（2017）苏08民终1581号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-17

案件名称

徐玲与江苏汇丰房产实业有限公司、淮安万邦��业有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐玲,江苏汇丰房产实业有限公司,淮安万邦实业有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2017）苏08民终1581号上诉人（原审原告）：��玲。委托诉讼代理人：刘向明，江苏益新律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵军（系上诉人丈夫）。被上诉人（原审被告）：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场。法定代表人：何建春，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：淮安万邦实业有限公司，住所地淮安市淮阴区长江东路。法定代表人：何建春，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：方晓峰，江苏律轩律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李艳，江苏律轩律师事务所律师。上诉人徐玲因与被上诉人江苏汇丰房产实业有限公司（以下至判决主文前简称汇丰公司）、淮安万邦实业有限公司（以下至判决主文前简称万邦公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐玲的委托诉讼代理人刘向明、赵军，两被上诉人汇丰公司和万邦公司的共同委托诉讼代理人方晓峰、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐玲上诉请求：依法改判被上诉人汇丰公司在一审判决基础上再向上诉人支付租金收益20052.68元，被上诉人万邦公司对租金部分承担一般保证责任；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“合同所涉及的三个商铺均无墙体、窗户等实物与其他商铺相区分，系产权式商铺”，这样的认定有失偏颇，因为涉案商铺上诉人均取得了主管部门颁发的产权证；2.一审判决认定“……委托管理期限至2016年2月2日终止”毫无依据。上诉人与江苏太平洋��业管理有限公司之间签订的所谓委托经营管理合同名为委托，实为返租，合同期限并未至2016年2月2日终止。根据汇丰公司与家乐福签订的租赁合同约定，截至目前汇丰公司与家乐福租赁合同的租赁期限还没有开始，在该租赁期限还没有开始的前提下将上诉人与被上诉人之间的合同期限以上述租赁期限作为参照是不妥的；3.一审判决按购铺价格的4%认定被上诉人汇丰公司承担责任无事实和法律依据；4.原合同期限并未终止，被上诉人万邦公司应当依据合同约定承担担保责任。汇丰公司辩称，1.涉案商铺没有墙体、窗户等与其他商铺相区分是事实，已经取得产权登记也是事实，但既不因有了产权登记就必然有墙体等分割物，也不因没有分割物就认定产权登记无效，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求；2.关于委托合同的约定，已经明确约定��终止条件，且没有歧义，该终止条件已于2016年2月2日成就。在有明文约定时，不应采用其他方式对合同进行任何解释。上诉人的第2点上诉理由不能成立；3.合同终止后，对于业主来说，降低收益并无损失，对于汇丰公司，在闲置没有收入时，依然支付委托回报是想减少双方矛盾，适当支付业主一定比例的收益，按购铺资金4%的标准支付远高于同类型商铺收益。万邦公司辩称，同意汇丰公司的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。徐玲向一审法院起诉请求：判决汇丰公司支付徐玲租金40105.36元，并自2016年9月16日起以每天4元的标准向徐玲承担违约金直至付清上述租金止，万邦公司就租金向徐玲承担一般担保责任。事实和理由：汇丰公司开发汇丰中央广场项目，徐玲购买了该项目3113、3167、3168号商铺，江苏太平洋商业管理有限公司（以下简称“��平洋公司”）与徐玲签订委托经营合同，约定徐玲上述商铺由太平洋公司经营管理，租金分期计算，年收益8%-10%，太平洋公司保证原告收益，亏损由其承担，万邦公司对租金承担一般保证责任。2015年，汇丰公司吸收合并了太平洋公司，委托经营合同由汇丰公司承继。根据委托合同约定，太平洋公司应于每年8月16日至8月30日期间支付下一年度租金，汇丰公司在2016年8月未能按约支付2017年租金。请求支持徐玲请求。一审法院认定事实如下：太平洋公司系汇丰公司独资设立的公司，太平洋公司于2015年1月26日注销登记，其权利义务由汇丰公司承继。2012年8月16日，徐玲与太平洋公司签订汇丰广场产权式商铺委托经营管理合同，约定徐玲将其购买的3113、3167、3168号商铺委托太平洋公司经营管理。合同所涉及的三个商铺均无墙体、窗户等��物与其他商铺相区分，系产权式商铺。委托经营管理合同第二条第二款约定：甲方（即徐玲）在购买商铺时已知晓该商铺已先行租赁给家乐福用于开设“家乐福”品牌超市，租赁期为20年，到期双方可协商顺延租赁期限，对到期后续租金收益与承租方发生变化后的租金收益另行约定。合同第二条第六款约定：乙方（太平洋公司）作为甲方和该商铺租赁方的唯一经营管理服务商，受甲方委托，与该商铺的实际经营商家处理经营管理的一切事宜，乙方在保证甲方获得本合同约定的收益后，其余任何收益均为乙方的合法收益。如经营亏损，由乙方承担。乙方按本合同支付约定的甲方租金收益，丙方（万邦公司）仅为乙方的该租金支付义务（不包括利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等）提供一般担保。合同第三条约定：本合同委托管理期限自2012年8月16日起至承租方家乐福租赁结束止，与家乐福租赁期同步，家乐福租赁结束后，本合同自行终止，委托管理期满前12个月，甲方、乙方和承租方另行商定后续事宜。合同第四条约定：乙方代为支付甲方收益，第1至第5年，甲方收益率为购铺总价的8%每年，每年租金为40105.36元（15770.24+12306.88+12028.24=40105.36元）；第6至10年，甲方收益率为购铺总价的8.5%每年；第11至15年，甲方收益率为购铺总价的9.2%每年；第16至20年，甲方收益率为购铺总价的10%每年；租金支付时间为第一年租金在甲方付清购铺总价款后10个工作日内，以后每年8月16日至8月30日乙方支付甲方下一年度的租金收益。合同第七条约定：本合同自签订之日起生效，甲、乙、丙三方均不得无故终止本合同，否则视为违约，同时并不影响本合同的继续履行，即本合同为��法前提下的不可撤销合同；如甲方违反本合同的约定，给乙方和该商铺的实际经营者带来经济损失的，除足额赔偿经济损失外，还应支付违约金2万元给乙方，同时并不影响本合同的继续履行；如乙方未能按时足额代为支付甲方租金收益，逾期超过15天后，每天按应付租金的万分之一向甲方支付违约金。合同第九条约定：本协议履行过程中，乙方以邮寄方式按本协议中约定的通讯地址向甲方发出的书面函件，自乙方在函件寄出之日起3日内视为送达。若甲方通讯地址发生变更的，必须3日内书面形式通知乙方，否则，因此造成函件无法送达，甲方自行承担相应责任。上述合同签订后，汇丰公司已按约支付徐玲2016年8月16日前委托经营收益。2016年2月2日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2016）中国贸仲京（沪）裁字第10号裁决书。裁决书��为：汇丰公司虽然存在迟延交付等违反合约行为，但是这些违反并未导致合同目的落空，并非重大违约，悦家公司（家乐福超市承租方）无权单方解除合同；因悦家公司明确表示不再履行合同，汇丰公司可以解除合同。仲裁裁决如下：解除汇丰公司与悦家公司关于涉案物业的租赁合同，悦家公司已支付的200万元履约定金归汇丰公司所有，悦家公司将租赁房屋恢复原状，悦家公司赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要而在建设物业时额外产生的设计费及政府规费50万元、赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要在建设租赁房屋时额外产生的土建费用485万元、补偿汇丰公司因再次招租而产生的第三方服务费用20万元，汇丰公司支付悦家公司迟延交付物业罚金10万元。2016年3月，汇丰公司将仲裁裁决结果（以邮寄方式按委托协议中约定的通讯地址向业主发出书面函件）告知徐玲，函中列明仲裁裁决结果，并申明委托经营管理期限与家乐福超市承租期限一致，在家乐福超市正式开业前一直由汇丰公司垫资预付了物业租赁收益。2016年10月，汇丰公司再次发函给业主，告知委托经营期限与家乐福超市租赁期限一致，因汇丰公司与家乐福超市的租赁合同于2016年2月2日被裁决解除，故委托经营合同于2016年2月2日终止，汇丰公司将停止支付2016年度的物业租赁收益，并要求与业主协商后续事宜（包括但不限于重新签订委托经营管理合同、二期商业或住宅产权置换等方式）。另查明，涉案的汇丰广场二楼、三楼部分物业由汇丰公司出租给兴业银行股份有限公司南京分行使用，合同约定的租赁期限自2015年8月1日起至2023年10月31日止。汇丰二、三层商铺总业主数为409户，总面积为14199.11平方米。汇丰公司已与276户（占总业主户数��67.48%）业主（合计面积10681.82平方米，占总面积75.23%）重新签订委托管理合同，约定业主每年收益率为购铺总价的4%。以上事实，有当事人当庭陈述、委托经营管理合同、（2016）中国贸仲京（沪）裁字第10号裁决书、测绘图等证据载卷证明。一审法院审理过程中，汇丰公司同意按购铺资金4%标准支付徐玲2016年8月16日至2017年8月15日期间收益。一审法院认为：法律规定或者当事人约定合同终止的情形出现后，合同的权利义务终止。徐玲、汇丰公司在委托经营管理合同第三条约定委托管理期限自2012年8月16日起至承租方家乐福租赁结束止，与家乐福租赁期同步，家乐福租赁结束后，合同自行终止，现汇丰公司与家乐福的租赁合同经仲裁裁决确认于2016年2月2日解除，且裁决认定汇丰公司并无重大违约行为，故委托管理期限至2016��2月2日终止。委托管理期限终止后，徐玲、汇丰公司尚未签订新的委托管理协议，收益率及委托期限尚未确定，徐玲要求汇丰公司按购铺总价的8%支付2016年8月16日至2017年8月15日期间租金的请求依据不足，一审法院不予支持。因本案所涉商铺系产权式商铺，考虑到产权式商铺经营特点；徐玲、汇丰公司虽未签订新的委托合同，基于三分之二以上面积的业主及三分之二以上户数的业主已与汇丰公司签订新的委托合同，委托合同约定的年收益率为购铺资金的4%，且汇丰公司同意按4%标准支付原告徐玲收益；为减少当事人讼累，故一审法院判决汇丰公司按购铺资金4%标准支付徐玲2016年8月16日至2017年8月15日期间收益20052.68元。因双方尚未签订新的委托合同，尚未约定支付收益的时间，亦未约定万邦公司对租金承担保证责任，故对徐玲要求汇丰公司支付��约金的请求不予支持，对徐玲要求万邦公司承担一般保证责任的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏汇丰房产实业有限公司于判决生效后7日内支付徐玲2016年8月16日至2017年8月15日期间收益20052.68元；二、驳回徐玲其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元，由徐玲负担401元，由江苏汇丰房产实业有限公司负担401元。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人对真实有效的合同应该认真履行。本案徐玲与汇丰公司签订的委托经营合同真实有效，合同第三条明确约定了合同终止的情形，即家乐福租赁结束后，合同自行终止，现汇丰公司与家乐福的租赁合同经仲裁裁决确认已于2016年2月2日解除，且裁决认定汇丰公司并无重大违约行为，故委托管理期限至2016年2月2日终止。至于上诉人所说之前被上诉人的宣传图册已经明确表明涉案商铺的收益回报是20年，但并未提供证据证明委托经营合同的独立性，故本院对该上诉理由不予认可。由于徐玲与汇丰公司的委托经营合同已经终止，且未签订新的委托经营合同，故对徐玲要求汇丰公司按购铺资金的8%标准支付2016年8月16日至2017年8月15日期间收益的请求不予支持，对徐玲要求万邦公司依据合同约定承担担保责任的上诉请求，本院亦不予支持。关于涉案商铺的性质，本院认为，可以作为登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性，由于徐玲所购商铺是没有隔离措施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，据此，徐玲的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故徐玲认为，其已办理产权登记，讼争商铺明确，因而在其专有面积内享有排他权，任何人不得强迫业主违反其意愿使用房屋的理由不能成立。考虑到产权式商铺经营特点，徐玲、汇丰公司虽未签订新的委托合同，基于三分之二以上面积的业主及三分之二以上户数的业主已与汇丰公司签订新的委托合同，委托合同约定的年收益率为购铺资金的4%，且汇丰公司同意按4%��准支付徐玲收益，一审法院基于减轻当事人讼累的考虑，判决汇丰公司按购铺资金4%标准支付徐玲2016年8月16日至2017年8月15日期间收益20052.68元并无不当。综上所述，徐玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由上诉人徐玲负担。本判决为终审判决。审判长　侍　刚审判员　蒋其举审判员　孙　坚二〇一七年七月二十五日书记员　李　萍关注公众号“”