（2017）津01民终4377号
裁判日期: 2017-07-25
公开日期: 2018-07-20
案件名称
天津市龙厨企业管理服务有限公司、天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市龙厨企业管理服务有限公司,天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4377号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市龙厨企业管理服务有限公司，住所地天津市西青区经济开发区大寺工业园津泰道标准小厂房2-2号。法定代表人：李颖石，总经理。委托诉讼代理人：刘立军，天津金展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会，住所地天津市西青区大寺镇大任庄村东。法定代表人：彭学利，主任。委托诉讼代理人：王会军，男，该管委会员工。委托诉讼代理人：董树玲，男，该管委会员工。上诉人天津市龙厨企业管理服务有限公司因与被上诉人天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人天津市龙厨企业管理服务有限公司的法定代表人李颖石及其委托诉讼代理人刘立军、被上诉人天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会的委托诉讼代理人王会军、董树玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市龙厨企业管理服务有限公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院对案外人李颖石付款20万元的性质认定不清，加重了上诉人的举证责任。上诉人有新的证据证明被上诉人存在封堵涉诉厂房的事实。上诉人不应支付厂房被封堵期间的房屋使用费且有权要求被上诉人赔偿因封堵厂房给上诉人造成的经营损失。上诉人已给付租金，不存在违约行为，双方签订的《房屋租赁及修缮合同》应当继续履行。天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，判决合理。天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁及修缮合同》，被告腾空承租厂房并将厂房恢复原状、交还原告；2.判令被告向原告支付自2015年8月1日至2016年6月15日的厂房租金192995元，并向原告支付违约金211329.53元，合计404324.53元；3.判令被告给付自2016年6月15日到实际交还承租厂房之日的租金及违约金；4.依法判令被告承担本案的诉讼费用。天津市龙厨企业管理服务有限公司向一审法院反诉请求：1.依法判令原告(反诉被告)停止违约行为，解除对被告(反诉原告)租赁厂房院门的封堵；2.依法判令原告(反诉被告)因其违约行为赔偿被告（反诉原告）经济损失739295元（经济损失的计算截止至2016年7月18日）；3.依法判令本案诉讼费用由原告(反诉被告)承担。一审法院认定事实：原告(反诉被告)与被告（反诉原告）于2013年5月20日签订《房屋租赁及修缮合同》，双方约定：被告（反诉原告）承租原告位于天津市西青经济开发区大寺工业园津泰道标准小厂房2-2号。该厂房建筑面积1100平方米，租赁期限5年（自2013年6月1日起至2018年5月31日止），租金按照每日每平方米0.55元计算，年租金计220825元，租金按季度支付，每次支付租金55203.25元，分别于每季度末的10日内支付下季度租金。后双方在2014年1月起变更租金交付方式为按月交付。未按该合同规定的期限支付租金，每逾期一天，承租方应承担年度应交租金千分之三的违约金，逾期60天，视同承租方提前终止合同，出租方有权要求承租方付清全部欠款和违约金并立即腾清房屋。另查，被告（反诉原告）的法定代表人李颖石于2015年12月28日向原告交纳的20万元，由天津市津发工贸有限公司代收，该公司出具收条，记载“今收到李颖石现金贰拾万元整（3.23付72059.55元），372059.55-200000=应付172059.55”，收条有天津市津发工贸有限公司盖章，津发工贸“柳自岩”签字。一审庭审中，被告（反诉原告）表示自2015年8月1日到2016年5月31日的租金共计184020元已经给付原告，此款包括在2015年12月28日向原告交纳的20万元中。原告（反诉被告)称，被告（反诉原告）并未要求变更支付租金方式；都是收到租金后当时开具发票，没有延期开具发票的情况；李颖石于2015年12月28日交纳的20万元的现金，被告（反诉原告）当时并未欠原告（反诉被告）上述数额的租金，并且当时被告（反诉原告）亦未说明是提前交纳房租；李颖石亦代表天津市食缘轩餐饮管理有限公司曾于2014年7月26日与原告签订《房屋租赁及修缮合同》，李颖石系该公司的股东，且李颖石于2016年1月4日出具的关于天津市食缘轩餐饮管理有限公司的还款计划，还款计划中包括此20万元的用途及去向，此证明该笔20万元款项系李颖石与天津市食缘轩餐饮管理有限公司之间产生的业务，并且原告（反诉被告）出具的收条上亦载明了其支付款项的相关明细，该收条上记载“372059.55-200000=172059.55元”其中372059.55元是包括李颖石代表天津市食缘轩餐饮管理有限公司所欠的15个月房租共计297018.75元，天津食缘轩餐饮管理有限公司的员工尚广勤产生的医药费55040.80元，律师费20000元，以上各项共计372059.55元；李颖石已经交纳的20万元中包括医药费55040.80元、律师费20000元，剩余124959.20元是用于交纳天津市食缘轩餐饮管理有限公司的房租，但仍欠租金172554.55元（上述所欠租金截止至2015年11月30日），2016年1月4日李颖石向原告出具了还款计划，计划书载明欠款172554.55元，后李颖石分别于2016年3月21日和23日缴纳20000元和52059.55元，原告（反诉被告）给李颖石开具了72059.55元的发票，之所以相差495元，是因为天津市食缘轩餐饮管理有限公司每月房租19801.25元，但是2015年6月8日对方付款19306元，欠付495元，天津市食缘轩餐饮管理有限公司尚欠原告（反诉被告）10万元。一审庭审中，被告（反诉原告）对还款计划中“李颖石”的签名是否为其本人所签不予认可，并申请进行笔迹鉴定，天津市天鼎物证司法鉴定所于2016年11月21日出具的津天鼎〔2016〕文书鉴字第196号物证鉴定意见书，鉴定意见为：检材字迹与现有样本字迹是同一人所写。一审法院认为，原告(反诉被告)、被告（反诉原告）之间签订的天津市西青经济开发区大寺工业园津泰道标准小厂房2-2号的《房屋租赁及修缮合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原告(反诉被告)、被告（反诉原告）双方应按照合同的约定全面履行各自义务。原告(反诉被告)、被告（反诉原告）签订的《房屋租赁及修缮合同》履行期限未满，但被告（反诉原告）已经逾期交付租金60天以上，故原告(反诉被告)主张解除双方签订的《标准厂房租赁合同》，一审法院予以支持。原告(反诉被告)、被告（反诉原告）之间的租赁合同终止后，被告（反诉原告）对诉争房屋不再享有合法的占有、使用的权利，故原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）腾空诉争房屋并交还原告(反诉被告)的诉讼请求，一审法院应予支持。交纳租金是被告（反诉原告）作为承租方的主要合同义务，被告（反诉原告）欠原告(反诉被告)自2015年8月1日至合同终止之日的租金尚未交纳，故原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）支付自2015年8月1日至2016年6月15日的厂房租金192995元及自2016年6月15日到实际交还承租厂房之日的厂房使用费的诉讼请求，一审法院应予支持，使用费按照约定租金的标准支付。被告（反诉原告）未按约定支付租金，系违约，应承担违约责任，原告(反诉被告)依据租赁合同约定主张违约金211329.53元的请求过高，一审法院予以调整，按照原告(反诉被告)主张应付租金的数额及被告逾期支付租金的时间等综合因素酌定19300元。被告（反诉原告）主张自2015年8月1日到2016年5月31日的租金已支付完毕，虽然提交了2015年12月28日被告（反诉原告）法定代表人李颖石交纳20万元的收条，但未提交其他证据证实上述款项系交纳诉争厂房的租金，故对被告（反诉原告）的上述辩解意见，一审法院不予采信。原告(反诉被告)主张的自2016年6月15日到实际交还承租厂房之日厂房使用费的违约金，按照合同约定过高，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告（反诉原告）主张原告(反诉被告)自2016年6月8日起对其承租的厂房进行了封堵，并提起反诉，因无充分证据证实，故对被告（反诉原告）的反诉请求，一审法院不予支持，被告（反诉原告）可另行主张。被告（反诉原告）的其他辩解意见，于法无据，一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、解除原告（反诉被告）天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会、被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司于2013年5月20日签订《房屋租赁及修缮合同》；二、被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于天津市西青经济开发区大寺工业园津泰道标准小厂房2-2号腾空，并交还原告；三、被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告自2015年8月1日至2016年6月15日的厂房租金192995元，并支付违约金19300元，共计212295元；四、被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司按照每月18402元的标准，给付原告（反诉被告）自2016年6月15日至实际交还之日的使用费，违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算；五、驳回被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元，由原告（反诉被告）天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会承担1749元，被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司承担1933元。反诉费5596元，由被告（反诉原告）天津市龙厨企业管理服务有限公司全部承担（已预交）。本院二审期间，上诉人依法提交视频光盘、出警记录及证人证言，意在证明被上诉人于2016年6月8日开始封堵诉争厂院。另提交送餐收费票据、交接单，证明封堵造成了上诉人收入减少的实际损失。经质证，被上诉人认为其并未对诉争厂院进行封堵，视频光盘及出警记录均不能证明车辆系被上诉人的，证人与上诉人存在利害关系，不认可证言真实性，对送餐单据不认可真实性。被上诉人提交停电通知，证明上诉人因拖欠电费已经不再生产。上诉人质证表示对该证明真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,上诉人主张2015年8月1日至2016年5月31日期间的租金已支付完毕，此款包含在2015年12月28日上诉人的法定代表人交纳的20万元款项中，但该收条中并未载明系为本案涉诉厂房交纳的租金以及交纳租金的期间，上诉人不能提供其他证据证明已交纳租金的事实，其主张不欠付被上诉人租金，本院不予采信。上诉人另主张被上诉人于2016年6月8日开始封堵诉争厂院，但其提供的视频光盘及出警记录不能证明系被上诉人于2016年6月8日封堵诉争厂院；证人虽出庭作证，但是该证人系上诉人职工,与其具有利害关系,对该证言本院不予采信。据此，上诉人主张不予腾房并不给付租金以及要求被上诉人赔偿截至2016年7月18日期间经营损失的上诉请求，本院不予支持。对上诉人主张的解除封堵的诉讼请求已在另案李颖石诉天津市西青经济开发区大寺工业园管理委员会房屋租赁合同纠纷一案中予以处理，本案不予重复评判。综上所述，天津市龙厨企业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4484元，由上诉人天津市龙厨企业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚 玉代理审判员 豆 艳代理审判员 张 莹二〇一七年七月二十五日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自