（2017）粤0604民初5752号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-25
案件名称
冯丽叶与陆巧仪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯丽叶,陆巧仪,佛山市家家顺房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5752号原告冯丽叶，女，汉族，1969年8月8日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人吴文兴，广东康格律师事务所律师。被告陆巧仪，女，汉族，1983年1月28日出生，住广东省鹤山市。委托代理人梁志军，广东今晖旺律师事务所律师。第三人佛山市家家顺房产经纪有限公司，住所地佛山市禅城区湖明街8号首层P29号。统一社会信用代码：9144060439815843XL。法定代表人罗立平。委托代理人李玲，系公司员工。委托代理人钟小冬，系公司员工。原告冯丽叶诉被告陆巧仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，适用简易程序由本院审判员侯德独任审理。案件审理过程中，本院追加佛山市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为第三人参加本案诉讼。本案于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴文兴、被告及其委托代理人梁志军到庭参加诉讼，第三人家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告所付定金15000元（现该定金在第三人处托管）归原告所有，由第三人直接将该定金支付给原告；2、被告支付原告违约金110200元；3、被告支付房屋使用费28933.33元[自2016年6月15日起暂计至2017年4月24日，合计10个月10天，按每月2800元（含物业管理费）标准计算，其它房屋使用费计至被告搬离之日起另行计算]；4、被告立即腾空位于佛山市禅城区文华北路56号七座1405号房屋并返还予原告。事实与理由：2016年6月15日原告与被告、第三人签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：（1）买卖双方（原被告）交易的房地产位于佛山市禅城区文华北路56号七座1405号；该房产转让总价为551000元；该房产交易定金为15000元；（2）买方（被告）须于2016年6月30日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为292400元；（3）买卖双方须于银行同意贷款，卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内签署《广东省房地产买卖合同》（合同名称以实际为准），缴清税费并办理产权过户递件手续；（4）如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。2016年6月15日，原告将上述房屋钥匙壹套贰条交付给第三人，由于被告没有房屋居住，在上述合同签订时，被告请求搬进该房屋居住，征得原告同意后，第三人遂将该钥匙交付给被告，被告搬进上述房屋居住至今。这充分体现了原告出售房屋、履行合同的诚意。同时，2016年10月10日，原告依约将房产证原件交付给第三人；2016年10月12日，原告依约自行筹资还清了银行贷款；2016年10月19日，原告办妥了涉案房屋注销抵押登记手续。这为原、被告签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续做好了充分的准备。但，被告并未按合同约定于2016年6月30日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，也未实现“银行同意贷款”这一必要条件，被告构成违约而未积极采取措施以使得合同能够继续履行；同时，被告已于2017年2月16日向禅城法院提起诉讼，案号为（2017）粤0604民初2788号，要求原告返还其已支付的首期购房款158000元，且于2017年4月10日，被告在庭审中增加诉讼请求，要求解除上述原告与被告、第三人签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付转让总价款20%的违约金，共计为551000*20%=110200元。由于该房屋仍登记在原告名下，且被告也未全部履行合同约定的义务，故该房屋仍为原告所有，因自2016年6月15日起该房屋由被告所占有并使用，故被告应支付其使用涉案房屋期间的使用费28933.33元，即使用费按每月2800元（含物业管理费）计算，从2016年6月15日起暂计到2017年4月24日止，共计10个月10天；且，被告应立即腾空位于佛山市禅城区文华北路56号七座1405号房屋返还予原告。为维护原告合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告明确在（2017）粤0604民初2788号案中被告诉请解除合同，原告已同意解除合同，在本案中无需再主张解除合同。同时原告明确放弃要求没收定金15000元的诉讼请求。被告辩称：1、关于违约问题，被告认为房屋交易不成是因原告违约导致的，合同约定6月30日前申请贷款，被告依约履行了，但原告一直没有筹到资金还清银行贷款，10月份原告拿到被告的资金还清贷款，但当时房价上涨，原告不愿意签订正式的房屋买卖合同；2、关于房屋使用费问题，原告为了促进交易主动将钥匙交付给中介，被告于7月初拿到钥匙，待被告在8月20日拿到同贷书后，在9月1日才正式搬去住的。当时被告有地方住，不一定要去涉案房产居住。当时双方没有谈租金。被告认为租金不应为2800元，经被告查询同地段同面积的租金为1800-2000元。被告缴纳管理费至2017年1月，被告同意在6月1日前交付钥匙给中介，再由中介交付给原告，并将个人东西清理出来；3、被告在入住之前代原告缴纳了原告所欠的水电费、管理费共1198.84元。第三人书面辩称：2016年6月15日，原、被告在第三人的居间服务下，签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，由原告向被告出售位于佛山市禅城区大福南文华尚领7座1405号房，合同签订后被告依约向原告支付15000元定金，为控制交易风险，此笔款项按照双方签署的《资金托管协议》至今仍监管在第三人处。后第三人协助原、被告双方按照《买卖合同》之约定向银行递交资料申请按揭，被告获得同贷书之后，原告以不信任银行出具的同贷书为由不予配合办理过户，交易停滞不前。综上，第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原、被告发生争议之后一直积极协调，第三人诚挚地希望原、被告协商解除本案争议。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告身份证，被告身份证,证明原被告的诉讼主体适格。被告对证据无异议。2、《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及二手房买卖合同补充协议，证明被告应于2016年6月30日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，涉案房产转让价为551000元，实现银行同意贷款是被告的约定义务。被告对证据的真实性和合法性无异议，但被告认为原告没有按照合同约定在规定时间内筹到资金还清贷款，导致交易不成。3、《资金托管协议》、佛山市家家顺房产经纪有限公司收款收据，证明被告已向第三人家家顺公司支付定金15000元。被告对证据的真实性无异议，但被告认为应收回定金。4、钥匙收取凭条，证明原告已于2016年6月15日将涉案房产钥匙交付给第三人家家顺公司。被告对证据的真实性无异议，被告在7月初才收到钥匙。5、产权证明收取凭条，证明原告已于2016年10月10日，将涉案房地产权证原件交给了第三人家家顺公司。被告对证据的真实性无异议，原告在2016年11月底已拿回房产证原件。6、贷款结清通知书、贷款已还款明细清单，证明原告于2016年9月7日向银行申请还款，于2016年10月12日还清涉案房产抵押贷款。被告对证据的真实性无异议，不能证明原告在2016年9月7日确实有申请还款，且9月7日已经超过合同约定的办妥时间，更能反映原告根本没有筹够资金还清贷款。被告在2016年10月10日提前支付了房款15万元给原告用于还清贷款。7、不动产登记申请表，证明原告于2016年10月19日向房产管理部门办理了注销抵押登记手续。被告对证据无异议。8、不动产登记信息查询结果，证明涉案房产已不存在抵押。被告对证据的真实性无异议。9、文华尚领收款收据，证明涉案房产的物业管理费为每月149.46元。被告对证据的真实性无异议，原告缴纳的部分管理费被告愿意承担、支付给原告。本院认证如下：被告对原告举证的证据1-9的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、佛山市二手房买卖合同及居间服务合同，二手房买卖合同补充协议，证明原被告签订合同，约定买卖的程序及违约责任。原告对证据的真实性和合法性无异议，关联性有异议，被告未按合同约定向银行递交贷款相关资料。未达到银行承诺贷款的前提条件。2、客户收据联，证明原告收取被告定金及佣金各15000元。原告对证据的真实性和合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。3、收款收据，证明原告收取被告评估费3000元。原告对证据的三性有异议，与本案无关。4、转账业务客户回执，转账截图清单，证明原告收取被告首期房款158000元。原告对证据的三性无异议，证明截止2016年10月被告对合同的履行无异议，仍在履行。5、贷款审批内容通知书，证明2016年8月7日，被告提交的按揭贷款已经通过银行审批，原告没有按约办理产权过户递件手续，原告已构成违约，应承担违约责任。原告对证据的三性不予认可，该通知书没有银行盖章，无法证明该审批通知书出自银行，银行作出承诺放贷的意思表示应在通知书上盖章，未盖章不足以证明银行同意放贷。6、收据及其发票，证明被告在入住之前帮原告缴纳水电费、物业管理费。原告对证据的真实性无异议，需庭后向当事人核实具体金额及情况。本院认证如下：原告对被告提供的证据1、2、4、6的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。被告提供了证据3的原件质证，本院对证据3的真实性予以采信。证据5，结合本院至贷款银行调取的证据，本院对其真实性予以采信。本院依职权调取了被告陆巧仪在渤海银行股份有限公司佛山分行的申请房贷资料以及本院对银行员工王化雨进行询问的询问笔录。原告对银行提交的资料真实性均无异议，王化雨在询问笔录的陈述不属实。被告质证称其在2016年6月20日左右向中介递交的相关申请房贷资料，7月19日，中介约了被告与原告夫妻到银行签署相关的贷款资料，签字和指模都是被告，但8月3日的时间不是被告写的。所有的贷款事宜是委托中介来处理。这点在询问笔录也有记录。关于笔录中，被告补充一下时间是11月18日，被告与原告丈夫、中介到银行核实同贷书，当时原告没有意见。本院认证如下：陆巧仪在渤海银行股份有限公司佛山分行的申请房贷资料及王化雨的询问笔录均是本院依据职权调取，且王化雨的陈述亦与本案其他证据及当事人陈述相互印证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年6月15日，原告（合同卖方）在第三人家家顺公司居间下与被告（合同买方）签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（NO：50304002771），合同约定：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区文华北路56号七座1405房，建筑面积为67.78平方米；……第二条【转让价款】该房产转让总价款为人民币543000元。……第三条【交易定金】该房产交易定金共计人民币15000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金15000元，买卖双方一致同意上述定金可交由居间方托管。第四条【付款方式】买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付楼款（不含定金）……2、按揭付款……买方须于办理产权过户递件手续的当天向卖方支付首期款（不含定金）292400元。（2）买方须于2016年6月30日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为292400元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，申请贷款金额将在递件过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额。第五条【递件过户】买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》（合同名称以实际为准）、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；第六条【产权现状】……2、该房产处于抵押状态，卖方承诺在15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。第八条【税费负担】按有关规定，卖方应付税费：（1）增值税；……（28）担保赎楼费；（29）其他（前述税费以实际发生的为准）。经双方协商，买方自愿支付上述1-28项。……第九条【交房保证金】买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；第十条[房产交付]……2、卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；第十一条【居间服务】鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订合同当日向居间方支付人民币15000元整作为佣金，其中买方向居间方支付佣金人民币15000元；……第十二条【违约责任】1、如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。……第十六条【备注】（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）：1、交房时间由双方协商，居间方负责见证并办理交房手续；2、买方在支付首期款时先支付人民币150000元，余款在银行放款时一并支付结清；3、若买方不能及时付清尾款，则按拖欠总款月息3%进行补偿。同日，三方签订《资金托管协议》，买卖双方将定金15000元交由居间方免息托管，买卖双方同意在房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户。同日，第三人收取了涉案1405房门匙一套两条。2016年6月16日，被告向第三人支付了监管定金15000元，并支付了佣金15000元。2016年7月1日，原告与被告签订《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：因出证房产面积与签约面积多出1.35㎡，现双方协商买方补交人民币8000元，卖方搬走客厅的柜机（空调）留下房间两台挂机。同日，被告向原告支付补交的房款8000元。2016年7月19日，被告支付了涉案1405房评估费3000元。2016年10月10日，被告向原告支付首期购房款150000元。同日，第三人收取了原告涉案1405房的房地产证。2016年10月12日，原告结清了涉案1405房的按揭贷款。2016年10月19日，原告向房管部门申请办理注销抵押登记。2017年5月23日，原告缴纳了涉案房产2017年2月1日至5月31日的物业管理费497.72元。2017年5月31日，被告向第三人交回涉案1405房的门匙及门卡。另查一，2016年7月19日，原告与被告在案外人渤海银行股份有限公司佛山分行开设银行账户。2016年8月3日，被告签署《个人贷款申请情况声明及承诺函》、《房屋贷款申请表》、《渤海银行个人征信授权书》，同日，原告及其配偶刘广新签署《售房人声明书》。2016年8月18日，渤海银行股份有限公司佛山分行将贷款审批内容通知书（未盖章）发给第三人家家顺公司。另查二，陆巧仪以房屋买卖合同纠纷为由将冯丽叶、佛山市家家顺房产经纪有限公司诉至本院[（2017）粤0604民初2788号]，陆巧仪在2788号案中提出了解除合同、返还首期购房款158000元等诉请。冯丽叶在2788号案的庭审中同意解除合同。庭审中，原告陈述：2016年11月15日左右家家顺公司通过微信发了一张贷款审批内容通知书的照片，但原告发现无银行盖章。原告向被告和中介提出异议。11月18日，原告丈夫刘广新及被告与中介去银行核实同贷书，原告提出异议，要求银行盖章。被告陈述：1、被告在2016年6月20日左右向中介递交相关的申请房贷资料，7月19日，中介约了被告与原告夫妻到银行签署相关的贷款资料，签字和指模都是被告，但8月3日的时间不是被告写的。所有的贷款事宜是委托中介来处理。8月7日银行同意放贷，并在8月20日微信中发至我手机。11月18日，被告与原告丈夫、中介到银行核实同贷书，当时原告没有意见。2、被告在2016年7月初拿到钥匙，待被告在8月20日拿到同贷书后，在9月1日才正式搬去住的。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告诉请的违约金的问题，作如下分析：一、按照涉案合同约定，买方须于办理产权过户递件手续的当天，向卖方支付首期款（不含定金）292400元，买方须向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。申请贷款金额将在递件过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额。买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》，缴清税费并办理产权过户递件手续，卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同。从本院查明的事实可知，按揭银行已同意贷款，原告亦赎出房地产证原件且注销抵押登记，故双方办理产权过户递件手续的条件已成就；二、办理产权过户系被告办理按揭贷款的必要条件（需办理抵押登记），亦是按揭贷款划入冯丽叶账户的必要条件。由于原告冯丽叶在得知按揭银行已同意贷款的情况下仍未能配合被告办理产权过户递件手续，属于以自己的行为表明不履行主要义务，根据上述约定已经构成根本性违约；三、关于原告诉称被告未能实现“银行同意贷款”这一必要条件，虽然贷款审批内容通知书未盖银行公章，但冯丽叶夫妻双方均已签署《售房人声明书》，冯丽叶配偶亦曾与被告、家家顺公司一同去银行核实，已足以证实按揭银行同意贷款，故原告冯丽叶主张贷款审批内容通知书须银行盖章才表明银行同意贷款,依据不足，本院不予采纳。另外，虽然涉案合同约定买方须于2016年6月30日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，但涉案合同亦约定卖方承诺在15个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押手续并将房地产证原件交予居间方，因此从现有证据来看，虽然不足以证明被告按期向银行提交按揭贷款资料，但原告亦未按期办妥注销抵押手续，且在2016年6月30日之后，原告并未提出解除合同且仍在履行其他合同义务。因此可见双方在涉案合同实际履行过程中，已经变更了上述合同义务的履行期限。综上，本院认为，原告在本案中构成根本性违约，其诉请的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的房屋使用费及物业管理费的问题。合同约定房屋交付的时间为卖方收到全部楼款后3个工作日，被告自认其在2016年9月1日搬入涉案1405房居住，而此时交付的条件并未成就，被告的行为给原告造成了相应的租金损失，其应向原告支付相应的房屋使用费。然而双方对房屋使用费并未作出明确约定，本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局发布的2016年度《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》同地段租金22元/㎡的标准计算，每月的房屋使用费为1491元（22元/㎡×67.78㎡），被告在2017年5月31日搬离涉案房屋，共居住9个月，应向原告支付房屋使用费13419元，对原告诉请超出部分不予支持。此外，原告缴纳了被告使用房屋期间的物业管理费497.72元，此费用应由被告负担。关于原告要求返还涉案1405房的诉请。被告在案件审理过程中已将涉案1405房的门匙及门卡返还给第三人，其已履行了返还涉案1405房的义务，本院对原告的相应诉请不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陆巧仪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丽叶支付房屋使用费13419元及物业管理费497.72元；二、驳回原告冯丽叶的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1691元，由原告冯丽叶负担1556元，被告陆巧仪负担135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年七月二十五日书记员 罗凤华 更多数据：