（2017）豫13民终1537号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2017-08-10
案件名称
河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、王广如租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南省世奥国贸商业管理有限责任公司,王广如,河南省惠裕房地产开发有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终1537号上诉人（原审被告）：河南省世奥国贸商业管理有限责任公司。住所地：南阳市新华西路***号。法定代表人许云飞，任总经理。委托诉讼代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王广如，男，1962年3月17日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原审被告：河南省惠裕房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市新华西路***号。法定代表人白松杨，任执行董事。委托诉讼代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师。上诉人河南省世奥国贸商业管理有限责任公司（以下简称世奥国贸公司）因与被上诉人王广如、河南省惠裕房地产开发有限责任公司（以下简称惠裕房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初3915号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人世奥国贸公司与惠裕房地产公司共同委托诉讼代理人王瑞玲、被上诉人王广如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世奥国贸公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：租赁协议是建立在《房屋认购协议书》基础上，《房屋认购协议书》已经判决解除，被上诉人再要求支付租金149759元没有依据，上诉人已支付的租金7888.59元应由被上诉人返还。王广如辩称：被上诉人主张的是自租赁合同生效至《房屋认购协议书》解除期间的租金，原判处理正确。王广如向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告连带支付原告租金合计225481.8元。2、依法判令二被告连带支付违约金合计79458元。3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2012年3月27日，王广如与惠裕房地产公司签订房屋认购协议书，购买位于南阳市新华西路106号世奥国贸大厦商业1楼59号南户房屋，该房屋15.96平方米，每平方米34560元，房屋总价为524715元。王广如实际向惠裕房地产公司缴纳购房款367300元，下余购房款由该商铺三年的返租租金予以折抵。2012年3月27日，王广如为租赁方（甲方）、世奥国贸公司为承租方（乙方）、惠裕房地产公司为担保方（丙方）签订商业产权租赁合同，合同约定：王广如将上述位于南阳市新华西路“世奥财富广场”商业第一层铺号为59号南铺产权面积为15.96平方米的商铺租赁给世奥国贸公司，租赁期限为九年，自2012年6月1日起至2021年5月31日止。租金计算方式为，不论乙方经营状况，均按出租房购置该房屋的合同总价52.4715万元向甲方每年按约定的年回率支付现金年回报。第一至第三年年回报率为10%；第四年至第九年年回报率依次为12%、14%、16%、17%、18%、19%。租金支付时间为自2012年6月1日起按年支付。乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。惠裕房地产公司分别于2015年10月1日、2016年6月30日向原告王广如支付租金6296.58元、1592元，共计7888.59元。上述王广如与惠裕房地产公司签订的购房协议经南阳市卧龙区人民法院（2015）宛龙民二初字第421号民事判决予以解除，南阳市中级人民法院（2016）豫13民终1387号民事判决对解除协议部分予以维持，并于2016年6月25日发生法律效力。一审法院认为，王广如与世奥国贸公司签订商业产权租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方形成租赁法律关系。该租赁关系基于王广如对出租房屋的所有权，在房屋买卖合同已经人民法院生效判决解除的前提下，该租赁合同已无法继续履行，但买卖合同解除前，各方应当履行租赁合同约定的义务，并享有各自的权利。王广如将房屋租赁给世奥国贸公司使用，世奥国贸公司应当依照合同约定支付租金。关于租金的具体数额，租赁合同中约定按照出租方购置该房屋的合同总价52.4715万元为基数计算租金，但在本案涉及的房屋买卖合同纠纷生效判决中已经查明，王广如实际缴纳购房款为367300元，故应当按照实际缴纳购房款的数额为基数计算租金。按照租赁合同约定的租金计算方式，从房屋租赁给世奥国贸公司至房屋买卖合同解除当日共计4年零24天，扣除世奥国贸公司已经支付的7888.59元，尚欠租金共计：367300×10%×3+367300×12%+367300×14%÷365×24-7888.59=149759元（四舍五入至整数）。故王广如请求世奥国贸公司支付租金的诉讼请求予以支持，请求租金过多部分不予支持。关于违约金部分，因王广如与惠裕房地产公司在房屋买卖时双方一致认可实际缴纳购房款为367300元，下余购房款由该商铺三年的返租租金予以折抵，故按照双方的意思表示，房屋租赁的前三年未产生违约费用，违约金应当自第四年起计算，按照租赁合同约定的违约金计算方式，违约金共计：367300×12%÷12×1‰×（365+24）=1464元（四舍五入至整数），予以支持。惠裕房地产公司作为保证人，合同明确约定承担连带责任保证，故应对上述租金、违约金及相关费用承担连带保证责任。判决：一、被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司于判决生效后十日内支付原告租金149759元；二、被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司于判决生效后十日内支付原告违约金1464元；三、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司对上述租金及违约金承担连带责任。诉讼费5875元，由二被告承担3000元，原告王广如承担2875元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，被上诉人与原审被告惠裕房地产公司签订《房屋认购协议书》，购买原审被告开发的房屋。双方虽未进行直接交付，但当日被上诉人又与上诉人签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给上诉人，租赁期自2012年6月1日开始，并由原审被告惠裕房地产公司提供担保。据此，可以认定上诉人世奥国贸公司及原审被告惠裕房地产公司对2012年6月1日以后被上诉人系房屋权利人予以认可。虽然被上诉人与原审被告惠裕房地产公司签订《房屋认购协议书》经判决解除，但合同解除的效力自解除时生效，即被上诉人的权利并非自始无效，其仍享有收取合同解除前房屋租金的权利。上诉人应按照租赁合同约定支付租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元，由上诉人河南省世奥国贸商业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李晓峰审判员 王 妮审判员 李 舸二〇一七年七月二十五日书记员 孙上兰 来自