（2017）鲁0213民初1665号

裁判日期: 2017-07-25

公开日期: 2017-08-17

案件名称

张胜与青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张胜,青岛链家兴业房地产经纪有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2017）鲁0213民初1665号原告：张胜，男，汉族，青岛万达东方影都有限公司职工，住青岛市李沧区。被告：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地：青岛市市北区。法定代表人：左晖，职务：董事长。委托诉讼代理人：李玲瑜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李娜，女，该公司工作人员。原告张胜与被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告张胜、被告的委托诉讼代理人李玲瑜、李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张胜向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的居间服务合同；2、判令被告赔偿原告违约金21420元；3、诉讼费、律师费由被告负担。诉讼过程中，张胜变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告违约金30000元；2、律师费2000元由被告负担；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月27日，原、被告签订居间服务合同，原告销售青岛市李沧区青山路601号14号楼3单元301户房屋，合同交易期为90日，被告作为居间方提供居间服务、代办服务和咨询服务。原告在合同期内积极履约，被告在合同期内消极履约，因被告的工作疏忽，造成合同无法履行，给原告造成经济损失和精神伤害。为维护原告的合法权益，特诉至法院。链家公司辩称，原、被告之间为居间合同法律关系，被告已按居间合同的服务约定，提供完毕居间服务，并无任何违反居间服务合同的行为，原告的请求无合同和事实依据，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人有争议的证据为：1、原告称，原、被告于2016年8月27日签订房屋买卖业务签约文件合订本，其中包括居间服务合同及补充协议，约定办理房屋产权登记手续的期限为合同签订后90日内，房屋过户后20个工作日为合同规定的交易完成日。原告积极履行卖房义务，无违约行为，被告因工作疏忽造成交易拖延或未完成，应承担赔偿责任。原告提交房屋买卖业务签约文件合订本1份证明其主张。上述证据包括：（1）2016年8月27日张胜与迟磊签订的青岛市存量房屋买卖合同及补充协议1份，（2）张胜与迟磊及被告签订的居间服务合同1份。青岛市存量房屋买卖合同载明的内容有：原告将青岛市李沧区青山路601号14栋3单元301户房屋（以下简称青山路房屋）出售给迟磊，成交总价为920000元；自合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议载明的内容有：双方应于2016年9月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。居间服务合同载明的内容有：原告与迟磊在被告的居间服务下就青山路房屋于2016年8月27日签订了青岛市存量房屋买卖合同。1、原告与迟磊双方同意共同委托被告作为交易居间人，被告提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证书；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、迟磊应向被告支付居间代理费27600元。3、在居间服务中，被告因工作疏漏，遗失原告及迟磊双方相关文件及资料，被告承担补办手续费并给予相应的经济补偿；4、原告及迟磊双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。被告对上述证据的真实性均无异议，但对该证据的证明事项有异议，被告称合同并没有约定过户后20个工作日为交易完成日，买卖合同的履行应是买卖双方配合完成，并非居间方一方就能履行完毕二手房交易流程，被告并没有怠为履行义务，不存在违约行为。2、原告称，其多次与被告工作人员进行电话及短信沟通，积极配合房屋买卖事宜，按照被告要求提交了卖房所需要的资料，保证涉案房屋产权清晰，在原告出差期间，还委托他人办理卖房事宜。原告提交以下证据证实其主张：（1）离婚协议书1份、陈鹏华于2016年9月2日出具的声明1份。离婚协议书载明的主要内容有：原告与陈鹏华自愿离婚；夫妻共同财产青山路房屋所有权归张胜所有，离婚后，陈鹏华享有此房屋的居住权、使用权至陈鹏华购买房产交付可以居住为止。声明载明的主要内容有：原告出售青山路房屋，陈鹏华放弃该房屋的居住权和使用权。（2）手机通讯记录复印件1份、微信及短信交流资料1宗。微信及短信交流资料显示：原告于2016年10月12日要求被告返还房产证并支付房租及滞纳金。（3）链家网的备件须知打印件1份、原告出具的情况说明1份、原告于2016年10月20日出具的委托书1份、原告向迟磊出具的首付款收据1份、迟磊出具的声明1份、被告工作人员杨还笑于2016年8月27日出具的房地产权证收据1份及定金保管条1份。委托书载明的主要内容为：原告委托张佳商洽青山路房屋房产事宜。首付款收据载明：收到迟磊购买青山路房屋首付款230000元。声明载明：迟磊购买青山路房屋，为配合书院路光大银行审批贷款，首付款收条230000元并未实际支付。房地产权证收据载明：收到原告房地产权证壹本。定金代保管条载明：收到迟磊青山路房屋定金10000元，由被告暂为保管。被告对上述证据的质证意见如下：（1）对离婚协议书及声明的真实性无异议，但称不能证明被告违约。（2）对手机通讯记录复印件、微信及短信交流资料的真实性无异议,并称上述证据也能证明被告的经办人一直与原告保持联系，履行自己的居间义务，经办人向原告告知了交易的时间及需要准备的文件，但是微信截图中并没有原告的反馈，无法证明原告配合居间方履行合同。（3）对备件须知真实性无异议，并称备件须知证明居间人已向原告告知了交易流程所需要的所有备件，履行了告知义务。（4）对原告出具的情况说明及委托书的真实性不予认可，并称原告从未向被告提交过该两份文件。（5）对首付款收据的真实性无异议，但称收据上未写明签署时间，无法证明原告所称的其配合走流程的时间。（6）对杨还笑出具的房地产权证收据及定金代保管条的真实性无异议，但称该证据与二手房的交易流程无关，仅是原、被告间关于房产证与定金保管的证明，无法证明原告配合履行相关流程。（7）对迟磊书写的声明，因该证据中没有原告的签字确认，故对该证据的真实性不予认可。3、原告称，2016年9月2日，原告配合迟磊去银行办理贷款事宜，但被告却于2016年9月18日才向银行提交了其他申请贷款的资料，被告拖延工作，没有第一时间向银行提交材料。原告提交中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表1份、银行网上审批材料1份、被告工作人员工作记录1份证实其主张。卖方面谈记录表记载的面谈面签时间为2015年9月。银行网上审批材料载明：审批结果为退回补充材料，意见及拒贷原因为卖方前妻声明书需公证。被告对卖方面谈记录表的真实性无异议，称该记录表只能表明原告在面签当天去了银行，不能证明原告已经提交齐全了银行所需要的所有贷款材料。被告对其工作人员的工作记录的真实性无异议，称该记录能证明被告工作人员一直在催促买卖双方办理交易流程。被告对银行网上审批表的真实性无法确认，称审批表无法证明被告迟延向银行提交贷款材料。4、原告称，根据居间合同的约定，中介费为27600元，其虽没有交纳过中介费，但中介方应将中介费作为违约金对其进行赔偿；被告还应赔偿其4个月的房租，每月3000元，计12000元；居间合同还约定了1%的违约金，其因本案还花费律师费2000元，被告均应赔偿；本案中其仅向被告主张赔偿30000元。被告对此不予认可。5、被告称，被告为原告提供了订立合同的机会和媒介服务，协助买卖双方签订了合法有效的买卖合同，被告的居间义务已经履行完毕并且无瑕疵，买卖双方以合同的形式确定了交易意向并就涉案房屋的成交价、购买方式、税费承担方式、房款支付方式、定金金额等房屋买卖合同交易所必须的条款，对交易时间节点和双方的违约责任进行了详细的书面约定，不存在规避责任问题，根据双方签订的合同约定，居间方的违约行为仅为三类，即提供虚假信息、故意隐瞒真实情况、遗失甲乙双方文件，现原告主张被告的违约行为是延迟履行义务，不符合上述任意一种违约行为，故被告不存在违约。被告提交了青岛市存量房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同证实其主张。原告称被告提交的合同中“张胜”的签名是其本人所签，但被告提交的合同与原告提交的合同中有多处不一致，被告的行为证明其在交易过程中弄虚作假，导致了本次交易中出现的纠纷不能顺利解决。被告称该买卖合同一式三份，以一份作为模板，填写完毕后，另外两份需要手写抄录，在抄录过程中可能会有人为的疏忽，导致了原告提交的合同中留有空白，但是合同中关于交易流程的时点是一致的，被告也不存在后期改动合同的行为。6、被告称，原告以书面的形式授权被告作为合法代理人，协助办理涉案房屋的网上签约手续，被告协助办理完毕涉案房屋的网上签约手续后，原告与迟磊签字确认，认可了被告出具网签的行为。被告提交2016年8月27日网上签约授权委托书1份及2016年9月12日网签合同1份证实其主张。网上签约授权委托书中载明：原告与迟磊委托被告作为合法代理人协助办理青山路房屋的存量房买卖合同网上签约手续。网签合同载明：原告与迟磊通过被告居间介绍，迟磊受让原告自有青山路房屋。原告称，网上签约授权委托书中“张胜”的签名不是其本人所签，网签合同中“张胜”的签名虽是其本人所签，但其没有见过该合同，该合同是签在空白纸上，被告套打的。7、被告称，因原告的离婚协议中显示原告前妻对涉案房屋有永久居住权，银行发放贷款需要原告提供其前妻放弃房屋使用权的公证书，被告作为居间人，多次通过短信、发送催告函等形式与原告沟通，告知其办理银行贷款需要提交的资料；最终导致银行拒绝发放贷款、买卖双方无法履行合同的原因是原告无法提供其前妻的公证书，责任并不在被告。被告提交被告工作人员与原告短信交流记录1宗、催告函1份、回复函1份、快递回复短信记录1份、银行网上审批材料1份证实其主张。短信交流记录显示：2016年10月13日，被告工作人员与原告沟通，有两种方式（解决问题），第一是重新换银行，第二是原告和其前妻去公证处对放弃使用权的声明进行公证。催告函的出具日期为2016年10月16日，主要内容为：被告催告原告2016年10月20日10时前，配合房屋购买人办理交易房屋的银行贷款面签手续及办理陈鹏华放弃交易房屋使用权声明的公证书。回复函的出具日期为2016年10月16日，主要内容为：被告就原告提出的返还房产证及支付租金、滞纳金问题的答复，被告可随时到门店取回房产证，原告要求被告支付租金及滞纳金的要求无法律及合同依据，不成立。快递回复短信记录显示：顺丰速运运单的寄出时间为2016年10月16日，退回时间为2016年10月18日。被告提交的银行网上审批材料的内容与原告提交的银行网上审批材料的内容一致。原告称短信交流记录与实际不符，被告经过了后期处理，将沟通中对被告不利的内容予以删除。原告称其并没有收到被告发送的催告函与回复函，其已经明确告知过被告其没有能力提供前妻出具的公证书，请被告尽快考虑解决措施，被告系有意拖延交易时间，被告的回复函证明了被告没有解决问题的诚意和措施，从而导致了房屋买卖交易的无法进行。原告对银行网上审批材料的真实性无异议，但称被告告知原告需提交前妻公证书的时间比银行提出该要求的时间晚了近20天，系被告的不作为导致了纠纷。8、被告称，青山路房屋的购买人迟磊以原告违约为由诉至法院，案号为（2016）鲁0213民初3976号，该案的卷宗材料可以证实系因原告违约导致合同无法履行，被告已经履行了相关的居间、催促、告知义务，不存在服务瑕疵。原告称该卷宗中的内容不能证明交易无法履行是原告的责任，也不能证明居间方已经提供了应有的服务，原告无权要求前妻提供银行贷款所需要的公证书。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的青岛市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、离婚协议书、陈鹏华出具的声明、手机通讯记录复印件、微信及短信交流资料、备件须知、首付款收据、杨还笑出具的房地产权证收据及定金代保管条、卖方面谈记录表、被告工作人员工作记录，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。2、对原告提交的银行网上审批表，被告虽称对该证据的真实性无法确认，但该审批表的内容与被告提交的审批表的内容一致，故对该证据，本院予以确认。3、对原告提交的情况说明、委托书、迟磊出具的声明，被告对上述证据的真实性不予认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，对上述证据，本院不予采信。4、对被告提交的青岛市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同，原告虽主张该证据与其提交的证据部分内容不一致，但经比对，双方提交的合同均为格式合同，合同中的相关内容系由当事人填充或进行选择，虽然两份合同中某些需要填充或进行选择的内容表现形式不一致，但两份合同意思表示一致，故对该证据，本院予以确认。5、对被告提交的网上签约委托书，因原告对该委托书中的签名不予认可，被告无其他证据证实该签名系原告本人所签，故对该证据，本院不予采信。6、对被告提交的网签合同，原告虽认为该合同系被告在其签名的空白纸上套打的合同，但无证据予以证实，故对该证据的真实性，本院予以确认。7、对被告提交的短信交流记录，原告虽认为被告对短信进行了后期处理，将沟通中对被告不利的内容予以删除，但未提交证据予以证实，同时，原告亦未否认被告员工与其短信交流的内容，故本院对被告提交的短信交流记录予以确认。8、对被告提交的催告函、回复函及快递回复短信记录，因催告函及回复函系被告单方做出，且根据快递回复短信记录，原告并未收到上述函件，故对被告提交的上述证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年3月14日，原告与陈鹏华协议离婚，夫妻共同财产青山路房屋所有权归原告所有，离婚后，陈鹏华享有此房屋的居住权、使用权至陈鹏华购买房产交付可以居住为止。2016年8月27日,原告与迟磊签订青岛市存量房屋买卖合同及补充协议1份，约定：原告将青山路房屋出售给迟磊，成交总价为920000元；自合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应于2016年9月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。同日，原告与迟磊及被告签订居间服务合同1份，约定：原告与迟磊在被告的居间服务下就青山路房屋于2016年8月27日签订了青岛市存量房屋买卖合同。1、原告与迟磊双方同意共同委托被告作为交易居间人，被告提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证书；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、迟磊应向被告支付居间代理费27600元。3、在居间服务中，被告因工作疏漏，遗失原告及迟磊双方相关文件及资料，被告承担补办手续费并给予相应的经济补偿；4、原告及迟磊双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。2016年9月2日，陈鹏华出具声明：原告出售青山路房屋，其放弃该房屋的居住权和使用权。2016年9月12日，原告与迟磊完成上述房屋买卖合同的备案网上操作。2016年9月，原告到中国光大银行填写个人二手房贷款卖方面谈记录表，后中国光大银行以卖方前妻声明书需公证为由拒贷。2016年10月12日，原告要求被告返还房产证并支付房租及滞纳金。2016年10月13日，被告告知原告：有两种方式（解决问题），第一是重新换银行，第二是原告和其前妻去公证处对放弃使用权的声明进行公证。2016年11月1日，迟磊以张胜不配合协助办理贷款构成违约为由，诉至法院，要求张胜赔偿违约金等损失。该案庭审中，迟磊称张胜拒绝提供其前妻放弃争议房屋使用权的公证文件，导致银行拒贷，后其协调换其他银行申请贷款，张胜没有反馈，拒绝配合；张胜称其虽未能提供前妻放弃房屋使用权的公证书，但其要求链家公司同时向多家银行提供资料办理贷款，在出现问题时，立即更换银行，链家公司没有采纳。2017年5月12日，经本院主持调解，原告与迟磊自愿达成调解协议：原告给付迟磊20000元。本院认为，原告与迟磊在被告的居间服务下就青山路房屋签订房屋买卖合同，并与被告签订居间服务合同，该房屋买卖合同及居间服务合同是当事人真实意思的表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据庭审查明的事实，导致原告与迟磊签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因是原告未能向贷款银行提供其前妻放弃房屋使用权的公证书，后双方亦未能协调更换贷款银行。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告主张被告违约，在合同期内消极履约、工作疏忽，导致原告与迟磊签订的房屋买卖合同无法履行，但原告提交的证据不足以证实其主张，故对原告的该主张，本院不予采信。原告要求被告赔偿违约金、房租及律师费的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张胜的诉讼请求。案件受理费人民币490元（原告已预交），由原告张胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　张文宁人民陪审员　　高建英人民陪审员　　刘风秋二〇一七年七月二十五日法官　助理　　王晓晓书　记　员　　匡　文搜索“”