（预购）合同》，该合同约定，甲方将新建的商品房平王牌路楼层靠万州区西山车站方向A栋框架（框剪）结构电梯房二层写字楼，面积约300平方米，按1680元/平方米计价预售给乙方，总成交金额504000元；甲方同时将A栋框架（框剪）结构电梯房29层，约126平方米按1900元/平方米计价预售给乙方，成交价款为239400元；签订本合同时乙方应向甲方缴纳该房屋总价款对30%首付款223020元，乙方在签订合同时向甲方支付首付款60000元，余下的163020元首付款乙方在办理银行按揭贷款时支付给甲方；甲方如未按时交房（2012年10月30日）如超出交房时间60日，甲方应按总房款10%赔偿给乙方，如项目不能实施，甲方应按已收取乙方预购商品房60000元首付款的3%月息计息支付给乙方。合同签订后，原告已按约履行了合同的付款义务，但被告至今未办理该项目建设手续，也没有按约拆迁和建造该房屋。原告认为，被告的违约行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿原告损失，故请求人民法院依法判决：1、依法确认原告李贞平与被告重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部于2009年12月10日签订的《商品房预售（预购）合同》无效；2、判令被告康宁制衣厂与被告杨平连带返还原告购房首付款60000元；3、判令被告康宁制衣厂与被告杨平连带赔偿原告资金利息（自支付之日至付清时止按月息3%计算）及差旅费3400元；4、诉讼费由被告负担。被告康宁制衣厂、谭廷全辩称，被告康宁制衣厂、谭廷全在原告购房过程中没有参与，没有收到原告的购房款，康宁制衣厂小区改造项目部不属于康宁制衣厂，原告的购房与该二被告没有任何关系。整个购房款是杨平收取与二被告无关，合同已经转让给杨平，且被告不是项目组建人，请求驳回对被告康宁制衣厂、谭廷全的诉讼请求。被告杨平辩称，被告杨平与康宁制衣厂、谭廷全签订了《开发项目转让协议》，代为履行万州区康宁制衣厂对项目对拆迁、补偿、预售房屋合同的签订等工作，原告所交房款全部用于被告康宁制衣厂（谭廷全）的拆迁开发项目，被告杨平不应承担返还房款、利息及赔偿责任，应由被告康宁制衣厂（谭廷全）承担责任。经审理查明，2008年6月6日，被告康宁制衣厂（甲方）与中航长城公司重庆工程局（乙方）签订《开发项目转让协议》，该协议约定，一、甲方将王牌路255号康宁制衣厂小区整体改造45000平方米以上项目转让给乙方投资，……所有的拆迁安置费用由乙方承担，并在本项目内以新建房作为还房安置所有拆迁户。乙方付给甲方净转让费450万元（不含税费）。二、在签订协议时，乙方付甲方定金10万元，如甲方不能办理该项目建设手续此款无条件返还，并承担由此造成的相关损失，该协议自动解除……三、由甲方负责项目的前期搬迁工作，乙方提供搬迁安置协议文本。……十一，为了乙方项目的顺利实施，甲方组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由乙方承担，与甲方无关。签订该协议时，被告谭廷全收到协议约定的10万元定金。2009年12月10日，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部（甲方）与李贞平（乙方）签订《商品房预售（预购）合同》，该合同约定，甲方将新建的商品房平王牌路楼层靠万州区西山车站方向A栋框架（框剪）结构电梯房二层写字楼，面积约300平方米，按1680元/平方米计价预售给乙方，总成交金额504000元；甲方同时将A栋框架（框剪）结构电梯房29层，约126平方米按1900元/平方米计价预售给乙方，成交价款为239400元；签订本合同时乙方应向甲方缴纳该房屋总价款对30%首付款223020元，乙方在签订合同时向甲方支付首付款60000元，余下的163020元首付款乙方在办理银行按揭贷款时支付给甲方；甲方如未按时交房（2012年10月30日）如超出交房时间60日，甲方应按总房款10%赔偿给乙方，如项目不能实施，甲方应按已收取乙方预购商品房60000元首付款的3%月息计息支付给乙方。原告于2009年12月10日支付部分首付款60000元，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部出具收据一张，并有经办人被告杨平签字。2010年9月23日，被告康宁制衣厂（甲方）与被告杨平（乙方）签订《终止项目出让协议书》，主要约定双方签订的《项目转让协议书》解除，甲方收回上述项目的全部权利，原乙方以该项目开发改造的名义签订、达成的全部合同、协议和签章的全部文件、票据等，由乙方全权负责终止和废除，印鉴印章作废，并由乙方承担其产生的经济和法律责任，与甲方无关。上述事实，有原、被告举示的个体工商户营业执照、《商品房预售（预购）合同》、《开发项目转让协议》、收据、《终止项目出让协议书》等书面证据及当事人的当庭陈述佐证，本院依法予以确认。本院认为，被告康宁制衣厂与中航长城公司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》约定，为了中航长城公司重庆工程局承建项目的顺利实施，被告康宁制衣厂组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由中航长城公司重庆工程局承担，与被告康宁制衣厂无关。据此，本院认定重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部系被告康宁制衣厂组建设立，由于该项目部未经工商登记，不是合法的民事主体，也不具备独立承担民事责任的能力，其对外产生的权利义务应当由其开办人被告康宁制衣厂承担。虽然《开发项目转让协议》约定此项目专用章产生的一切后果由中航长城公司重庆工程局承担，但对外不具有约束力。重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部与原告李贞平签订的《商品房预售（预购）合同》中，被告杨平虽然参与了合同的签订与收款，但均是以重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部名义进行，杨平的行为是代表项目部的职务行为。虽然被告康宁制衣厂与被告杨平签订的《终止项目出让协议书》载明杨明以项目部名义签订的全部合同、协议由杨平负责终止和废除，并由杨平承担其产生的经济和法律责任，但该约定没有公示告知债权人并经债权人同意，不能对原告产生效力，故被告杨平在本案中不应承担责任。《房屋预售（预购）合同》对买卖房屋座落的位置、面积、单价、付款方式及期限、交房期限、违约责任等进行了约定，符合法律法规规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付了部分首付房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。由于被告康宁制衣厂没有房地产开发主体资格，在签订合同时也没有取得建设工程规划许可、预售房许可证等审批手续，故该《商品房预售（预购）合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在签订房屋买卖合同未尽到合理的谨慎审查义务，对被告康宁制衣厂是否有房地产开发主体资格、是否取得建设工程规划许可和商品房预售许可等事项未注意审查，且从合同内容看明确是预购，原告对被告康宁制衣厂未取得该项目的相关建设手续和销售手续是明知的，并在长达六年的时间里没有采取积极地有效措施防止损失的扩大，对损失的产生有一定过错，应承担一定责任。被告康宁制衣厂在明知没有房地产开发主体资格、没有建设工程规划许可和商品房预售许可等情形下进行房屋销售，是导致双方签订的房屋买卖合同无效的根本原因，应对损失的产生承担主要过错。根据本案的实际情况，本院酌情认定以支付的购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算原告的损失。原告主张的差旅费3400元因无充分证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下：一、原告李贞平与被告重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部于2009年12月10日签订的《商品房预售（预购）合同》无效。二、被告重庆市万州区康宁制衣厂在本判决生效之日起五日内向原告李贞平返还购房款60000元并支付资金占用损失（以60000元为基数，从2009年12月10日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）二、驳回原告李贞平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元由被告重庆市万州区康宁制衣厂负担（原告已预交，由被告康宁制衣厂迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 和小彬二〇一七年七月二十五日书记员 喻剑虹 关注公众号“”