（2017）浙04民终1128号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-12-18
案件名称
张明清、许达伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张明清,许达伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终1128号上诉人（原审被告）：张明清，男，1980年7月6日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：张一姣，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈菱声，浙江君度律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许达伟，男，1987年2月15日出生，汉族，住海盐县。上诉人张明清因与被上诉人许达伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2016）浙0424民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明清上诉请求：撤销一审判决，驳回许达伟的一审诉讼请求，诉讼费由许达伟负担。事实和理由：2007年8月21日的《商铺房租赁合同》及2015年4月7日续签的租赁合同均是许达伟与张明清签订的，张明清是有意思餐厅的员工，只是代表有意思餐厅向许达伟租赁商铺，实际承租方是有意思餐厅。根据工商部门的登记材料，有意思餐厅系案外人何小平个人出资设立的个体工商户，因该餐厅停止经营，本案应当由有意思餐厅的经营者何小平承担相应的法律责任。许达伟在二审中未作答辩。许达伟向一审法院起诉请求（变更后）：1、解除许达伟与张明清于2015年4月7日签订的商铺房屋租赁合同；2、张明清赔偿恢复租赁房屋扶梯、门面、隔墙部分原状的损失人民币30000元，并腾退交还租赁房屋；3、张明清支付房屋租金人民币11539.80元（自2016年9月1日起按日租金384.66元暂计至2016年9月30日，应计至交还租赁房屋之日）；4、张明清支付交还租赁房屋之日止所欠水电费、物业管理费、环卫清洁、广电费用合计12329.07元；5、张明清支付违约金158164元（按租赁合同未到期部分租金632656元的25%计算，自2016年9月1日至2020年8月31日止）；6、张明清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年8月21日，许达伟（作为甲方，即出租方）与张明清（作为乙方，即承租方）签订商铺房租赁合同一份，约定：乙方租赁甲方海盐县武××镇××路287号商铺（一层、二层）；租赁期限：八年，自2007年9月1日至2015年8月31日止；装饰：乙方在承租期间因经营需要，在不影响房屋结构的前提下可对该商铺室内、外进行装饰，但如在合同期内或合同期满不续租时地面、房顶、墙面装饰不得拆除（扶梯部分须按原样恢复），乙方自行装修设备可以拆除但拆除后须恢复原样，不得对投入的装饰向甲方提出费用的要求。双方还对合同其他权利义务进行了约定。2015年4月7日，许达伟（作为甲方，即出租方）与张明清（作为乙方，即承租方）续签商铺房租赁合同一份，约定：租赁商铺位于海盐县武××镇××路（财富广场）287号；租赁期限：五年，自2015年9月1日至2020年8月31日止；租金及支付方式：商铺年租金第一年为130000元，第二年租金在第一年基础上上浮8%，以此类推，甲方不提供房租发票，第一年租金在合同签订后十五日内付清，以后的租金在每年的8月15日前支付，并同时支付装饰、水电保证金10000元；装饰：乙方在承租期间因经营需要，在保持房屋结构完好的前提下可对该商铺室内进行装饰，但如在合同期内解除或合同期满不续租时，扶梯、门面、隔墙部分须按原样恢复，不得对其投入的装饰向甲方提出支付费用的要求；其他费用：乙方在承租期间发生于该商铺的水电费、物业管理费、环卫清洁费、广电费等费用均由乙方承担支付；违约责任：甲、乙双方不得在本合同期限内随意解除合同，任何一方单方提前终止合同，则应支付无过错方合同总额（762656元）50%的违约金；如发生租金支付等其他费用支付违约时，则应按违约金额自约定支付日或发生日起按每日5‰另行支付违约金；租金支付违约超过三十天，甲方有权收回房屋，没收乙方所交的租房保证金，并按提前终止合同违约向乙方主张权利。双方还对合同其他权利义务进行了约定。张明清支付了2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金130000元，未支付2016年9月1日起的租金。海盐县中核物业有限公司出具情况证明一份，证明有意思餐厅于2016年8月31日关闭经营，其无法联系到经营者，无法抄表，为了避免财富广场所有商铺停电，扩大损失，其会同房东于2016年9月20日对涉案商铺进行了开锁、换锁，并由房东先行缴纳了电费9717元，以及物业管理费620元。许达伟为此于2016年9月20日对涉案商铺的前门进行了开锁和换锁，共支出费用240元。2016年9月25日，许达伟为涉案商铺支出保洁费用1000元。2016年9月30日许达伟为涉案商铺又支出电费415.68元。2016年10月13日，许达伟为涉案商铺支出水费336.39元。许达伟为涉案商铺合计支出的上述费用为12329.07元。涉案商铺除了前门，另有后门，后门的钥匙现在张明清处。一审庭审中，许达伟当庭将涉案商铺的前门钥匙交于张明清的一审委托代理人张健，要求张明清腾空房屋，张明清的代理人一开始接收了涉案商铺的前门钥匙并承诺在十日内清空房屋，但在庭审过程中张明清的代理人又将该钥匙当庭退还给许达伟，不同意腾空房屋。涉案商铺内另有餐桌和椅子等若干，张明清尚未腾空涉案商铺。有意思餐厅于2008年2月20日登记成立，登记的经营者为何小平。何小平在海盐县市场监督管理局所作的询问笔录中陈述，其在2008年的时候，与武立丽的老公张明清合伙开店，在2014年6月份的时候因身体不好，就退出经营，把店全部转给了武立丽。武立丽在海盐县市场监督管理局所作的询问笔录中陈述，2007年11月份的时候，其老公和何小平合伙开了有意思餐厅，大概2014年的时候，何小平因生病退出经营，之后都是其本人实际经营。2016年7月20日，海盐县市场监督管理局作出行政处罚决定书一份，因武立丽涉嫌无证从事餐饮服务经营活动，罚款50500元。涉案商铺位于勤俭北路287号鸿翔财富广场B幢11号，为第一至第二层。涉案商铺南面的勤俭北路285号鸿翔财富广场B幢10号商铺系谢春海所有，谢春海于2007年8月21日与张明清签订了租赁合同，于2015年3月7日与张明清续签了租赁合同。一审法院于2016年9月18日受理了谢春海诉张明清房屋租赁合同纠纷，案号（2016）浙0424民初4518号。涉案商铺北面的勤俭北路289号鸿翔财富广场B幢12号商铺系许其光所有，许其光于2007年8月21日与张明清张明清签订了租赁合同，于2015年4月7日与张明清续签了租赁合同。一审法院于2016年9月18日受理了许其光诉张明清房屋租赁合同纠纷，案号（2016）浙0424民初4517号。张明清为了经营有意思餐厅，将上述三个商铺的隔墙打通、三个扶梯打掉、进行了统一装修改建，现只有一个扶梯可供上下，一个临街大门可供进出，三个商铺现无法独立分割使用。在本案审理过程中，许达伟于2016年10月19日申请对涉案租赁房屋的扶梯、门面、隔墙恢复原状的工程造价进行鉴定，一审法院委托信昌公司进行鉴定，后鉴定机构于2017年2月13日出具了工程造价司法鉴定报告书，为此许达伟支出鉴定费2800元（谢春海、许其光案件各平均分摊933.33元）。该报告书载明：涉案租赁房屋的扶梯、门面、隔墙恢复原状的工程造价鉴定合计为76192元，其中许达伟涉案的B幢11号商铺鉴定价为29276元，许其光涉案的B幢12号商铺鉴定价为23458元，谢春海涉案的B幢10号商铺鉴定价为23458元；涉案工程项目三个商铺的鉴定造价为工程造价上限，目前建筑市场上，建设工程施工合同价一般为招标控制价的75%-90%，法院裁决时可酌情参考。一审法院认为，双方当事人分别于2007年8月21日、2015年4月7日签订的商铺房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，故上述租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。至于张明清陈述的涉案租赁合同约定不提供租房发票，涉案租赁合同无效的抗辩意见。一审认为，发票管理的有关法律法规系管理性规范，并非效力性规范，故对于张明清的该抗辩意见不予采信。本案的争议焦点主要为：一、涉案租赁合同中张明清是否存在违约行为，合同能否解除以及本案许达伟向张明清主张违约金的诉请是否成立？二、涉案租赁合同中恢复原状的约定如何理解以及恢复原状费用的确定？关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，张明清的配偶武立丽因在涉案租赁商铺内无证从事餐饮服务经营活动，被海盐县市场监督管理局在2016年7月份罚款50500元。后该餐厅于2016年8月31日关闭经营并撤走所有人员。涉案租赁合同的租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止，且约定张明清应于2016年8月15日前支付第二年的租金140400元（130000元×1.08%），但在第二年起的租赁期间内张明清已经关闭其所经营的餐厅，涉案商铺所在地的物业公司亦证明无法联系到张明清；张明清亦未按合同约定按时支付第二年的租金，亦拖欠在经营餐厅期间所产生的水电费用等，故在剩余的四年租赁期限内，张明清不会继续租赁该涉案商铺，显然无法按时支付租金，该违约行为致使许达伟的合同目的无法实现，故许达伟可请求解除双方于2015年4月7日签订的商铺房租赁合同。许达伟于2016年9月6日起诉，要求解除双方的租赁关系，张明清收到起诉状副本的时间为2016年9月15日，故双方的房屋租赁合同的解除时间应为2016年9月15日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张明清至今尚未腾空涉案商铺，故许达伟请求张明清将承租的房屋腾空并返还的诉讼请求，依法予以支持。至于违约金，双方在租赁合同中约定任何一方单方提前终止合同，应支付无过错方合同总额（762656元）50%的违约金。许达伟认为该违约金金额过高，自愿按租赁合同未到期部分租金的25%计算，即主张违约金158164元。张明清认为，其不存在违约行为，无需承担违约责任；退一步讲，就算其存在违约行为，但许达伟主张的该违约金的标准过高，要求予以调整。一审认为，如前所述，张明清以其行为表明不会继续租赁涉案商铺，且拖欠租金等，张明清的上述违约行为致使许达伟的合同目的无法实现，故许达伟在解除涉案租赁合同后可向张明清主张违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方约定的租赁期间为五年，若张明清继续履行合同，则许达伟在租赁合同期间内可继续收取租金，现因张明清的违约行为导致租赁合同解除，且张明清至今未腾退涉案商铺，影响了许达伟的对外招租，导致了许达伟预期租金收入的损失，故一审酌定许达伟可请求的违约金按租赁合同约定的三个月房屋租金标准计算。根据租赁合同，自2016年9月1日起第二年的年租金合计为140400元（130000元×108%），故张明清应赔偿许达伟违约金35100元（140400元/年÷12个月×3个月）。关于争议焦点二。一审认为，第一，许达伟取得涉案商铺后，就在2007年8月21日与张明清签订了租赁合同，张明清经营的有意思餐厅于2008年2月20日工商登记成立，张明清一直使用涉案租赁商铺至今，并没有案外其他人使用过涉案商铺。张明清为了经营有意思餐厅，对包括涉案商铺在内的三个相邻商铺进行了统一装修改建，拆掉了三个商铺的扶梯和隔墙，并对门面进行统一装修，现涉案商铺在内的三个相邻商铺仅有一个临街大门可供进出，一个扶梯可供上下，导致涉案商铺现无法独立分割使用；但涉案商铺最初交付给张明清时可独立分割使用，有隔墙与相邻的商铺进行区分，有独立的门面可供进出，有独立的扶梯可供上下。第二，许达伟与张明清签订的租赁合同，以及续签的租赁合同中均对恢复原状作出了约定。许达伟与张明清在2007年8月份签订的租赁合同中就对装饰部分作出了约定，双方约定张明清在不影响房屋结构的前提下可进行装饰，并且特别写明扶梯部分须按原样恢复；但张明清在后续的装饰装修过程中对房屋结构作出了改动，拆掉了涉案商铺的隔墙、扶梯，并对门面进行了装修，现涉案商铺与相邻的二个商铺为一个整体，导致涉案商铺无法独立分割使用。双方均清楚涉案商铺现无法独立分割使用的这一状况，故双方于2015年4月7日续签租赁合同时，双方特别约定扶梯、门面、隔墙部分须按原样恢复。双方续签租赁合同时，张明清经营的有意思餐厅已经装修完毕并对外营业，涉案商铺内的扶梯和隔墙已经拆除、门面已经改建，故该合同中约定的扶梯、隔墙、门面原样恢复应指恢复至涉案商铺最初交于张明清时的状态，即张明清未对涉案商铺进行装修改建时的状态。第三，双方签订的涉案租赁合同中约定张明清应对扶梯、门面、隔墙部分须按原样恢复，但在庭审中张明清明确表示不同意恢复该原状，故许达伟申请对涉案商铺扶梯、门面、隔墙恢复原状的费用进行鉴定。经鉴定涉案商铺扶梯、门面、隔墙恢复原状的工程造价上限为29276元，建设工程施工合同价一般为招标控制价的75%-90%，故一审酌定由张明清承担涉案商铺扶梯、门面、隔墙恢复原状的费用24000元。至于许达伟支出的鉴定费933.33元，根据本案相关情况，酌定由许达伟自负233.33元，张明清负担700元。本案中，许达伟于2016年9月20日更换了涉案商铺的临街大门门锁。张明清抗辩房屋租金应计算至许达伟更换门锁之日止。一审认为，第一，从换锁原因方面分析，张明清关闭涉案商铺后未及时主动与许达伟及物业公司联系，导致许达伟及物业公司均无法联系到张明清，张明清拖欠经营餐厅期间所产生的相关水电费用等，其自身亦存在一定的过错；物业公司会同许达伟为了进入商铺内抄录电表并缴纳电费，以及对该餐厅经营过程中所产生的垃圾等进行保洁，在无法联系到张明清的情形下才更换了临街大门的门锁，故许达伟更换门锁是为了避免拖欠电费造成大范围的停电以及对餐厅的恶臭垃圾进行清理保洁，是为了避免产生更大的损失。第二，从涉案商铺的实际占用方面分析，张明清拒绝接收涉案商铺的临街大门钥匙，并拒绝腾空涉案商铺，张明清至今尚未腾空涉案商铺，影响了许达伟的对外招租，进一步扩大了损失；涉案商铺内亦有后门，后门的钥匙控制在张明清手中，故涉案商铺现在张明清实际控制之下。第三，涉案租赁房屋作为商铺，临街门面能否使用是商铺正常开展经营的重要因素，现许达伟更换涉案商铺的临街大门门锁，影响了商铺的正常经营，故许达伟亦存在一定的过错。综上，一审依据涉案商铺换锁的原因和双方的过错程度，酌定张明清按原租赁合同约定的租金标准（即140400元/年）的50%，即年租金70200元的租金标准承担涉案商铺自换锁之日起的占有使用费。张明清拖欠自2016年9月1日起的租金和占有使用费，故张明清应支付自2016年9月1日起至2016年9月30日止的租金和占有使用费合计9424.11元（140400元/年÷365天×19天+70200元/年÷365天×11天）；自2016年10月1日起的占有使用费，由张明清按年租金70200元的标准付至实际腾退之日止。许达伟为涉案商铺合计垫付的水电费用等12329.07元，上述费用系张明清在租赁涉案商铺经营餐厅期间所产生，故上述费用应由张明清承担；扣除张明清在许达伟处的装饰、水电保证金10000元后，张明清尚应支付许达伟水电费用等2329.07元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认许达伟与张明清于2015年4月7日签订的商铺房租赁合同自2016年9月15日起解除；二、张明清于该判决生效之日起十日内向许达伟腾退位于海盐县勤俭北路287号鸿翔财富广场B幢11号的房屋；三、张明清支付许达伟租金和占有使用费合计9424.11元（自2016年10月1日起的占有使用费按年租金70200元的标准付至张明清实际腾退之日止），上述款项由张明清于该判决生效之日起十日内清结；四、张明清支付许达伟违约金35100元以及水电费用等2329.07元，上述款项由张明清于该判决生效之日起十日内清结；五、张明清支付许达伟涉案商铺扶梯、门面、隔墙恢复原状的费用24000元以及鉴定费损失700元，上述款项由张明清于该判决生效之日起十日内清结；六、驳回许达伟的其他诉讼请求。如果张明清未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，财产保全费1694元，合计3934元，由许达伟负担2606元，张明清张明清负担1328元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于责任主体为张明清还是何小平。张明清抗辩其代表有意思餐厅签订合同，应由有意思餐厅的登记者何小平承担责任。本院认为该辩论意见不能成立。首先，涉案商铺房租赁合同以及续签的合同，均系许达伟与张明清订立，合同载明张明清为开展经营租赁房屋，合同的落款处均为张明清签字，故合同相对方为张明清，相应合同权利义务应由张明清享有和承担。作为出租人，许达伟自可依据双方签订的租赁合同向张明清主张权利。其次，根据海盐县市场监督管理局对何小平及张明清妻子武立丽所作的询问笔录，二人均陈述张明清与何小平之前合伙开店，何小平在2014年因身体原因退出经营，自此以后实际经营者为张明清之妻，并非何小平，而案涉续签的租赁合同订立于2015年，欠付的租金也发生于2015年之后，因此，何小平与本案欠付租金并无关联。故张明清认为应由何小平承担偿付租金义务的辩解意见缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，张明清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由张明清负担。本判决为终审判决。审判长 金富祥审判员 杨海荣审判员 王世好二〇一七年七月二十五日书记员 赵婉沁 来源：百度“”