（2017）粤0105民初2142号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-11-13

案件名称

广州市海珠区房屋安全和物业一所与广州升星装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州市海珠区房屋安全和物业一所,广州升星装饰工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2017）粤0105民初2142号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街**号华标涛景湾****房。法定代表人：蔡俊杰，所长。委托代理人：罗翠娟，原告职员，联系地址。被告：广州升星装饰工程有限公司，住所地广州市越秀区共和二路39号201房。法定代表人：陈雪媛，董事长。委托代理人：涂飞，广东穗智律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告广州升星装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡俊杰��委托代理人罗翠娟、被告的委托代理人涂飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、107、108、109、110、111和宝通街6-4号103、106房屋，原由广州市道路扩建工程办公室负责租赁管理，被告是上述房屋承租人。原告自2015年3月1日起从广州市道路扩建工程办公室接管上述房屋。原告接管后与被告联系通知其签订租赁合同，并多次催促其补交租金或者将房屋退还。被告既不交租也未退还房屋，对签订租赁合同事宜置若罔闻。被告所租赁的上述房屋为直管房，已由原告依法管理，原告应依法承继广州市道路扩建工程办公室所有权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十七条之规定，原告有权要求被告立即腾空并搬出上述房屋并将其退还给原告。由于被告一直拒绝配合签订租赁合同致使无法确定租金标准，原告请法院按照2015年、2016年广州市房屋租金参考价计算租金。上述房屋为非住宅（现场查看作仓库使用），承租面积共282.26平方米，按照广州市海珠区同地段工业用房租金参考价为19元／平方米／月，每月需支付租金5363元。故起诉要求：1、被告立即腾空并搬出广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、107、108、109、110、111房屋和宝通街6-4号103、106房屋，同时将宝通街6-3号107、108、109、110、111房屋恢复原状，并将上述房屋退还给原告；2、被告立即支付自2015年3月1日起至退还房屋之日止的房屋使用费（计算标准为5363元/月）；3、本案诉讼费用被告承担。被告辩称：一、被告仅占用两间房屋，不应承担自2015年5月1日起至今其他未占用房屋的使用费。1、被告并未全部占用原告所称房屋，在原租赁合同到期后，被告就已经腾空了原告主张权益的其中七间房屋，分别为：海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、108、109、110、宝通街6-4号103、106房，共七间。因联系不到新产权人，被告仅使用了6-3号107、111房两间。2015年1月，海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、107、108、109、110、111和宝通街6-4号103、106房屋（以下简称“涉案房屋”）将由新产权人接管、被告在收到新产权人交租方式通知后直接向新产权人缴纳租金，不再向扩建办缴纳该部分租金。在扩建办该通知之后，被告一直没有收到新产权人的交租方式通知，也没有收到扩建办的任何通知。2、原告没有在合理期限内履行通知义务告知被告交租方式。3、被告愿意承担2015年3月1日至4月30日两个月的租金。根据原租赁合同的约定，涉案房屋每月租金为282.26×15=4234元；两个月的租金共计8468元。4、被告愿意参照原合同租金承担所占用6-3号107、111两间房屋2015年5��1日至今的占用费。二、被告不能按照约定退还房屋的原因完全在于原告怠于履行义务。三、原告没有任何理由扣留全额押金。经审理查明：2015年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》，通知原告办理下列房屋的接管手续：海珠区江南大道南宝通街6-3号103（面积38.57㎡）、104（面积38.31㎡）、107（面积21.54㎡）、108（面积21.77㎡）、109（面积37.07㎡）、110（面积42.24㎡）、111（面积16.99㎡）；6-4号103（面积41.13㎡）、106（面积24.64㎡）。通知中记载的“接管日期”均为2015年3月1日。原告于2017年3月24日提起本案诉讼。诉讼中，被告表示：与道路扩建工程办公室签订租赁合同时，房屋是没有相互打通的，被告经该办公室同意后打通了几间；被告腾空房屋后没有恢复房屋原状。原、被告确认：原告已于2017年6月14日��接收了涉案的9间房屋。原告撤销了第1项诉讼请求，并表示第2项诉讼请求的使用费计算至2017年5月31日止。被告同意原告撤销第1项诉讼请求，并表示涉案房屋是在2017年5月中旬就恢复原状，因如何交接房屋双方的意见不一致所以才于2017年6月14日交付房屋。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市道路扩建工程办公室、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局盖章确认的包含涉案房屋的《房屋移交接管表》；2、广州市道路扩建工程办公室盖章确认的《安置房住户移交情况表》，填表时间为2013年12月30日，该表记载涉案房屋“户主姓名”为被告；3、《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2016年广州市房屋租金参考价的通知》，该通知记载:瑞宝街“其它区域”租金19；4、张贴通知的图片；5、房屋状况的图片。被告表示：对证据1、2、3、5的关联性有异议；对证据4的真实性、关联性均有异议。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、被告（乙方）与广州市道路扩建工程办公室（甲方）于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区侨城花园宝通街6-3号102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、6-4号103、104、105、106、15呈、17号、23号、27号、29号、31号、35号的自有房屋（房产权属证明见附件2）出租给乙方使用，出租物建筑面积为，656.7991平方米，约定用途为仓库；租赁期从2012年5月1日起至2015年4月30日止；租赁期内，租金标准按每平方米15元计算；租赁期满，乙方退还房屋时须恢复房屋原状，否则装修保证金不予退还；等。2、被告交纳租金的发票；3��涉案房屋照片。原告表示：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；证据2没有原件，发票开出的单位并非被告，与本案无关，对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3没有异议。本院认为：根据原告的陈述以及被告提交的证据，被告从广州市道路扩建工程办公室处承租涉案房屋，租赁期从2012年5月1日起至2015年4月30日止，原告则于2015年3月1日接收了涉案房屋，并继受了广州市道路扩建工程办公室的合同权利和义务。原、被告已经对涉案房屋进行交接，原告也撤销了第1项诉讼请求，则本案处理的仅是费用的问题。原告主张被告应按每月5363元的标准向原告支付2015年3月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费，而从前述事实可见原、被告之间实际为租赁关系，故上述使用费中在租赁期内的部分应为租金。对于是否应当支付以及按何��准支付上述费用，本院的意见是：首先，被告愿意承担2015年3月1日至4月30日两个月的租金，并无不妥，此期间月租金应按《房屋租赁合同》约定的每平方15元的标准计算。原、被告确认涉案房屋的总面积为282.26平方米，故上述期间为租金应为282.26×15×2=8468元。其次，上述租赁期届满后，原、被告并未签订新的租赁合同，而从原、被告对于租金的主张看，双方也并未达成一致，且被告并未实际向原告支付过费用，故根据公平原则，原告作为出租人或管理者均有以租金的标准主张使用费的权利。被告主张在上述《房屋租赁合同》租赁期限届满后已退还了7间房屋，但并无相关证据予以证实，原告亦予以否认，而且从被告的自认及自行提交的照片看，部分涉案房屋仍未恢复原状，并不符合合同中“乙方退还房屋时须恢复房屋原状”的约定，原告亦有权��收房屋，故被告仍应支付2015年5月之后占用上述房屋的费用。被告自行确认仍继续使用其余2间房屋，亦应支付上述时间之后的使用费。鉴于此时《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，且被告主张的原租金是5年之前的标准，而租金逐年递增属于行业习惯，故被告的上述主张，依据不足，本院不予采纳。原告是基于行政指令而非出于获利的目的、主动接收涉案房屋，其依据房屋管理部门《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2016年广州市房屋租金参考价的通知》确定的租金标准主张使用费，并无不妥。而且上述通知中确定的涉案房屋同地段的租金参考价即每月每平方租金19元与前述的每月每平方租金15元在总面积只有282.26平方米的情况下计算出的月租金相差不大，而如另行评估租金既占用了当事人的时间，也需当事人另行支付评估费用。故为避免��事人诉累，本院对于原告主张的使用费的标准予以采纳，则上述每月的费用应为282.26×19=5363元。因上述房屋已于2017年6月14日交付给原告，故原告主张上述费用计算至2017年5月31日并无不妥，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告广州升星装饰工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付2015年3月1日至4月30日的租金8468元以及按每月5363元的标准支付2015年5月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费。本案受理费2874元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对��当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　韩建文人民陪审员　　赵　婷人民陪审员　　邓志达二〇一七年七月二十五日书　记　员　　秦雨思郑耿珊来源：百度搜索“”