（2017）鲁01民终4181号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-30
案件名称
孙明堂与赵伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙明堂,赵伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 � � � 判 决 书（2017）鲁01民终4181号上诉人（原审被告）：孙明堂，男，1952年2月25日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：吕咸民，男，1965年3月29日出生，汉族，住青岛市。被上诉人（原审原告）：赵伟，男，1968年11月28日出生，汉族，住天津市，现羁押于北京市第一看守所。委托诉讼代理人：宋增宝，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：初婷婷，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。上诉人孙明堂因与被上诉人赵伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙明堂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵伟承担。事实和理由：一、一审判决认定不清，适用法律不当。2010年1月26日《房屋买卖合同》签订后，孙明堂即将房屋交付赵伟，由其一直掌握长达7年。孙明堂确向赵伟出具250万元收条，但该款项又由赵伟以济南高新区山东时代广场项目资金急需索回，该笔资金仅通过银行空走了转账手续，并未实际转给孙明堂，赵伟未对房屋支付对价，该事实孙明堂已于一审提交了证据。二、房屋实际交付后未过户系因赵伟收房后自愿为其朋友陈福祥提供抵押，撤押前无法过户导致，孙明堂已多次催促尽快撤押并办理过户，赵伟均推托，因此至今未过户的原因在赵伟，后该抵押房产被法院强制拍卖并过户至指定人张广申名下。另，赵伟一审起诉要求孙明堂协助办理房产过户手续，后又变更诉讼请求为解除房屋买卖合同。赵伟辩称，孙明堂所述的理由与事实不符，本案争议房屋是2014年12月12日过户到张广申名下的，而赵伟因涉嫌挪用公款被刑拘的时间是2015年2月13日，所以房屋过户时赵伟并未被限制人身自由，此时赵伟是不可能允许孙明堂将房屋过户给他人的，这只能说明孙明堂自愿与担保公司达成协议，并以超低价格将房屋抵债，是孙明堂的自行行为，赵伟是不知情的。2010年双方约定房屋买卖价格时就已经达到250万元，而2014年12月在房屋市场价格已经接近400万元的情况下，孙明堂却以180万元用于抵债，很明显系其恶意行为，损害了赵伟的合法权益，且赵伟继续保留向孙明堂主张因房屋过户而无法履行租赁合同构成违约所产生损失的权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵伟向一审法院起诉请求：1、解除赵伟与孙明堂于2010年1月26日签订的房屋买卖合同；2、孙明堂向赵伟返还已付购房款250万元，并赔偿由此给赵伟造成的损失约70万元；3、本案诉讼费用由孙明堂承担。一审法院认定事实：2010年1月26日，孙明堂与赵伟签订《房屋买卖合同一份》，约定孙明堂将其所有的位于济南市山大路大舜天成2号602室房屋（以下简称涉案房屋）出售给赵伟，房屋建筑面积243.2平方米，另有地下车位一个，房屋总价款人民币2500000元整。双方协商自2010年3月15日起移交房屋，之后所有费用由赵伟承担。合同签订后，赵伟向孙明堂支付购房款2500000元，2010年7月13日，孙明堂向赵伟出具收到上述房款的收条。2014年11月12日，案外人济南德通投资咨询有限公司与被告孙明堂、孙明堂之妻潘祥琴签订《协议书》一份，约定：“鉴于：济南市市中区人民法院已做出（2014）市执字第913-2号执行裁定书，甲方（济南德通投资咨询有限公司）现已继受民生银行股份有限公司济南分行在（2014）市商初字第88号民事调解书中对被执行人陈福祥、谢洪丽、济南文冉商贸有限公司、山东铂钟原投资担保有限公司及乙方的全部权利义务，即甲方已完全享有对乙方所抵押的涉案房屋的房产抵押权。”另协议：1、乙方自愿将位于济南市历下区山大路236号2号楼1-602室的抵押房产作价壹佰捌拾万元抵给甲方，甲方同意以该价款接受。……5、乙方将抵押房产办理完过户手续且交付至甲方或甲方指定的第三人名下及乙方未违反本协议及房屋买卖协议的情形下，甲方就本案不再追究乙方的抵押担保责任。后孙明堂将涉案房屋过户给济南德通投资咨询有限公司指定的第三人张广申。因孙明堂未能为赵伟办理房屋过户手续，双方形成纠纷，赵伟诉至一审法院。一审法院认为，赵伟与孙明堂签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。赵伟已经按照双方约定向孙明堂支付房款2500000元，故孙明堂应依约为赵伟办理房屋过户手续。因孙明堂所有的涉案房屋被过户给案外人张广申，故无法向赵伟履行过户义务，赵伟据此要求解除双方房屋买卖合同合法有据、一审法院予以支持，双方《房屋买卖合同》于2015年10月16日（赵伟起诉之日）解除。因赵伟未能举证证明其向孙明堂支付房款2500000元的时间，故一审法院根据孙明堂出具收条的日期即2010年7月13日认定赵伟向孙明堂支付房款的时间。因赵伟、孙明堂之间《房屋买卖合同解除》，故孙明堂应向赵伟返还购房款2500000元并赔偿损失。赵伟主张损失金额为70万元，但未提供有效证据予以证明，故一审法院酌定损失金额以赵伟已付房款2500000元为基数，按照���国人民银行同期贷款利率自2010年7月13日计算至本判决生效之日，赵伟所诉未超出该范围，故一审法院对赵伟主张孙明堂赔偿损失700000的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、原告赵伟与被告孙明堂之间《房屋买卖合同》于2015年10月16日解除；二、被告孙明堂于本判决生效之日起十日内返还原告赵伟购房款2500000元；二、被告孙明堂于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵伟损失700000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由被告孙明堂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙明堂向法庭提交证据一：济南城乡润泽置业有限公司工商登记资��、股东证明和该公司与北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司2010年6月18日签订的《合作协议书》各一份。证明1、双方当事人同系济南城乡润泽置业有限公司的股东，各持有50%股权，赵伟以妻子马雅的名义出资入股。孙明堂是该公司法定代表人，但公司实际控制人为赵伟；2、双方合资成立公司的目的是合作开发“黄金时代广场”项目，除此之外，未从事其它任何业务。经质证，赵伟对孙明堂与马雅是该公司股东的事实认可，对赵伟是该公司实际控制人不予认可，孙明堂的说法无证据证实，该公司的法定代表人是孙明堂，赵伟连股东都不是，不可能是实际控制人。对提交的合作协议书，只能说明协议签订的事实，与本案无关。证据二：付款凭证三份。证明赵伟支付的购房款只是通过银行走了转账手续，该款当日即按赵伟指令回转给由赵伟实际控制��济南城乡润泽置业有限公司，用于“黄金时代广场”项目开发，被上诉人实际并未得到涉案房屋买卖合同的对价。经质证，该证据可充分说明赵伟应当支付的购房款已经支付孙明堂，双方买卖合同成立，赵伟已履行付款义务，至于孙明堂在接收购房款后又将款项支付于第三方，与赵伟无关，这属于孙明堂完全自主作出的行为，且依据孙明堂的法定代表人身份，其向本人任职的公司支付款项是属于其与公司之间的另一层法律关系，与本案无关，孙明堂认为自己没有拿到购房款是不成立的。证据三：赵伟聘任的公司会计王青证言一份（王青同时担任济南城乡润泽置业有限公司和北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司的会计）。证明1、赵伟主动以涉案房屋为案外人陈福祥在民生银行贷款提供抵押，并委派公司会计负责办理的房产抵押登记手续；2、在银行��款还清并撤押之前，无法办理过户登记，不存在孙明堂不给赵伟过户的违约事由。经质证，对于证人应当出庭作证而未出庭的书面证言不具有法律效力，因赵伟任职的合慧伟业（北京）商贸有限公司与北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司涉及几个亿的诉讼，王青作为山东分公司的人员是赵伟利害关系方的人员，其证言本身也应与赵伟存在利害关系，所以王青的证言不应予以认可。证据四：孙明堂一审提交的证据1至5。证明因案外人陈福祥拒绝偿还银行贷款，案件经法院判决并进入执行程序，涉案房屋最终被执行抵顶债务，该法律后果应有赵伟依法自行承担，并向陈福祥追偿，无权向孙明堂主张权利。证据五：行政起诉状、租赁协议、济南市历下区人民法院（2015）历民初字第1355号民事判决书、济南市中级人民法院（2016）鲁01民终3504号民事判决书和济南市历下区人民法院（2016）鲁0102行初278号行政判决书各一份。证明1、赵伟在提起本案诉讼的同时，又提起了其它诉讼，一案多诉,而且方向相反，本案诉请解除合同，行政诉讼案诉称向案外人张广申颁发的房产证不合法，诉请撤销。2、证明孙明堂早在2010年3月15日就将涉案房屋交付赵伟，房屋买卖交接手续已完成，并由赵伟自住或出租给案外人至今，与该房有关的全部法律风险已经转移，与孙明堂无关。经质证，对该证据的真实性无异议，但与本案无关，关于赵伟提起行政诉讼系其采取的一种多渠道维权方式，因为涉案房屋从最初的250万元价格涨至提起行政诉讼之时的400万元，赵伟当然希望能够获得房屋，提起行政诉讼是追求利益最大化的一种途径，本案所判决的结果亦是赵伟不想接受但不得不接受的结果。一审法院认定事实属实，本院予以��认。本院认为，本案二审争议的焦点为赵伟是否实际支付了购房款250万元及赵伟主张损失70万元的理由能否成立。双方当事人均认可赵伟于2010年7月13日通过向孙明堂之妻潘祥琴汇款的方式支付购房款250万元，本院予以确认。孙明堂辩称其于收到购房款当日即将250万元转账汇入济南城乡润泽置业有限公司，实际上将购房款返还给了赵伟，本院认为其抗辩理由不成立，理由如下：第一，孙明堂向赵伟返还购房款之情形在房屋买卖合同中并未涉及，双方之间亦未签订补充协议。赵伟自房屋交接开始已连续使用涉争房屋近5年之久，孙明堂主张已全部退还购房款，显然不符合常理。第二，济南城乡润泽置业有限公司系独立法人，该公司的股东为孙明堂和马雅，孙明堂向济南城乡润泽置业有限公司转款250万元，但无证据证明该款之用途，不足以证明该款系向赵伟返还的购房款。第三，孙明堂提交的《合作协议书》，甲方为北京城乡建设集团有限责任公司山东分公司，乙方为济南城乡润泽置业有限公司（孙明堂），乙方特别标注了“孙明堂”字样，显然，孙明堂主张济南城乡润泽置业有限公司由赵伟实际控制的证据不足。孙明堂作为济南城乡润泽置业有限公司的法定代表人，有义务提交该公司收到所涉250万元汇款的去向及用途。证人王青未出庭作证，对其证言本院不予采信。综上，孙明堂主张已返还赵伟购房款250万元，证据不足，本院不予采信。关于赵伟主张损失70万元的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。本案中，赵伟向孙明堂主张损失的问题，应当考量赵伟对于涉争房屋买卖合同无法履行是否存在过错，同时对于赵伟出租房屋的受益部分应予以扣除。孙明堂以涉案房屋为借款人陈福祥提供抵押担保，孙明堂主张该担保行为系赵伟安排办理的，但赵伟并不予认可，孙明堂的该主张证据不足，本院不予采信。因此，本案不存在减轻孙明堂违约赔偿责任之情形。双方于2010年1月26签订房屋买卖合同，至今涉争房屋价格应当大幅增长，因此，即使扣除赵伟出租房屋的受益部分，赵伟请求孙明堂赔偿70万元损失亦不会超过房屋增值差价部分。一审法院支持赵伟主张的损失70万元，并无不当。综上所述，孙明堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人孙明堂负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年七月二十五日书记员 刘 琳 关注微信公众号“”