（2017）粤1426民初403号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-31
案件名称
李永坤、陈利梅等与平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
平远县人民法院
所属地区
平远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李永坤,陈利梅,平远县盛世富港房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1426民初403号原告李永坤，男，1972年11月16日出生，汉族，现住广东省平远县。原告陈利梅，女，1973年4月15日出生，汉族，现住广东省平远县。上述两原告委托代理人杨正茂，广东客都律师事务所律师。被告平远县盛世富港房地产开发有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平兴路优山美地一期会所。法定代表人陈富东，该公司董事长。委托代理人曾浩然，广东粤梅律师事务所律师。委托代理人刘恋，广东粤梅律师事务所律师助理。原告李永坤、陈利梅诉被告平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院2017年6月15日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告李永坤及委托代理人杨正茂，被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的委托代理人曾浩然、刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永坤、陈利梅诉称，2011年5月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-299），同日，双方还签订了《合同补充协议》。双方约定，原告向被告购买由被告开发的位于平远县大柘镇平兴路的优山美地第E2-1栋1001号房，该商品房合同约定建筑面积共175.59平方米，其中套内建筑面积149.20平方米，房价每平方米3358.59元，总金额人民币589735元（175.59×3358.59）；被告应当在2012年7月31日前交付使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记；原告在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，被告自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告已于2011年7月9日按约定足额支付了购房款589735元；原告于2011年5月14日支付了办理房产证的办证费900元、2011年7月9日支付了印花税295元和由原告承担部分的契税17693元等费用。被告于2012年7月7日交付了房屋，原告随即装修入住。但时至2015年8月28日，被告才将房屋权属证书交付给原告，被告此举已严重违反办证的相关约定，属严重的违约行为。原告房屋产权登记建筑面积只有170.69平方米，套内建筑面积145.20平方米，产权登记建筑面积与约定建筑面���的面积差异百分比的绝对值达2.8%[(170.69-175.59)÷175.59×100％]。原告认为，被告未能在约定时间内办理房屋权属证书给原告，应根据相关约定向原告支付违约金：230586.39元[(365天＋365天＋52天﹚×589735元×0.0005／天＝230586.39元],违约时间由2012年7月7日起算至2015年8月28日止共782天。另外，被告交付的房屋产权登记建筑面积小于约定建筑面积的面积，应返还购房款（175.59－170.69﹚×3358.59＝16457.09元，多付购房款利息：4295.30元（16457.09元×4.35%／年×6年＝4295.30元）。现原告就上述相关事宜无法与被告协商解决，原告为维护自己的合法权益，请求法院根据相关法律规定判令：一、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币230586.39元；二、被告向原告支付超出产权登记建筑面积部分的房款人民币16457.09元及利息4295.30元；三、本案诉讼费用由被告承担。请求合计：251338.78元。被告平远县盛世富港房地产开发有限公司提供了答辩状辩称，原告提出的全部诉讼请求均无事实和法律依据，请求依法予以驳回。具体理由如下：一、答辩人不同意向被答辩人支付逾期办理房地产权证的违约金，理由是：第一，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给办证机关登记备案。”可知，该条款约定的是答辩人负有将相关资料交付给办证机关登记备案的义务，而非是向答辩人交付房产证的义务。第二，根据答辩人提交的由平远县房地产管理局出具的《证明》，可知答辩人于2014年8月4日已将涉案商品房的资料报平远县房地产管理局备案了。第三，根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法��另有规定的除外。”由于答辩人将涉案商品房的资料报平远县房地产管理局备案的时间为2014年8月4日，故被答辩人应予2014年8月5日至2016年8月4日两年期间向答辩人提出逾期办证的违约金请求，但是被答辩人于2017年6月15日才向答辩人主张该请求，该请求已经过了诉讼时效。第四，根据双方所签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》可知，对于取得房产权属证书的具体期限，上述两份合同并未对此作出具体的期限。并且答辩人将办理权属登记的相关资料交给产权登记机关办理备案后，办理房产证的时间并不能由答辩人所控制，因此逾期办证违约金的计算标准不适用《合同补充协议》的约定，而适用《广东省商品房买卖合同》的约定。因此，被答辩人所主张的逾期办证的时间为782天，逾期办证违约金的计算标准为已付房价款的万分之五，不符合合同约定。综��，被答辩人主张答辩人向其支付逾期办证违约金的请求，不符合合同约定及法律规定，依法应予驳回。二、答辩人不同意向被答辩人支付超出产权登记建筑面积部分的房款及利息，理由是：根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房预售，按[套][整层出售]，按[套内][整层内]建筑面积计算。”以及第五条约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。由于涉案商品房是按套计价的，故不是适用面积确认及面积差异处理的合同条款。综上，被答辩人所主张的支付超出产权登记建筑面积部分的房款及利息，不符合合同约定，依法应予驳回。综上所述，请求驳回被答辩人提出的全部诉讼请求。经审理查明，2011年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-299）和《合同补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于广东省××柘镇平兴路优山美地第E2-1幢10层01号房，合同约定建筑面积175.59平方米，其中套内建筑面积149.20平方米，该商品房属预售，房屋单价为每平方米人民币3358.59元，总金额为人民币589735元。约定付款方式为一次性付款，并约定2011年7月9日前支付全部房价款。约定房屋交付时间为2012年7月31日前。面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全��购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算），面积差异百分比=×100%；《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。关于产权登记的约定见《商品房买卖合同》第十五条载明为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第六条对产权登记补充约定为：乙方（即原告）在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方（即被告）自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2011年7月9日付清了全部购房款，被告于2012年7月7日将房屋交付给原告使用。2015年8月3日，平远县房地产管理局收到被告提交的涉案房屋办证所需的资料，2015年8月3日房地产权属登���部门为该房屋进行了权属登记，并颁发了房地产权属证书（粤房地权证平远县字第××号）。2015年8月28日原告收到由被告公司代为发放的房地产权属证书。该房地产权属证书显示涉案建筑面积170.69平方米，套内建筑面积145.20平方米。该房屋产权证上实际登记建筑面积比合同约定建筑面积少4.9平方米，实际登记套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少4平方米。据此确定被告多收原告购房款16457.09元（3358.59元×4.9平方米﹚。2015年3月12日，原告向被告发出《关于给付房屋面积差额及延付产权证违约金的申请》，要求被告对延期办理房产证及房屋面积差异退款一事做出处理，双方因此发生纠纷，原告为此诉至本院，提出上述诉请。以上事实，有原告提交的经原、被告双方庭审质证的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-299）及《合同补充协议》，《关于给付房���面积差额及延付产权证违约金的申请》，与原件核对无异的粤房地权证平远县字第××号房产证复印件，收款收据复印件，购房款发票复印件，入伙通知及房产证领取收条；本院依职权向平远县房地产管理局调查后由平远县房地产管理局出具的《证明》以及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-299）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年8月3日才将办证所需资料提交产权登记机关备案，并非是在合同约定的期间内履行协助办证义务，已构成违约。而被告向本院提供的平远县房地产管理局于2017年6月6日出具的证明，仅证明是收到办理E2-1、E2-2栋栋证需由被告提交的资料，并不能证明已提交的是涉案房屋需由被告提交的办证资料。关于原告请求被告应承担至房产证登记日止的违约金问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的365天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是��条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。根据查明的情况，被告于2012年7月7日将房屋交付于原告使用，于2015年8月3日才将办证所需的资料交给房屋产权登记部门，因此被告应向原告支付自2013年7月8日起至2015年8月3日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金，即44583.97元［（365天+365天+26天）×589735元×0.0001／天］。被告关于违约金请求已超过诉讼时效的抗辩，因被告的违约行为一直处于持续状态，从2015年8月3日���告违约行为结束之日起算原告在两年内起诉，应认定为未超过诉讼时效，且原告在2015年3月12日向被告发出的《关于给付房屋面积差额及延付产权证违约金的申请》提及了相关赔偿事宜，也足以证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了权利。只不过是被告一直未予处理，违约事实持续至2015年8月3日止。因此，被告上述抗辩理由不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的购房款人民币16457.09元及利息4295.30元的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补；面积误差比绝对值超过3%时，被告只需返还面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款及相应的利息，本案中因被告并未提供已于何时通知原告办理该套房屋面积退补事宜的证据，故应将因原告按被告通知收到涉案房地产权证之日的2015年8月28日作为通知退款日，即以该日银行利率标准计算利息，因此被告应按约定返还原告多支付的房价款16457.09元及支付自2011年7月9日起至2015年8月3日止按退款日（2015的8月28日）同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率4.60%计算的利息3080.11元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永坤、陈利梅支付因逾期提交办理涉案房屋权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币44583.97元。二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永坤、陈利梅返还超出产权登记建筑面积部分的购房款16457.09元，以及利息3080.11元。三、驳回原告李永坤、陈利梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5070元，依法减半收取2535元，由被告平远县盛世富港房地产开发有限公司负担704元，由原告李永坤、陈利梅负担1831元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员 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