（2017）粤1972民初5229号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-07-12
案件名称
东莞市名都商业管理有限公司与杨耀东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市名都商业管理有限公司,杨耀东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初5229号原告：东莞市名都商业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村，统一社会信用代码为91441900748010997W。法定代表人：王茂华，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨振锋，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东中建合展律师事务所辅助人员。被告：杨耀东，男，1973年3月6日出生，汉族，住山西省河津市铝基地太华区。原告东莞市名都商业管理有限公司（以下简称名都公司）诉被告杨耀东租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名都公司的委托诉讼代理人杨振锋、杨锦秀到庭参加了诉讼，被告杨耀东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付租金154440元，管理费51480元，电费8291.5元，滞纳金214211.5元，共428423元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告2013年5月8日签订了合同编号为：20XXXXXXXXXXX/B109《商铺租赁合同》以及《东莞市名都家居广场商铺租赁合同补充协议》，被告租赁原告位于东莞市××街镇家具大道东××都家居广场××区××、××号铺位，用于经营软体家具，计租面积为429平方米，每平方米80元，商铺月租金为34320元，商铺管理费为每月20元/㎡。从2014年12月起被告未支付租金、管理费、电费，共欠租金154440元，管理费51480元，电费8291.5元，滞纳金214211.5元，共428423元。庭审中，原告明确其主张的租金及管理费为2014年12月至2015年5月期间，电费为2014年11月至2015年5月期间。被告杨耀东没有提出答辩意见，亦没有向本院提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理认定事实如下：惠民投资有限公司、驰生有限公司、香港丰和工业有限公司是位于东莞市厚街镇名都家具广场的办公楼、宿舍楼等不动产物业的所有人。惠民投资有限公司、驰生有限公司、香港丰和工业有限公司共同与名都公司签订了一份《东莞厚街南五名都家居广场租赁合同》，约定：惠民投资有限公司、驰生有限公司、香港丰和工业有限公司将其所有的上述物业出租给名都公司用于经营，期限为2008年10月1日至2023年9月30日。名都公司主张其在租用上述物业经营“名都家居广场”期间，将该广场XX区XX层XX、XX的商铺出租给杨耀东，并提交了《商铺租赁合同书》及《东莞市名都家居广场商铺租赁合同书补充协议》予以佐证，该合同及补充协议载明的承租方为杨耀东，合同及补充协议的承租方签约代表及承租方委托代理人处均有“胡某代”字样的签名及捺印，原告主张胡某是杨耀东的妻子。合同及补充协议约定：租赁期间为2013年3月1日至2014年2月28日，商铺面积为429平方米，租金为34320元/月，管理费每月为20元/平方米，每月25日前支付当月租金及物业管理费，如承租方未按时足额支付租金等费用，需按每日3%的标准向出租方支付滞纳金，若逾期超过1个月，名都公司有权解除合同。签订合同后承租方应缴纳3个月的租金及物业管理费，其中2个月租金及物业管理费为经营质保金及履约保证金，1个月租金及物业管理费为首月预付款。庭审中，原告陈述称租赁期满后双方没有续签合同，但双方仍按照该合同的约定履行，直至2015年6月，被告直接离开铺位。现原告主张被告从2014年12月起至2015年5月共拖欠其租金合计154440元，管理费合计51480元。原告向本院提交了《B107.B1092014年至2015年交费明细》（单方制作）、银行流水明细信息打印及银行交易信息，拟证明被告使用其名下的623058*******3161、62122*******7848、622208********4811银行账号以转账的方式向原告交纳案涉租赁物的租金、物业管理费及电费，被告为案涉租赁物的实际承租人。银行流水明细信息打印及银行交易信息上载明的银行账号可一一对应，银行交易信息上显示上述三个银行账户的收款人为“*耀东”。原告提交其单方制作的实物出入帐拟证明BXX、BXX号铺位2014年11月至2015年5月期间的用电量，并主张电费按每度1.15元的标准计算。对于实物出入帐上为何没有被告的签名，原告解释称，每月发放给被告的交款通知单上有载明用电数量，被告没有异议就不再复核。另查，原告主张其诉请的违约金根据《商铺租赁合同书》的约定，按每日3%计算，并以本金为限。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同书》、《东莞市名都家居广场商铺租赁合同书补充协议》、《B107.B1092014年至2015年交费明细》、银行流水明细信息打印（复印件）、银行交易信息（复印件）、实物出入帐、《东莞厚街南五名都家居广场租赁合同》、房产登记信息查询结果、房地产权证9份（复印件）、当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告杨耀东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供证据及陈述事实进行质证与抗辩的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉物业已依法取得房地产权证，在法律上是合法的建筑，可视为已经主管部门批准建设，案涉铺位可用于出租，名都公司从惠民投资有限公司、驰生有限公司、香港丰和工业有限公司处租赁案涉物业，合法有效，已依法取得案涉物业的使用权。现名都公司与他人签订《商铺租赁合同》及《东莞市名都家居广场商铺租赁合同书补充协议》，将部分物业转租给他人，亦属合法有效。本案中，关于案涉商铺的承租人。虽然《商铺租赁合同》、《东莞市名都家居广场商铺租赁合同书补充协议》承租方的签约代表处仅有“胡某代”字样的签名及捺印，但根据合同及补充协议的上下文内容可知，承租方均指向杨耀东，且合同中有杨耀东的身份证信息、地址、手机号码等具体信息，故胡某在承租方处签名应属于代表杨耀东，且结合原告举证证明案涉商铺的租金、管理费、电费等是由杨耀东向原告转账支付的系列证据，故本院认定案涉商铺的承租人为杨耀东，相应的权利义务应当由杨耀东享有及承担。杨耀东为案涉BXX、BXX号铺位的承租方，是负有支付租金、管理费及电费义务的一方，故其对是否支付了租金、管理费及电费应承担举证证明责任。现杨耀东没有举证证明其付款的数额，应承担举证不能的不利后果，故本院对名都公司主张的付款构成予以采纳，认定杨耀东支付的款项包括了BXX、BXX号铺的经营质保金（2个月租金及管理费）、2014年11月及之前的租金、管理费、2014年10月及之前的电费，且没有支付之后的租金、管理费、电费。因杨耀东支付BXX、BXX号铺的租金、管理费直至2014年11月，可认定双方于2014年11月仍在实际履行案涉合同，故本院对原告主张双方在案涉合同期满后仍按照案涉合同履行予以采信。如前所述，杨耀东没有提交证据证明其已支付名都公司主张的租金、管理费，故名都公司诉请杨耀东支付2014年12月至2015年5月的租金、管理费，本院予以支持。根据合同及补充协议，租金的标准为34320元/月，管理费的标准为8580元/月，故被告拖欠的租金为205920元（34320元/月×6月＝205920元）、管理费为51480元（8580元/月×6月＝51480元），现名都公司诉请的租金为154440元，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。关于电费。名都公司用于证明杨耀东承租的案涉商铺的用电量的证据仅有其单方制作的实物出入帐，在没有其他客观证据佐证或相对方确认的情况下，不足以证明杨耀东的用电量，故对名都公司诉请的电费，本院不予支持。关于滞纳金，实为逾期违约金，现双方约定的违约金标准高达每天3%，原告主张的2014年11月至2015年5月拖欠的租金、管理费的违约金均已超过拖欠的本金，现名都公司同意以拖欠的本金为限，结合前述可认定的拖欠款项为205920元（154440元＋51480元＝205920元），故违约金应以205920元为限，超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告杨耀东于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市名都商业管理有限公司支付拖欠的租金154440元、管理费51480元；二、限被告杨耀东于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市名都商业管理有限公司支付逾期违约金205920元；三、驳回原告东莞市名都商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3863元（原告已预交），由原告负担160元，被告负担3703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈巧勤二〇一七年七月二十五日书记员 陈洁欣 关注公众号“”