（2016）苏07民终3399号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2018-07-20

案件名称

宋井波与南通文峰千家惠超市有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宋井波,南通文峰千家惠超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2016）苏07民终3399号上诉人（原审原告）：宋井波，男，1982年4月27日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陈华霞，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通文峰千家惠超市有限公司，住所地江苏省南通市崇川区青年西路4号。法定代表人：陈松林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳，江苏信阳光律师事务所实习律师。上诉人宋井波因与被上诉人南通文峰千家惠超市有限公司（以下简称千家惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初0233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭审理了本案。上诉人宋井波的委托诉讼代理人陈华霞、被上诉人千家惠公司的委托诉讼代理人赵水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋井波上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方之间的租赁合同；2、被上诉人支付违约金6万元，返还保证金2.5万元，赔偿闭店期间的营业损失（从一审判决中核定的闭店时间2015年11月1日计算至下家超市2016年1月23日开业��间的24天损失190865元）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、对于被上诉人提供的《协议书》，上诉人认为该证据证明被上诉人已于2015年11月整体撤场，被上诉人不再经营嘉瑞宝广场文峰千家惠超市，也即本合同所谓的大型项目餐饮类租赁合同无法继续履行，被上诉人的该违约行为导致上诉人的经营环境发生变化，租赁场所与合同约定不再相符，合同无法继续履行，符合法定解除的条件。该合同条款是被上诉人重复使用而预先拟定，之前未与上诉人协商，属于格式条款，该条应该作出有利于上诉人的解释。2、根据工商打印材料，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（以下简称深喜公司）已将该商业用房租赁给江苏丰联万家超市使用，原“文峰千家惠超市”已更名为“丰联万家超市”，案涉商铺的房屋租赁权应以工商登记的资料为准，即被上诉人不再享有出租权。3、《协议书》规定被上诉人有收取租金的权益，并不能证明被上诉人还具有该商业用房的租赁权。即使被上诉人认为《协议书》所谓的收取租金等同于租赁权，那么此“租赁权”的形成目的在于规避被上诉人的违约责任。4、被上诉人除“文峰千家惠超市”二楼的规模外，在一楼的经营规模也达4000平方米之多，而不是《协议书》表明的几百平米的4家小商铺。如果被上诉人只具有4家小商铺规模的话，上诉人也不会选择与其签订房屋租赁合同。上诉人是基于被上诉人的声誉及本合同项下的“文峰千家惠超市”的运作规模而与被上诉人签订了6年租赁期限的房屋租赁合同。现被上诉人撤场造成租赁场所发生变化，由原来一家知名全国连锁超市变成了一家地方性小超市，不仅改变了原有的经营环境，也违背了上��人租赁商铺的初衷，无法达到合同目的。5、合同第一章第三条提到上诉人在租赁期间不得擅自转租、转让、停业或者改变商号，否则视为违约，被上诉人有权收取保证金作为违约金并有权解除合同，按合同权利义务对等原则，该条款应同样适用于被上诉人，该租赁场所改变商号并转让，被上诉人违约。被上诉人千家惠公司辩称，上诉人在一审并未提出2015年11月1日直至下家超市开业2016年1月23日之间的闭店损失，对这项请求属于新的诉求，请二审法院维持原判。涉案合同为房屋租赁合同，涉案房屋被上诉人至今有权让上诉人使用，被上诉人没有向上诉人提出任何收回房屋的请求，且被上诉人继续拥有对涉案房屋的转租权，涉案纷争是上诉人单方面提出解除合同而导致的，并不是被上诉人违约，一审法院据此查明的事实正确合法。租赁合同第一章第一条的约定，“文峰千家惠超市一楼”表示是第一章租赁场所及用途里作为第一条出现，且根据该条款的文字内容可以看出，文峰超市一楼文字表述含义就是对租赁位置的表述，不存在其他含义，更不存在上诉人所谓的文峰超市有经营期限承诺的含义存在。格式条款只是双方对合同约定存在不同的理解才做出不利于提供格式合同的一方的解释，而该条款不存在任何有误导或者经营期限方面的含义，因此上诉人该点上诉理由不能成立。另外第一章第三条是约定上诉人在租赁期间不可以擅自转租、停业、改变商号，而不是要求被上诉人不可以转租、停业、改变商号。因此上诉人利用该章第三条的约定推定上诉人在没有合同约定情况下也享有该权利无法律依据。宋井波向一审法院起诉请求：1、解除宋井波、千家惠公司之间签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、千家惠公司支付宋井波违约金6万元；3、千家惠公司返还保证金2.5万元；4、千家惠公司赔偿装修费、电器设备等经济损失35.44万元；5、诉讼费由千家惠公司承担。一审法院认定事实：2011年11月3日深喜公司（甲方）与千家惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于连云港市××中××（××海棠路）的嘉瑞宝广场的房屋建筑面积预估为18461平方米，其中地上一层建筑面积4150平方米，地上二层建筑面积7105平方米，地上三层建筑面积7206平方米租赁给乙方使用，租赁期限为15年，租赁期限自计算房屋租金之日开始计算，且合同终止日不得超过2029年12月30日。2011年11月5日宋井波（乙方）与千家惠公司（甲方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定甲方将位于连云港市××中××（××海棠路）嘉瑞宝广场千家惠公司超市一楼建筑面积98平方米租赁给乙方，乙方租赁作为士林老铺使用，租赁期间在未征得甲方同意前不擅自改变合同约定的使用用途，不擅自转租、转让、交换、中途停业或改变商号，否则视为乙方违约，甲方有权收取乙方履约保证金作为违约金并有权解除合同。如因此造成甲方信誉受损或经济损失，乙方还必须无条件完全赔偿。租赁期限为六年，即2013年12月开幕起至2019年12月31日止。每月租金为人民币8200元。乙方应于进场施工前15日，向甲方支付履约保证金人民币25000元，扣除定金人民币20000元，乙方还需支付人民币5000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，立约方的资格甲乙双方为依法注册、具有独立法人资格的企业。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一合同终止，双方互不承担责任。（一）租赁场地占用范围内的土地使用权依法提前收回。（二）租赁场地因社会公益或城市建设需要被依法征用。（三）租赁场地毁损、灭失或被鉴定为危险建筑的。（四）甲方重新整体装修及调整。（五）其他不可抗力。任何一方不得单方终止本合同或违约。任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币陆万元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失等相关内容。宋井波、千家惠公司签订合同后千家惠公司于2013年11月5日向宋井波交付涉案租赁房屋由宋井波使用，宋井波按双方合同约定在涉案租赁场所经营士林老铺，宋井波投资加盟费5万元及保证金3万元，2013年12月9日向千家惠公司交纳一个月租金8200元及履约保证金25000元，合计33200元。2015年11月10日千家惠公司（乙方）与深喜公司（甲方）解除所签订《房屋租赁合同终止协议》，同时签订协议书约定：甲、乙于2015年11月10日签订了《房屋租赁合同终止协议》，根据该协议约定乙方同意于2015年11月30日将位于连云港市连云区中山西路的嘉瑞宝广场1号楼一至三层租赁房产归还给甲方，乙方按租赁房产现状交付给甲方除商品外，乙方同意不搬离任何固定资产设备、货架、装修装潢。现经甲、乙双方确认已按上述要求按时将租赁房产、固定资产设备、货架、将修装潢移交给甲方。至此甲乙双方确认移交工作顺利完成。此外，乙方外租的85度C面包、士林老铺、蒙自源米线三家商铺继续由乙方收取租金至合同终止为止，该收取的租金可在甲方应付乙方款项中抵扣。2015年11月13日千家惠公司向包括宋井波在内各承租户发出告顾客书，告知宋井波等承租户决定从2015年11月1日开始闭店调整。2015年11月18日，千家惠公司向宋井波发出��知函，内容：本公司因经营权转让，超市自营业务由江苏丰联万家商贸有限公司（以下简称丰联公司）经营，租赁区域维持不变。深喜公司在与千家惠公司解除合同后与丰联公司签订租赁合同约定对千家惠公司归还的场地重新租赁。宋井波主张对涉案士林老铺装修费、电器设备等经济损失合计35.44万元，在本案一审审理过程中宋井波要求对涉案房屋装修残值评估，一审法院未予准许。目前宋井波仍在经营士林老铺。一审法院认为，宋井波与千家惠公司签订《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，双方均应按照合同约定内容全面履行。千家惠公司虽与深喜公司解除双方签订的《房屋租赁合同终止协议》，但双方达成补充协议约定千家惠公司仍享有对宋井波承租的场地收取租金权利，宋井波仍能在涉案场地经营，经营权��未受到影响。宋井波主张千家惠公司将超市经营权转让，经营的大环境发生改变构成违约，双方合同并未就此约定，宋井波以此主张千家惠公司构成违约，于法无据，宋井波要求解除合同无事实依据，一审法院不予支持。千家惠公司并未构成违约，宋井波主张千家惠公司支付违约金60000元，一审法院不予支持。双方合同约定租赁关系终止返还履约保证金，现宋井波主张解除合同条件不成立，宋井波要求千家惠公司返还履约保证金无事实基础，一审法院不予支持。宋井波主张千家惠公司违约，要求解除合同不成立，一审法院对其要求评估装修费、电器设备等经济损失不予准许，对其该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决驳回宋井波全部诉讼请求。一审案件受理费7890元，由宋井波承担。二审中，上诉人宋井波向本院提交下列证据材料：1、士林老铺2015年12月-2016年8月水电费缴纳收据7张，其收费单位为丰联公司，也就是现在的出租方，与工商备案的承租人相符，证明现在的出租方一直都是丰联公司；2、常州士林老铺商贸公司出具的连云港士林老铺销售收入月报表1张，证明在2015年11月、12月-2016年1月也就是被上诉人闭店期间几乎是没有营业收入的，损失惨重，从2016年2月-10月的营业额还没达到2015年同期的三分之一，正是被上诉人违约才给上诉人的店造成严重损失，因此要求被上诉人给予赔偿。经质证，被上诉人千家惠公司的质证意见为：对证据1，真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到其证明目的，这个是水费电费的代收收据，不是房屋的租金收据，丰联公司代收水电费的行为不代表被上诉人对涉案房屋继续有出租权，正如水电费应该由自来水公司收取一样，实际是他人代收，何况被上诉人也有证据证明目前房屋的实际出租人仍是被上诉人；该水电费的收据恰恰证明被上诉人于2015年11月撤场后并不影响上诉人对涉案房屋行使承租权，上诉人至今仍在租赁并经营，被上诉人从未对上诉人提出任何不当行使房屋租赁权的条件，因此对该证据的关联性有异议。对证据2，该证据是上诉人单方面提供的，对其真实性有异议，且是证明其增加的诉求，对该诉求不应予以审查，因此对该证据关联性也有异议，不予认可。被上诉人千家惠公司向本院提交千家惠公司于2015年11月10日与深喜公司签订的终止协议一份，证明一楼外租区包括涉案的房屋，是被上诉人继续转租并负责收取租金至合同期满，该内容与被上诉人一审提供的协议及证��是一致的，证明被上诉人继续享有转租权。经质证，上诉人宋井波的质证意见为：对其真实性有异议，终止协议时间和内容与备案合同的内容不一致的，应以备案合同为准，即千家惠公司从2015年10月27日后不再享有转租权。从合同内容可以看出深喜公司与被上诉人是债权债务关系，因此作为利害关系人，深喜公司的证言不具证据效力，且其未出庭作证，不具备合法的形式。嘉瑞宝广场只有一个，且备案合同约定的租赁面积大于深喜公司与千家惠公司签订合同的租赁面积，该证据上指明的续签的面积都包含在备案合同中了。该份重要证据并没有在一审出示，因此上诉人有理由认为这是千家惠公司为应付该次诉讼与利害关系人串通所做，深喜公司的情况说明是证言。经审查，本院的认证意见为：对上诉人宋井波所举证据1的真实性予以确认；对证据2，系其单方出具，且被上诉人千家惠公司不予认可，本院对此不予确认。对被上诉人千家惠公司所举证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、上诉人宋井波与被上诉人千家惠公司签订的涉案租赁合同是否符合解除条件；2、如合同已解除，被上诉人在合同履行及解除中是否有违约行为，违约责任如何认定。本院认为，上诉人宋井波主张其与千家惠公司签订的涉案租赁合同符合法定解除条件，应予以解除，被上诉人千家惠公司对此不予认可。本案中，千家惠公司与宋井波在租赁合同中明确约定了租赁场所，该租赁场所并不因千家惠公司停止经营而有所变更，且双方亦未约定千家惠公司不得改变商号或中途停止经营，故上诉人宋井波关于千家惠公司不再经营构成违约��租赁场所与合同约定不再相符的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于千家惠公司是否有权出租的问题，本院认为，虽深喜公司与千家惠公司于2015年11月10日终止了双方之间的租赁合同，但千家惠公司仍享有对宋井波承租的场地收取租金的权利，且在千家惠公司停止经营后，产权人深喜公司对宋井波继续使用租赁场地并未提出异议，亦无第三人妨碍宋井波经营。因宋井波与千家惠公司签订的涉案租赁合同并无《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条合同解除的情形，本院对宋井波要求解除其与千家惠公司签订的涉案租赁合同的上诉请求不予支持。关于上诉人宋井波上诉主张的闭店期间的营业损失，因宋井波一审起诉时无该诉讼请求，属于二审程序中原审原告增加��独立的诉讼请求，因千家惠公司不同意在二审程序就该营业损失进行调解或二审中一并审理，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院二审期间对此不予审查。综上，上诉人宋井波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人宋井波负担。本判决为终审判决。审　判　长　　程　晨审　判　员　　严伟晏代理审判员　　吴雪莹二〇一七年七月二十五日书　记　员　　王　辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”