（2017）皖0207民初417号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-12-04

案件名称

芜湖市鸠江宜居投资有限公司与邹海林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖市鸠江区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

芜湖市鸠江宜居投资有限公司,邹海林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

安徽省芜湖市鸠江区人民法院民事判决书（2017）皖0207民初417号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市鸠江区万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：查秉忠，总经理。委托诉讼代理人：戴林，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。被告：邹海林，男，1979年6月3日出生，汉族，住芜湖市鸠江区，原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告邹海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人刘腾腾到庭参加诉讼。被告邹海林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）之间的房屋租赁合同关系；2、被告腾空坐落于芜湖市××区鸠兹家苑安置小区内商店四门面房，并恢复原状后交付给原告；3、被告向原告支付合同内欠付的租金74768元；4、被告按照138033元/年×2的标准向原告支付自合同到期次日起至实际腾让房屋之日止的房屋占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月16日，被告邹海林与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，承租坐落于鸠兹家苑安置小区内商店门面房，租赁期限为2012年11月16日至2013年11月15日，年租金138033元整。合同约定，租赁期限届满时，乙方（即被告）应在届满日前向甲方（即鸠江建投公司）腾空返还房屋，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出。若乙方未按约定腾空返还租赁房屋或逾期交付租金超过1个月，甲方有权中止本合同。2013年11月15日租赁合同到期后，原告尚欠租赁期内房屋租金74768元。因此，鸠江建投公司未再与被告续签租赁合同，被告也未再支付租金，但一直占用上述房屋，拒不返还。另外，鸠江建投公司已将涉案房屋移交原告管理，因被告的行为构成违约，为维护国有资产不受损害，故依法诉至法院。被告邹海林未答辩，亦未提交证据。本院查明：2012年11月16日，被告邹海林与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，约定由邹海林承租位于芜湖市××区鸠兹家苑安置小区内商店四门面房，建筑面积约479.28平方米，租赁期限自2012年11月16日至2013年11月15日止，租赁期满即合同终止，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。年租金为138033元，履约保证金30000元。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第十五条约定“在本合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方（甲方）承担违约赔偿金。”之后，被告在该合同约定的租赁期内向鸠江建投公司交纳了63265元房租，尚欠74768元房租一直未能支付。2013年11月16日租赁期届满后，双方未再续签租赁合同，被告未向鸠江建投公司或原告返还房屋，原告及鸠江建投公司也未书面通知被告要求其腾空房屋。之后，被告将承租房屋内相关物品搬离，现房屋处于空置状态。2017年1月20日，原告向本院提起诉讼。另查明：涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，该房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司移交原告管理。上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、转账凭证、现场照片及原的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、被告邹海林与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的鸠兹家苑小区门面房及公建房整体移交给原告管理，原告作为国有资产的管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。二、房屋租赁合同约定的房屋租赁期限（2012年11月16日—2013年11月15日）内，被告承租涉案房屋，但仅向出租人鸠江建投公司支付了63265元房租，尚欠74768元房屋未能支付，已构成违约，对此被告应当承担给付剩余租金的义务。因涉案房屋已移交原告管理，故被告应向原告支付拖欠的房屋租金。本院对原告要求被告支付合同租赁期限内拖欠的房租74768元的诉请依法予以支持。三、鸠江建投公司与被告在合同中明确约定了租赁期限，且在租赁期到期后，鸠江建投公司未与被告续签租赁合同，被告亦未继续缴纳租赁期后的房租。因此，双方的租赁合同已于2013年11月16日终止。原告在本案中要求解除鸠江建投公司与被告之间的房屋租赁合同的诉请不当，对此本院确认原告与鸠江建投公司的房屋租赁关系于2013年11月16日终止。四、根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告在合同约定的租赁期限内已经拖欠出租人房租74768元，在租赁合同终止，被告在仍未缴清拖欠的房租，且在未办理租赁房屋交接手续已经构成违约的情况下，擅自搬离了该房屋。对此，鸠江建投公司应当及时向被告主张权利，要求腾空返还房屋并办理相关交接手续，以避免房屋长期空置导致损失的进一步扩大。但原告并未提交相应证据证明鸠江建投公司曾向被告主张过相关权利或向被告发出要求腾房的书面通知，在鸠江建投公司将涉案房屋移交原告管理后，直至2017年1月20日原告才向法院起诉主张相关房屋占用损失。因此，对于原告主张的合同到期后至被告实际腾让房屋之日止的房屋占用费，属于扩大的损失，本院依法不予支持。五、对于本案中原告要求被告腾让房屋的诉请，鉴于目前涉案房屋已经长期空置，且无法找到承租人邹海林并办理交房手续的实际状况，为避免诉累，防止损失继续扩大，本院确定原告可于2017年8月15日起自行收回涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹海林于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司门面房租金74768元；二、原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司有权于2017年8月15日起自行收回原由被告邹海林承租的位于芜湖市鸠江区鸠兹家苑安置小区内商店四门面房；三、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担80元，被告邹海林负担1750元；公告费560元，由被告邹海林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审　判　长　周　恒人民陪审员　姚　远人民陪审员　毕　波二〇一七年七月二十五日书　记　员　甘强成附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度搜索“”